離一片在建的高層住宅不遠，時速300公里的高鐵風馳電掣般呼嘯而過；穿高跟鞋、著職業(yè)裝的售樓小姐們走出裝修豪華的售樓處，把路邊幾塊錢一份的涼皮當午餐；一幅又一幅憧憬美好未來的房地產廣告讓過往的人們想留下來生活……

 

這是涿州東部高鐵站附近的場景，一座投資上千億的高鐵新城正在拔地而起，來去匆匆的高鐵乘客、忙碌的建筑工人、穿著洋氣的售樓小姐先生、一撥又一撥看房購房者人氣十足。涿州是京石高鐵南行第一站，保定是第二站“京津冀協(xié)同發(fā)展”的政策春風剛剛吹起，捕風捉影的“保定政治副中心”概念被植入當地樓市，房價像長了翅膀一樣借勢先飛。

 

一則傳言讓保定房價上漲千元

 

“京津冀協(xié)同發(fā)展”雖然已經上升到國家戰(zhàn)略，但在具體規(guī)劃尚未落地之際，一些人在今年3月拋出“河北保定將成為政治副中心”概念。這一重磅消息令房地產開發(fā)商和炒房客異常興奮，人們不去懷疑它的真實性，不去探究“政治副中心”的嚴肅性，不去追問“政治副中心”落在保定市區(qū)還是其他縣市。

 

聽風就是雨。保定市區(qū)、涿州市房價很快進入一種非理性亢奮狀態(tài)。位于保定市區(qū)朝陽北大街的公園時代，今年3月底房價為6000元/平方米，經過熱炒，房價一度漲到7200元/平方米，到6月初，房價仍堅挺在7000元/平方米。離高鐵保定東站只有5分鐘車程的未來城，房價從3月份的約6000元/平方米漲現在的7000多元/平方米。

 

位于保定最北部的涿州市距離天安門62公里，是河北對接北京的橋頭堡，處在京津冀協(xié)同發(fā)展的重要節(jié)點和前沿，也是房地產熱炒的地區(qū)。開車行駛在市區(qū)主干道范陽路上，不斷有人往車窗里塞樓盤廣告“一小時熱銷500套”“買房自住無需猶豫，今天買最劃算”、“2015年房價將破1.2萬，再不抄底，就抄不到底了”等詞句刺激著人們買房。

 

在涿州市區(qū)牛津花園售樓處，售樓先生告訴記者，“現在的房價比3月份上漲了1200元。”涿州市高鐵新城鴻坤理想灣售樓先生說，“與3月底相比，房價上漲1200元，其中洋房漲了2000元。”

 

中國指數研究院發(fā)布的百城新建住宅的全樣本調查數據顯示，5月份，保定市以2.84%的環(huán)比漲幅居房價環(huán)比上漲的37個城市首位。根據保定市住建局的數據，去年，當地共辦理商品房預售合同登記備案14786套，而今年3月1日至24日就辦理了3474套，不到一個月的備案數量相當于去年全年的近四分之一。

 

樓市非理性亢奮遭遇“兩盆冷水”

 

就在保定房價遭到熱炒之際，今年3月26日，河北省出臺《關于推進新型城鎮(zhèn)化的意見》，明確“做大保定城市規(guī)模，保定為首都功能疏解的集中承載地和京津產業(yè)轉移的重要承載地，把首都周邊的一批縣(市)(如涿州市)建設成規(guī)模適度、特色鮮明、設施完善、生態(tài)宜居的衛(wèi)星城市。保定市作為畿輔節(jié)點城市，利用地緣優(yōu)勢，謀劃建設集中承接首都行政事業(yè)等功能疏解的服務區(qū)。”

 

《意見》中只字未提“保定政治副中心”概念，只在“石家莊圍繞建成京津冀城市群南部副中心城市，唐山圍繞建成東北部副中心城市，加強與京津功能分工和配套協(xié)作，帶動冀中南、冀東兩翼發(fā)展”一段中有“副中心”字眼，與“政治副中心”毫不相干。直到目前，從中央到地方，所有有關“京津冀協(xié)同發(fā)展”的公開的信息中都沒有“政治副中心”字眼。因此，“政治副中心”只是熱炒保定房價的噱頭而已。

 

與此同時，今年4月初，保定市住房和城鄉(xiāng)建設局下發(fā)《通知》，通過規(guī)范交易為火熱的房地產市場降溫。明確“未取得預售許可證的商品房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。對房地產開發(fā)企業(yè)違法售房行為一經查實從嚴查處。”記者在保定市區(qū)多個售樓處看到，門口張貼著住建局的“特別通告”。位于復興路上的清山公爵城項目因為沒有預售證，售樓小姐表示，“只接受咨詢，不收任何定金”。

 

當非理性亢奮的遭遇“兩盆冷水”，保定市區(qū)樓市明顯“降溫”。記者6月初在公園時代售樓處觀察，看房人寥寥無幾。東湖印象售樓處同樣門可羅雀，大廳里擺放著題為“保定政治副中心留懸念，河北出臺意見欲做大保定城市規(guī)模”展板。售樓小姐說“人們來了都問‘政治副中心’的情況，我們懶得一遍又一遍解釋，就做了這個展板。”

 

涿州樓市降溫后又升溫

 

與保定市區(qū)樓市的冷清相比，涿州依然熱度不減。6月初，記者來到涿州市區(qū)的牛津花園售樓處，場面比較熱鬧，前來咨詢看房的人不少，其中有些是來自北京客人。在涿州高鐵新城獅子城售樓處，大廳里一多半面積坐滿了購房者，一名售樓先生說，“3月底4月初最火，‘政治副中心’落空后，4月、5月冷靜了一個多月，到了5月底、6月初又開始火了。九成購房者是北京來的客戶，多數都是自住需求，節(jié)假日來咨詢的人特別多。”

 

保定市嚴查違規(guī)銷售，但沒有遏制住涿州一些開發(fā)商的賣房沖動。在牛津花園售樓處，記者問一名售樓先生有無預售證，他告訴記者，“沒有，涿州90%的樓盤沒有預售證。”而來自北京的幾家有實力的大牌開發(fā)商有預售許可證，他們表示，“本地小開發(fā)商一般手續(xù)都不全。”

 

涿州作為河北對接北京的橋頭堡，在“京津冀協(xié)同發(fā)展”中具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢：一方面，涿州本地人的口音屬“京腔京味”；作為京石高鐵南行首站，只需28元、25分鐘就可以到北京西站接駁地鐵9號線；房山—涿州城市軌道交通項目有望實施，形成京冀“半小時通勤圈”；距離首都第二機場只有15公里。另一方面，根據河北省《關于推進新型城鎮(zhèn)化的意見》，保定市將以京南現代產業(yè)基地、首都服務功能承接區(qū)等為載體，發(fā)展高端裝備制造、臨空經濟、現代物流等產業(yè)，承接首都部分行政事業(yè)單位、高等院校、科研院所和醫(yī)療養(yǎng)老等功能疏解。

 

雖然目前尚未明確將有將有哪些北京行政事業(yè)單位落戶涿州，但總投資98億元的301醫(yī)院涿州培訓保障基地項目已經開工建設，北師大12年制附屬學校也將落地。今后幾年，涿州市將按照“一核一帶六板塊”的產業(yè)布局和“雙城五組團”的城鄉(xiāng)格局，積極承接首都產業(yè)轉移和功能外溢，打造環(huán)京津地區(qū)高端服務聚集地、首都創(chuàng)新協(xié)作區(qū)、文化休閑目的地、低碳宜居生態(tài)城和區(qū)域統(tǒng)籌示范區(qū)。

 

涿州樓市降溫后又升溫以及一些開發(fā)商頂風違規(guī)預售說明，未來京津向涿州外溢人口的增加帶來房地產市場潛在需求強勁。在京石高鐵涿州東站候車室“京涿高鐵新城”沙盤中密布著高層建筑，健康住宅、城市居住、養(yǎng)生居住、高鐵商業(yè)、休閑商務、生態(tài)度假等板塊以及文體中心、文化創(chuàng)意總部基地、新興產業(yè)示范區(qū)等功能齊全。正在建設中高鐵新城里，一些樓盤打出“大北京都市圈衛(wèi)星城”、“北京‘大七環(huán)’時代高鐵國際城”、“京西南、京津冀發(fā)展第一站”、“京涿高鐵都會”、“活出北京范兒”廣告語，一些開發(fā)商發(fā)出豪言壯語，“涿州寸土寸金，房價必將暴漲。”

 

■調查數據

 

百城房價下跌城市超六成

 

持續(xù)上漲近兩年的“百城房價”首現跌勢，日前發(fā)布的《2014年5月中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數》顯示，此次百城房價下跌城市超過六成，其中秦皇島以2.47%的跌幅占據了跌幅榜第四的位置。從百城新建住宅價格指數來看，5月份秦皇島房價環(huán)比下跌2.47%，樣本平均價格為6866元/平方米，樣本價格中位數為6770元/平方米。秦皇島房價跌幅僅次于汕頭、呼和浩特和寶雞，位列百城第四位。

 

業(yè)內人士指出，秦皇島房價環(huán)比出現負增長，表明在整體市場供過于求的情形之下，開發(fā)商以價換量已經開始。房地產開發(fā)企業(yè)迫于資金回款和去庫存壓力，平價開盤、打折促銷等“以價換量”現象正在增多，綜合多方因素預測，6月份房企可能進一步加大促銷力度。根據中國指數研究院對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2014年5月，全國100個城市新建住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后的首次環(huán)比下跌。

 

分析認為，2014年5月，全國100個城市住宅平均價格在連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次環(huán)比下跌，國內房地產價格在經歷近兩年持續(xù)上漲之后進入調整階段。但從房地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境來看，目前宏觀經濟增速趨緩但整體運行仍較為平穩(wěn)，全面結構改革力促經濟實現有質量的增長，貨幣政策保持穩(wěn)健并適時預調微調，城鎮(zhèn)化進程有序推進，房地產市場基本面尚未改變。從短期供需情況看，市場供應增加，成交明顯回落給房企銷售帶來較大壓力，部分企業(yè)近期加大推盤力度并調整定價策略，如通過打折促銷、贈精裝、首付分期等多種方式加大優(yōu)惠力度；這些以價換量的措施有利于促進市場成交，但一定程度上促使房價下降。