房企出海早已不是僅停留在概念階段，而是乘風(fēng)破浪的快速實施階段。碧桂園提出“未來海外市場的銷售額將占到集團(tuán)銷售額的一半左右”，綠地則提出今年海外房地產(chǎn)銷售200億元的目標(biāo)。
面對和國內(nèi)完全不同的市場以及法律、政策等環(huán)境，這些出海房企有怎樣的底氣，敢提出如此高的銷售目標(biāo)呢？人才問題如何解決？離開預(yù)售制度，在沒有辦法實現(xiàn)資金高速周轉(zhuǎn)的情況下，如何通過成本控制實現(xiàn)更高利潤？如何保證不會出現(xiàn)資金斷鏈？房屋的質(zhì)量如何進(jìn)一步提升，以保證購房者能按時收房？只有解決了這些問題，出海房企才可能真正享受成為全球一線品牌帶來的高附加值。
今年初，當(dāng)碧桂園方面提出“未來海外市場的銷售額將占到集團(tuán)銷售額的一半左右”時，很多人都對碧桂園的海外市場雄心感到驚詫。對碧桂園來說，如果實現(xiàn)上述愿望，那它會是很多國家市場份額第一的開發(fā)商。
比如，碧桂園在馬來西亞的金海灣項目，盡管只賣出6000多套房子，但已經(jīng)使其成為馬來西亞最大的地產(chǎn)商。對碧桂園來說，要實現(xiàn)上述目標(biāo)，背后需要付出眾多不為人知的努力。
華人置業(yè)催生海外市場
擁有十多年開發(fā)經(jīng)驗的碧桂園馬來西亞區(qū)域總裁阮家聲介紹，早在2011年，碧桂園已經(jīng)試水進(jìn)入馬來西亞雪蘭峨州，兩個地產(chǎn)項目分別是持股55%的合作項目。由于與合作方存在配合問題，這兩個項目開發(fā)早卻入市慢。
為了實現(xiàn)快速銷售的目標(biāo)，阮家聲2012年初抵達(dá)馬來西亞后，帶著兩個人花了大量時間研究當(dāng)?shù)卣?、市場、文化，并實地調(diào)查了大量的項目，最終把目光鎖定在柔佛州新山市。
“來了馬來西亞兩個月，我把濱城、馬六甲、吉隆坡等主要城市都做了調(diào)研，最終發(fā)現(xiàn)新山是我的首選。”阮家聲在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，新山與新加坡兩地只有一水之隔，但房價差異巨大。雖然新加坡?lián)碛写罅抗夥?，但對于大量希望擁有自己產(chǎn)權(quán)房屋的新加坡人而言，新山有望承接從新加坡“溢出”的人流與資金。
更重要的是，阮家聲意識到，馬來西亞與中國走得很近，文化差異比較少，隨著國人赴大馬旅游升溫，加上馬來西亞政府極具吸引力的“第二家園計劃”，馬來西亞有望成為國人海外置業(yè)的熱門去向。這是碧桂園最后敲定在新山拿地的主要原因。
同樣是為了滿足國人海外置業(yè)的熱潮，碧桂園還于今年2月份首次進(jìn)軍澳大利亞市場，斥資7300萬澳元購買了位于悉尼西北部的一處開發(fā)用地，項目取名萊德花園，規(guī)劃有829套公寓及超1000平方米商業(yè)。
直接促成此次交易的仲量聯(lián)行向記者表示，碧桂園之所以選擇進(jìn)軍澳大利亞，是由于該國擁有大量的中國移民。“早在20年前，澳大利亞已對中國人打開大門，大量中國人涌入澳洲，如今他們的第二代都在澳洲安家。除了大批華僑、華人之外，新加坡、馬來西亞等東南亞地區(qū)人口也很喜歡選擇澳洲作為安居之地，這批人的購房需求增長為國內(nèi)房企進(jìn)軍澳大利亞提供了機(jī)會。
海外開發(fā)面臨資金鏈考驗
雖然碧桂園選定的投資區(qū)域，通常會有堅實的市場基礎(chǔ)，但是這些國家的政策和中國有很大的不同，房地產(chǎn)的開發(fā)節(jié)奏也迥異。
在馬來西亞，當(dāng)?shù)亟ㄖと斯ぷ鞴?jié)奏較慢且不愿意加班。為此，碧桂園迅速完成了中建五局超過5000人的勞務(wù)簽注，并火速“空降”至金海灣項目?？紤]到海外施工所帶來的高成本，與大多數(shù)國內(nèi)項目分期開發(fā)不同，整個金海灣項目同時施工，務(wù)求讓工期大為縮短，并達(dá)到成本和時間極度集約。
作為最早進(jìn)駐新山的大型中國地產(chǎn)商，碧桂園也充分享受當(dāng)?shù)卣o予的政策便利。據(jù)悉，柔佛州政府為碧桂園項目審批提供了一站式服務(wù)，簡化審批流程；區(qū)域公司及項目方面也常常工作至凌晨，將平時一年半到兩年才能完成的手續(xù)壓縮在半年內(nèi)解決，這也是金海灣項目在拿地不足一年便成功預(yù)售的關(guān)鍵。
人才問題也是一個考驗，盡管碧桂園向金海灣項目輸送了大量人才，但依然有數(shù)量龐大的建筑工人職位需要從本地招募。碧桂園通過提升管理水平，加強(qiáng)國內(nèi)團(tuán)隊與當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊的相互協(xié)作，從而提高工作效率，加快施工進(jìn)度。
睿信致成總經(jīng)理薛炯文向記者表示，盡管“跨國”施工對碧桂園會是個不小的挑戰(zhàn)，但在馬來西亞的成功經(jīng)歷，無疑給碧桂園在海外開發(fā)帶來更多的信心，讓公司在海外市場拓展時能儲備更多的有經(jīng)驗的人才。
不僅如此，今年5月碧桂園推出國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)首個海外生活4S服務(wù)旗艦店，通過在香港、北京、上海等全國13大重點(diǎn)城市設(shè)立國際展銷中心，為客戶提供全球優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置咨詢服務(wù)，涵蓋置業(yè)、投資、移民、留學(xué)等領(lǐng)域。
為了深挖老業(yè)主資源，鼓動他們到馬來西亞購房，碧桂園給每位老業(yè)主補(bǔ)貼2000元，用飛機(jī)一撥撥地把人拉到馬來西亞體驗金海灣項目，將原本分成四個階段發(fā)售的近萬套單位一次性推向市場。
不過，碧桂園在海外市場拓展上也有自己的“煩惱”，一個最大的問題是資金回籠的速度遠(yuǎn)低于國內(nèi)。以澳大利亞為例，佳海國際市場總監(jiān)林通告訴記者，在當(dāng)?shù)刭彿抠I家只需付房款的10%首付。這筆首付款通常規(guī)定存放在政府監(jiān)管的賬戶上，剩下的90%房款要等到交房的時候銀行才放貸，這意味著在碧桂園基本只能使用自有資金支持項目的開發(fā)建設(shè)，且項目在三年后交樓也容易發(fā)生退樓現(xiàn)象。
這也將是中國房企在海外開發(fā)的共同“煩惱”，在沒有辦法實現(xiàn)資金高速周轉(zhuǎn)的時候，如何通過成本控制實現(xiàn)更高利潤？據(jù)國家統(tǒng)計局此前統(tǒng)計，預(yù)售款要占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的接近4成左右，而在海外市場，這部分錢基本不能利用，那么開發(fā)商又如何解決開發(fā)資金需要？如何保證不會出現(xiàn)資金斷鏈？房屋的質(zhì)量如何進(jìn)一步提升，以保證購房者能按時收樓？對沒有海外開發(fā)經(jīng)驗的中國房企來說，這些都是需要進(jìn)一步摸索和解決的難題。
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