經(jīng)濟(jì)危機(jī)源自何處？2008年以來，各國(guó)似乎都有所領(lǐng)教，認(rèn)為房?jī)r(jià)起伏難脫干系。國(guó)際貨幣基金組織（IMF）日前在其報(bào)告中指出，全球房?jī)r(jià)從本已較高的水平繼續(xù)加速上漲，成為當(dāng)前最大的威脅之一。IMF警告稱，世界必須行動(dòng)起來，遏制又一場(chǎng)毀滅性房?jī)r(jià)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

 

全球房?jī)r(jià)上揚(yáng)存隱憂

 

IMF 前日公布了基金組織副總裁朱民題為《不應(yīng)再善意忽視房?jī)r(jià)高漲現(xiàn)象》的報(bào)告。報(bào)告指出，2013年全球房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)3.1%。其中，新興市場(chǎng)國(guó)家的住房?jī)r(jià)格上漲速度最快，菲律賓的房?jī)r(jià)與去年同期相比已經(jīng)上漲了10%以上，中國(guó)為9%，巴西為7%。朱民指出，上一輪的房?jī)r(jià)高漲是在十年前，然后房?jī)r(jià)從2006年開始下跌，首先是在美國(guó)，然后是其他國(guó)家，這引起了2008-2009年的全球金融危機(jī)。

 

朱民在報(bào)告中指出，在近年的50次銀行業(yè)危機(jī)中，有2/3以上的危機(jī)在爆發(fā)前出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的大起大落。“盡管房市的復(fù)蘇是一種可喜的發(fā)展，但我們需要防范另一輪不可持續(xù)的房?jī)r(jià)高漲。”

 

朱民具體分析認(rèn)為，在長(zhǎng)期內(nèi)，房?jī)r(jià)、租金和收入應(yīng)同步變動(dòng)?？梢酝ㄟ^房?jī)r(jià)/租金比率來判斷房?jī)r(jià)是否偏離經(jīng)濟(jì)基本面。對(duì)于經(jīng)合組織國(guó)家（OECD），例如澳大利亞、比利時(shí)、加拿大、挪威和瑞典等，多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)/租金比率仍大大高于歷史平均值。

 

在加拿大，房?jī)r(jià)相對(duì)于收入高出長(zhǎng)期均值水平33%，相對(duì)于房租高出長(zhǎng)期均值水平87%。而在英國(guó)，房?jī)r(jià)相對(duì)收入高出27%，相對(duì)于房租高出38%，最新的5月房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于預(yù)期，逼近12年高點(diǎn)。

 

“目前用于控制住房市場(chǎng)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的工具仍在開發(fā)中，但這不應(yīng)當(dāng)成為不作為的理由。”朱民說道。

 

為有效監(jiān)控房市變化，報(bào)告指出房地產(chǎn)部門應(yīng)該組建“政策工具箱”，包括微觀審慎政策、宏觀審慎政策和貨幣政策。“全球經(jīng)濟(jì)衰退爆發(fā)后，央行官員們將利率降至歷史最低水平，推高了房?jī)r(jià)。與過去相比，貨幣政策的確應(yīng)將更多注意力放到金融穩(wěn)定以及房地產(chǎn)市場(chǎng)方面。”朱民在報(bào)告中建議道。

 

的確，正如朱民上周在德國(guó)央行發(fā)表演講時(shí)所稱，相對(duì)于收入與房租而言，目前全球多數(shù)國(guó)家房?jī)r(jià)都已經(jīng)“長(zhǎng)期遠(yuǎn)超歷史平均值”。

 

今年未必延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)

 

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副研究員張茉楠在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，作為一種固定資產(chǎn)投資，在觀察房地產(chǎn)投資方面應(yīng)該更加關(guān)注其中長(zhǎng)期投資，諸多國(guó)家房地產(chǎn)熱并不能簡(jiǎn)單判斷為即將導(dǎo)致新輪金融危機(jī)的跡象或信號(hào)。

 

“金融危機(jī)后全球房?jī)r(jià)普遍呈現(xiàn)出下跌態(tài)勢(shì)，不論是美歐等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體還是印度等新興經(jīng)濟(jì)體，房?jī)r(jià)都普遍在低位徘徊，而從當(dāng)前美國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體消費(fèi)者信心指數(shù)上漲來看，全球房?jī)r(jià)去年普遍上升也主要是對(duì)過去幾年長(zhǎng)期低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)的一種回補(bǔ)。”張茉楠指出，盡管當(dāng)前歐美經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，但其實(shí)從一季度數(shù)據(jù)來看，在上行態(tài)勢(shì)中其實(shí)數(shù)據(jù)是在環(huán)比下降的，這表明其內(nèi)生動(dòng)力仍舊不足。張茉楠認(rèn)為，尤其是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，日本經(jīng)濟(jì)存在諸多不確定性，歐美經(jīng)濟(jì)仍需進(jìn)一步強(qiáng)化復(fù)蘇后勁的情況下，預(yù)計(jì)今年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)不一定會(huì)延續(xù)去年繼續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

 

實(shí)體經(jīng)濟(jì)將真正拯救危機(jī)

 

金融危機(jī)以來，炒房等投機(jī)性行為被認(rèn)為是催生資本泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)住?0世紀(jì)80年代后期，日本中央銀行為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)而采取非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng)，致使1990年僅東京的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。然而1991年后隨著國(guó)際資本獲利后撤離，日本房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌50%，隨后開始了長(zhǎng)達(dá)十余年的經(jīng)濟(jì)低迷。日本之后由泰國(guó)波及東南亞房地產(chǎn)泡沫也間接催生了后來的亞洲金融危機(jī)。

 

不過專家認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融危機(jī)的發(fā)生主要在于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了異變，是市場(chǎng)將實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融領(lǐng)域本末倒置發(fā)展的后果。“從美國(guó)次貸危機(jī)以來，很多輿論認(rèn)為是房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融危機(jī)的爆發(fā)，但其實(shí)不盡然。” 張茉楠告訴北京商報(bào)記者，如果不是市場(chǎng)投資者看到實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有發(fā)展空間，而房地產(chǎn)不僅是重要投資渠道而且資本收效快利潤(rùn)率極高，產(chǎn)生逐利心理，進(jìn)而導(dǎo)致在金融領(lǐng)域和實(shí)體產(chǎn)業(yè)之間資本流量的失衡加劇，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫堆積增多，危機(jī)爆發(fā)。

 

談及房市泡沫與金融危機(jī)二者之間的關(guān)系，張茉楠指出，“如果政府能夠意識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力主要來自實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而金融領(lǐng)域其實(shí)是從屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的，一方面調(diào)整市場(chǎng)發(fā)展結(jié)構(gòu)，促進(jìn)其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提高市場(chǎng)資源配置效率，一方面擠壓房地產(chǎn)領(lǐng)域的水分和泡沫，雙管齊下提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本回報(bào)率，才能夠真正擺脫房地產(chǎn)泡沫帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展怪圈”。