無論是官方數(shù)據(jù)還是民間數(shù)據(jù)，都在說明房地產(chǎn)的調(diào)整期真的來了。西南財大報告稱全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達22.4%，穆迪等外資機構(gòu)持續(xù)看空中國房地產(chǎn)，這次拐點真的會來么？
部分數(shù)據(jù)跌幅驚人
國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1-4月份回落1.7個百分點。其中住宅投資21043億元，增長14.6%，增速回落2個百分點。
前5月商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴大0.9個百分點。5月末，商品房待售面積53402萬平方米，比4月末增加750萬平方米。
房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，定金及預(yù)收款11458億元，下降8.4%；個人按揭貸款5342億元，下降1.2%。5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.02，比上月回落0.77點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對新金融記者表示，即使在2008年住宅投資增速都沒有低于15%，在2011年下半年雖然市場調(diào)整，整體房地產(chǎn)投資增速依然在20%以上。而2014年1-5月，房地產(chǎn)投資漲幅僅14.7%。
“最近的房地產(chǎn)市場，在前期數(shù)據(jù)已經(jīng)明確調(diào)整后，更加低迷的數(shù)據(jù)，可能代表了一次超過2008年、2011年的長蕭條期的開始。在往年都會有所復(fù)蘇的紅5月，數(shù)據(jù)全面下行，明確了市場起碼將出現(xiàn)維持半年以上的中期調(diào)整。”張大偉的觀點頗為悲觀。
同樣悲觀的還有鏈家地產(chǎn)市場研究部的研究員張旭。其表示，2014年5月，萬科等29家房企銷售1124.6億元，環(huán)比漲3.3%，同比降1.5%。1-5月，這29家房企銷售5477.1億元，同比增長5%。對其中公布銷售目標(biāo)的23家房企的統(tǒng)計顯示，1-5月銷售目標(biāo)完成率為33.4%。“對于個別銷售情況不容樂觀的房企來說，年內(nèi)銷售目標(biāo)基本難以完成。”
實質(zhì)降價可能加大
進入二季度以來，始于杭州（樓盤），進而蔓延至長三角，再出現(xiàn)在一線城市的降價情況成為媒體熱炒的焦點。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對22家公布數(shù)據(jù)較為全面的房企監(jiān)測顯示，2014年5月，這22家房企的銷售均價為10732元/平方米，環(huán)比增長1.3%，同比下降3.5%。從四五月份房價下行后的成交情況看，并未出現(xiàn)明顯的成交量增長，未達成“以價換量”的目的。
“主要是因為目前的房企降價還處在‘小打小鬧’的階段，大規(guī)模的普遍性降價還沒有出現(xiàn)，降價幅度也未撬動購房者預(yù)期。在購房者持續(xù)觀望的情況下，預(yù)計一些房企將會加大優(yōu)惠促銷力度，房價下行壓力持續(xù)加大。”張旭表示。
上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環(huán)比增長2.7%，同比增長20.1%，庫存再創(chuàng)歷史新高。
值得一提的是，截至5月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3215萬、18549萬 和3806萬平方米，環(huán)比增長分別為6.0%、2.7%和0.2%，同比增長分別為20.3%、19.2%和24.2%。三類城市庫存均呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升的態(tài)勢。
“35個城市新建商品住宅存銷比為16.5，這也意味著市場需要用16.5個月的時間才能消化完這些庫存。而在4 月份，該存銷比數(shù)值為15.2個月。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示。
救市政策欲拒還迎
中國住宅的存量和空置率，始終是一筆算不明白的賬，西南財經(jīng)大學(xué)近日發(fā)布的一份報告再次引發(fā)爭議。中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任、西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長甘犁發(fā)布報告稱，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達22.4%?？罩米》空嫉饺珖擎?zhèn)家庭總資產(chǎn)的11.8%，4.2萬億元銀行住房貸款沉淀于空置住房。雖然該數(shù)據(jù)可能存在夸張成分，但從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，部分城市已經(jīng)告別絕對短缺，過剩開始出現(xiàn)。
在供大于求的城市，對于調(diào)控的松動蠢蠢欲動。沈陽成為最新一個準(zhǔn)備“吃螃蟹”的城市。對于傳出限購松綁的傳聞，沈陽市房產(chǎn)局給出的官方回應(yīng)是，目前沈陽并沒有取消限購令，至今沒有接到相關(guān)通知，實際操作上也沒有取消。從沈陽的情況來看，目前庫存量去化速度超過20個月，而且沈陽本身經(jīng)濟發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲。
地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動調(diào)控意愿強烈。“市場曝光、政府否認，執(zhí)行層面放松，將是后續(xù)政策放松的主要方向。”張大偉表示，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔，雖然調(diào)控微調(diào)的需求日益強烈，但也難以拉動市場成交。
評級機構(gòu)穆迪近日發(fā)布報告稱，由于中國經(jīng)濟再平衡持續(xù)地進行以及過去幾年開發(fā)商快速擴張帶來的高庫存，當(dāng)前中國樓市放緩時長很可能會超過前兩個下跌周期。
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