?隨著城市的不斷拓展,一些原屬郊區(qū)的農村逐步發(fā)展為城區(qū)的一部分,經過舊村改造之后,原先的村莊變成了樓房社區(qū),村民變?yōu)榫用?。然?這一身份轉變的背后也出現了一些發(fā)展中待解的難題。由于各種原因,舊改后的回遷社區(qū)多由村居自管,但因缺乏專業(yè)的物管經驗,居民物業(yè)糾紛多發(fā);再加上這類村居物業(yè)多無行業(yè)資質,相關職能部門難以監(jiān)管,居民維權難。
缺乏物業(yè)管理經驗 村居自管物業(yè)糾紛多
近日,新徐印象小區(qū)9號樓的趙先生反映,今年5月份,由于樓層下水道堵塞,家中地板被外溢的污水泡壞。趙先生介紹,當時遭遇污水外溢的住戶還有好幾家,“我們去找物業(yè),可物業(yè)說不歸他們管。最后,都是我們自己找人修理的。”
據小區(qū)居民介紹,小區(qū)物業(yè)除了清運樓前垃圾之外,其他方面都沒有盡到物業(yè)的責任,“地下室的燈沒一個能亮的,找物業(yè)修,物業(yè)說不歸他們管;小區(qū)保安也沒幾個,地下室經常被撬,找物業(yè),物業(yè)人員說他們也沒辦法。”不少居民對物業(yè)頗有怨言。
據了解,新徐印象小區(qū)是原徐家莊舊村改造的回遷社區(qū),2010年前后,原村民開始回遷。“當時,各方面條件都沒有成熟,就有村居籌備成立了臨時物業(yè)。小區(qū)現行物業(yè)管理是村居自行安排,并以村居自管的形式實施管理。”小區(qū)物業(yè)管理處工作人員坦言,村居自管物業(yè)很多地方還不成熟,目前達不到專業(yè)物業(yè)管理團隊的水平。
實際上,舊改回遷社區(qū)由村居代管物業(yè)已經成為多數舊村改造回遷社區(qū)的物業(yè)管理模式。記者走訪了牛旺、賢文、草山嶺、南北胡等濟南東部多個舊改回遷社區(qū)發(fā)現,舊改回遷社區(qū)的物業(yè)大都是由村居自管。然而,由于缺乏專業(yè)的物業(yè)管理經驗,村居自管物業(yè)屢遭居民投訴,物業(yè)糾紛多發(fā)。
專業(yè)團隊不愿來 村居代管物業(yè)屬無奈
“村居代管物業(yè)也是無奈之舉。”11日,在新徐印象小區(qū)的物業(yè)管理處,物業(yè)負責人張先生介紹,小區(qū)北面的四座高層去年3月份交給了徐家莊物業(yè),每個月的物業(yè)費為每平方米1.2元,“可不少業(yè)主都不交物業(yè)費。不交物業(yè)費,怎么提供服務?哪個專業(yè)團隊愿意來?”
據了解,一些舊改回遷社區(qū)也曾嘗試聘請專業(yè)的物業(yè)管理團隊接管小區(qū),但成功率不高。一位不愿具名的專業(yè)物業(yè)管理公司負責人表示,專業(yè)物管公司之所以不愿接手這類小區(qū)有多方面原因:“首先,舊改回遷社區(qū)住的是原先的村民,他們的生活習慣很難一下子改變,綠地上種菜、燒水、曬棉被是常有的事,管理上比較難,而且很多人根本沒有交物業(yè)費的觀念;第二,這類社區(qū)一般沒有房產證,沒有交過住宅維修資金,小區(qū)大型公共設施的維護上,除了物業(yè)費沒錢可花,居民平攤基本不現實。”
此外,該負責人也指出,專業(yè)物管進駐此類小區(qū)的合法性也有爭議,“如果沒有房產證就不能稱為嚴格意義上的業(yè)主,沒有業(yè)主也就成立不起業(yè)委會,沒有業(yè)委會就無法聘任物業(yè)。由村居來聘請物業(yè)在法規(guī)上來講并不合適。”
村居物業(yè)多無資質 職能部門難監(jiān)管
專業(yè)物管團隊不愿來,村居自管物業(yè)又缺少經驗,一旦發(fā)生物業(yè)糾紛,雙方如何解決?居民如何維權呢?
11日,高新區(qū)房管局綜合部負責物業(yè)管理的黃女士在接受記者采訪時坦言,由于舊改回遷社區(qū)不同于商業(yè)開發(fā)的社區(qū),不具備成立業(yè)委會的條件,在引入物業(yè)方面可能存在困難,怎樣管理小區(qū)一般是由村居自己決定,“但村居自管物業(yè)沒有營業(yè)執(zhí)照,也沒有物業(yè)管理資質證書,在房管局沒有備案,一旦發(fā)生物業(yè)糾紛等事件,房管部門很難進行處罰和監(jiān)管。”
據介紹,正規(guī)的物業(yè)管理公司有營業(yè)執(zhí)照,有專業(yè)的技術人員,有資金保障,但村居自管物業(yè)在這一方面欠缺。“在小區(qū)物業(yè)管理方面,村居自管的物業(yè)可能將重點放在保潔、治安、綠化等方面,而正規(guī)專業(yè)的物業(yè)公司還會在小區(qū)公共設施的維護上負責,也有專業(yè)的技術人員來處理具體的業(yè)主難題。”黃女士表示,通常情況下,在遇到市民投訴或者咨詢村居自管物業(yè)的一些問題時,會轉接到相關物業(yè)所屬的村居,由村居來出面協(xié)商解決。
對于村居自管物業(yè)的管理上,黃女士還表示,村居自管物業(yè)也可以通過注冊成立物業(yè)公司,達到資質備案后接受主管部門的監(jiān)管,“但要從根本上實現對村居自管物業(yè)的監(jiān)管,將來還要看村居的小產權房如何規(guī)范,然后通過多個部門協(xié)商,將村居自管物業(yè)納入監(jiān)管體系。”
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