有業(yè)內(nèi)專家表示，北京（樓盤）和國內(nèi)其它二、三線城市的房地產(chǎn)市場情況都不一樣，雖然價格遠高于其它城市，但市場總體上還是很健康的

 

編者按：紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。盡管有大量報道稱，全國多個地方都出現(xiàn)房價下跌，北京樓市也難以獨善其身。那么，真實情況究竟是怎樣？本期專題報道對北京通州區(qū)的新樓盤進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的日子并沒有想象中的那么窘迫，換言之，房價依舊是那樣的高。

 

近日，北京樓市出現(xiàn)多個大幅降價的新盤，“零首付”項目涌現(xiàn)，降價預(yù)期甚囂塵上。然而，《證券日報》記者實地調(diào)查后卻發(fā)現(xiàn)，雖然成交量有所下滑，銷售速度減慢，但多數(shù)樓盤并未做出實質(zhì)性的大幅降價決策，尤其老項目的新一期房源，與上一期房源開盤價格持平或者小幅上漲是其主流的定價策略。同時，轟動一時的“零首付”賣房銷售行為也已經(jīng)取消。

 

6月14日下午，《證券日報》記者走訪了通州馬駒橋多個大型開發(fā)商的在售樓盤后發(fā)現(xiàn)，售樓中心的人氣雖比不上當(dāng)天炎熱的天氣，但依然有不少到訪者在與銷售人員洽談，甚至有的客戶當(dāng)場簽訂購房合同。

 

值得注意的是，《證券日報》記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商確實在使出渾身解數(shù)搶客，富力·尚悅居借世界杯之機在售樓中心舉行小型球賽；珠江·四季悅城已經(jīng)取消“零首付”購房，但“無首付，14800元平方米，全精裝”的超級戶外廣告牌依然立在項目附近的公路旁。

 

對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，即使不能促成大量成交，但在大家都平價入市且尚不愿意打真正價格戰(zhàn)的當(dāng)下，市場競爭也很激烈，使用各種銷售手段吸引客戶到訪促成成交，進而搶占市場份額是目前多數(shù)房企應(yīng)對當(dāng)下市場的主流戰(zhàn)略。

 

取消“零首付”賣房

 

近期，北京樓市樓盤“零首付”賣房的消息不絕于耳，而珠江·四季悅城則打響了北京樓市“零首付”第一槍。據(jù)記者了解，隨后亦莊金茂悅也推出“一成首付”等活動。

 

值得注意的是，《證券日報》記者調(diào)查后獲悉，無論是“零首付”還是“一成首付”都是短暫的市場行為，目前已經(jīng)有開發(fā)商取消了該活動，仍在進行的也將于近期結(jié)束。

 

《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，珠江·四季悅城“無首付，14800元/平方米，全精裝”的超級戶外廣告牌立在公路旁，但記者到達售樓處后卻被告知，“這個活動6月8日就取消了”。售樓中心的一位銷售人員向記者表示，這只是個短期活動，是當(dāng)時與搜房網(wǎng)合作辦的，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)五成首付了。

 

無獨有偶，亦莊金茂悅的“一成首付”活動也即將落下帷幕。

 

“一成首付的活動我們現(xiàn)在還有，但是下個星期就取消了。”亦莊金茂悅某銷售人員向記者介紹，“一成首付活動”實際上就是先與開發(fā)商草簽合同，付10%款項，其實就是交訂金占上房源避免漲價，但其它20%的首付金額在11月底之前必須交齊，屆時才能網(wǎng)簽。

 

金茂悅的開發(fā)商方興地產(chǎn)的一位高層也告訴《證券日報》記者，“我們和小貸公司有合作，如果客戶到我們規(guī)定的時間內(nèi)還是只能拿出一成首付，那么客戶可以和小貸公司簽署協(xié)議，向小貸公司借出剩余兩成的首付，當(dāng)然利息也要比銀行多一些”。

 

“我們這個活動主要是針對換房需求的客戶，因為打算換房的客戶需要時間處理手里的資產(chǎn)，但這個活動也是有名額限制的，僅有30個名額，現(xiàn)在只剩下幾個了”。上述銷售人員進一步透露。

 

事實上，記者在調(diào)查中獲悉，“剛改類”需求的住宅最近成交非常明顯，其中不乏大量換房消費者。“我們的130多平方米的改善性產(chǎn)品已經(jīng)賣完了”，亦莊金茂悅上述銷售人員向記者如是表示。“項目中三居室的房源賣的比較好，甚至比剛需產(chǎn)品的成交量還要好”，富力·尚悅居銷售中心的銷售人員也向記者透露。事實上，記者在富力·尚悅居確實看到有不少購房者到訪，也有當(dāng)場簽合同訂房的。

 

《證券日報》記者也從多位房企高層處獲得了不少房企的共識，即針對當(dāng)前市場成交量的低迷現(xiàn)狀，推出剛改類產(chǎn)品是搶收的窗口期。記者在城南的熱銷板塊新盤中發(fā)現(xiàn)，北科建集團開發(fā)的領(lǐng)秀·翡翠山類別墅項目，目前銷售均價是27000元平方米，項目內(nèi)有異常奢侈的大公園，換房需求的購房者相對較為關(guān)注。而在臺湖板塊中，泰禾集團(000732,股吧)第一個剛改類產(chǎn)品泰禾·拾景園單套220萬元總價起，7000元平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)的項目蓄客情況也非常好。

 

“多數(shù)開發(fā)商都在調(diào)整產(chǎn)品類別，踩市場窗口期推盤意圖搶得成交量。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，另外，為了快速回籠資金，開發(fā)商對新項目的銷售定價也非常關(guān)鍵。

 

通州新盤平價入市未實降

 

實際上，進入2014年北京的樓市便進入了下行通道，成交量也持續(xù)萎縮。據(jù)悉，前五個月北京市商品房(包含所有新建住宅，商業(yè)、車位等)合計成交面積427.81萬平方米，剔除保障房部分，純住宅物業(yè)的成交面積僅為240萬平方米，創(chuàng)下近八年來的新低。而據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，6月上旬，北京新建住宅簽約1039套，二手房住宅簽約1702套，合計成交量為2741套，較上月同期下滑9%，再創(chuàng)年內(nèi)同期新低。

 

這種情況下，市場上不斷傳出開發(fā)商大幅降價的消息。但《證券日報》記者實地調(diào)查后卻發(fā)現(xiàn)，雖然成交量有所下滑，銷售速度減慢，但多數(shù)樓盤并未做出實質(zhì)性的大幅降價決策，售價基本和前期持平。

 

富力·尚悅居的銷售人員告訴記者，他們的項目單價跨度比較大，從18000元/平方米—24000元/平方米，均價則在2.2萬元/平方米，房子全部是精裝修，裝修單價在3000元/平方米。“我們現(xiàn)在主要是賣二期，均價和一期基本沒什么變化。” 上述銷售人員還表示，該項目目前有兩種優(yōu)惠，一種是特價房，另一種是正常優(yōu)惠。其中特價房主要是一些朝向位置不太好的房源，比如東西向的三居室，售價在18000元/平方米。正常優(yōu)惠則是和某購房網(wǎng)站的團購合作，有2萬元97折優(yōu)惠和2萬元95折優(yōu)惠兩種，該銷售人員坦言，項目優(yōu)惠幅度確實不大，近期銷售雖然沒有年初好，但也還可以。

 

記者在北京住建委的網(wǎng)站上也看到，去年該項目一期的售價與目前在售的二期相比，確實沒有什么變化。同時，記者在銷售大廳的房源信息展示板上看到，雖然二期已經(jīng)簽約的房源不到五分之一，但算上預(yù)定的房源，比例也已經(jīng)接近一半，而這也和北京住建委網(wǎng)站上顯示的信息相同。

 

而距離富力·尚悅居不遠的首開·國風(fēng)美侖，項目售價同樣變化大不。該項目銷售人員告訴記者，目前項目只剩下不到100套的大戶型房源，均價在18000元/平方米，優(yōu)惠只有一個2萬元抵6萬元的活動。“目前這個市場環(huán)境，我們定價肯定是比預(yù)期下調(diào)了，但是實際售價也比去年高一點，去年我們是17000元/平方米，現(xiàn)在每平方米漲了1000元。”

 

記者在住建委網(wǎng)站上看到，該項目早在2012年便開盤銷售，當(dāng)時的均價為16000元/平方米，兩年時間該項目的售價可以說一直比較平穩(wěn)，即沒有出現(xiàn)大漲也沒有下跌。

 

同時，記者在珠江·四季悅城的銷售現(xiàn)場了解到，這個不限購的LOFT商住項目，目前的銷售均價在25000元/平方米，樓王的價格則在33000元/平方米。“和前一期的售價沒什么變化，周邊項目基本都沒降。”珠江·四季悅城的一位銷售人員告訴記者，“有的開發(fā)商說降價，其實就是拿出少量不好的戶型當(dāng)特價房賣，實際上是一種營銷的手段和宣傳噱頭，不是那種真正的降價”。

 

值得注意的是，在這個項目的銷售中心，記者發(fā)現(xiàn)前來看房的人頗多，現(xiàn)場的沙發(fā)和椅子上幾乎被坐滿。此外，在銷售中心一進門的位置，開發(fā)商還特意做了幾塊大型宣傳板，上面的大標(biāo)題是“房價下跌的不可能定律”，里面則詳細解釋了房價不會下跌的原因。

 

據(jù)記者了解，北京今年新盤第一個被傳出大幅降價的項目是位于大興天宮院區(qū)域的萬科橙項目。當(dāng)時有消息稱，其毛坯房最終確定的銷售均價不到2.2萬元/平方米，比之前萬科預(yù)想的2.7萬元/平方米的精裝房價格低了5000元/平方米。但實際上，該項目的2.7萬元/平方米已經(jīng)被買房人接受，申請購買的人數(shù)也三倍于房源，只是由于這個價格沒有被北京住建委批準(zhǔn)，萬科才不得不遵循住建委批準(zhǔn)的指導(dǎo)價出售。業(yè)內(nèi)人士也指出，萬科橙是新項目，第一次開盤，談不上降價，最多算開發(fā)商調(diào)低了價格預(yù)期。后續(xù)多個被傳降價的項目，也多是因為這個原因，或者干脆就是開發(fā)商的營銷宣傳策略。

 

而在本次記者的實地調(diào)查后，也證實了上述觀點，開發(fā)商在北京項目大多是“假摔”，真正降價的則極少。

 

對此，有業(yè)內(nèi)專家表示，北京和國內(nèi)其它二、三線城市的房地產(chǎn)市場都不一樣，強勁的需求一直支撐著這個市場，雖然價格遠高于其它城市，但北京的市場還算是健康的，即使下半年市場仍未能好轉(zhuǎn)，北京的項目也不太可能出現(xiàn)大幅降價的情況。