“一年內(nèi)形成‘4洲6國9城’的世界房地產(chǎn)開發(fā)布局。”綠地在去年底這樣總結(jié)公司的國際化成果?；谏鲜鰢H化成果,綠地在今年提出海外房地產(chǎn)銷售200億元的目標(biāo)。
面對和境內(nèi)完全不同的市場以及法律、政策等環(huán)境,綠地又有怎樣的底氣,敢提出如此高的銷售目標(biāo)呢?
公開資料顯示,4月30日綠地集團(tuán)首個全資海外項目——位于韓國濟(jì)州島的健康旅游城住宅項目啟動首批產(chǎn)品交付,這也是近年來第一個交房的 “中國制造”海外住宅。
通過韓國央企研究當(dāng)?shù)厥袌?/strong>
綠地的獨立出海是從兩年前開始起步的,此前多為合作項目。綠地注意到,當(dāng)時市場上出現(xiàn)了一個現(xiàn)象:很多國外房地產(chǎn)項目在國內(nèi)一線城市展開熱火朝天的推廣活動,上海房展會還開設(shè)了海外置業(yè)專場,參觀者絡(luò)繹不絕。
最先吸引綠地目光的是韓國旅游勝地濟(jì)州島。與綠地對接的韓國濟(jì)州國際自由城市開發(fā)中心(簡稱JDC),是一家韓國央企。投資之前,綠地從JDC獲取信息并展開市場調(diào)研和投資可行性分析。
綠地董事長張玉良透露,通過對濟(jì)州島的前期研究綠地得出結(jié)論:投資風(fēng)險較低,也能獲得不錯的收益。
濟(jì)州島目前正處在價值的洼地。韓國政府重視濟(jì)州島的大開放,濟(jì)州島除了傳統(tǒng)的旅游業(yè)外,還要發(fā)展高科技、物流、金融等行業(yè)。另一方面,濟(jì)州島離中國較近,對長三角和上海的潛在買家具有吸引力。韓國政府對濟(jì)州島提出1000多項扶持政策,包括投資減稅,購房移民等。
“地價合理、成本可控,持有型物業(yè)市場稀缺。”張玉良透露,綠地濟(jì)州島項目中,除了60%出售型物業(yè)外,40%將由綠地長期持有和經(jīng)營,包括酒店、免稅機(jī)場以及由境外公司承包經(jīng)營的賭場。
首個全資項目“入鄉(xiāng)隨俗”
綠地在國內(nèi)其他城市的運作慣例是:由總部派遣總經(jīng)理、副總及每個條線主要負(fù)責(zé)人共5到8人到外地成立事業(yè)部或公司,其余員工在本地招聘,綠地韓國公司也是這樣運作——從總部派出的團(tuán)隊又在當(dāng)?shù)卣衅噶隧n籍和中國籍的員工。
“濟(jì)州島項目作為綠地第一個全資的大型海外項目,困難是肯定有的。各種差異不僅體現(xiàn)在法律制度上,還體現(xiàn)在文化、語言、甚至是思維方式上。
但是從整體來說,韓國的法律比較健全,全民守法意識較強(qiáng),施工方會嚴(yán)格按照各種相關(guān)法律進(jìn)行施工。”綠地韓國項目負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
在產(chǎn)品的設(shè)計上,不但要考慮韓國當(dāng)?shù)氐臈l件,還要兼顧未來移民的需求偏好。
綠地在濟(jì)州島一期項目開發(fā)的是疊拼別墅,面積約180平方米。符合濟(jì)州島建筑高度限制,價格達(dá)到一定高度,因為韓國政府規(guī)定,在韓國購置50萬美元以上的住宅可申請韓國永久居住權(quán)。
“(綠地)在韓國項目的開盤方式基本和中國一致。出于對購房者的保護(hù),在中國必須取得銷售許可證才能開盤,想要取得預(yù)售許可,工程量必須達(dá)到20%以上。”綠地韓國項目負(fù)責(zé)人透露。
上述項目負(fù)責(zé)人總結(jié)認(rèn)為,企業(yè)出海,最容易碰壁的原因是法律政策差異。如果不熟悉當(dāng)?shù)氐姆?不了解投資領(lǐng)域的一些特殊政策,都會導(dǎo)致企業(yè)在海外“水土不服”、投資失敗。為此,綠地在韓國起步之初即聘請當(dāng)?shù)芈蓭熓聞?wù)所,嚴(yán)防項目觸礁。
在財務(wù)上,如果不找到專業(yè)的本地化“外腦”,就可能錯過很多優(yōu)惠政策,花冤枉錢;人事方面,也需要建立符合韓國慣例的職級體系和制度。
在韓國項目進(jìn)展中綠地發(fā)現(xiàn),韓國不僅材料費、人工費較高,工程進(jìn)度也比中國慢。此外,韓國的行政手續(xù)復(fù)雜,對此,張玉良在3月底赴韓出席外資企業(yè)懇談會時,特意向韓國有關(guān)方面提出要求簡化行政流程、加快審批速度,對方也做出了相應(yīng)改進(jìn)。
銷售底氣:來自中國的新移民
濟(jì)州島項目是綠地出海的第一步,隨后綠地在澳大利亞、美國、英國、馬來西亞等全球多個國家和城市出手投資多個項目。
世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,房地產(chǎn)公司出海之后,首先要意識到已經(jīng)不能沿用在國內(nèi)熟悉的拿地、開發(fā)的流程了,需要想辦法適應(yīng)國外的環(huán)境。海外項目需要在深入研究當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、了解周邊居民結(jié)構(gòu)后做出規(guī)劃。目前房企出海面臨的最大難題就是海外的法規(guī),對于綠地、萬科這樣的超級房企,資金不是問題。
“韓國濟(jì)州、澳洲悉尼項目都在加快新房源供應(yīng)。”張玉良說,在美國、加拿大、英國、馬來西亞等國,綠地項目的目標(biāo)是要在今年內(nèi)實現(xiàn)銷售。
據(jù)透露,澳大利亞悉尼綠地中心2013年底第一期開盤,今年4月中旬開盤第二期;美國洛杉磯綠地中心目前處在認(rèn)購狀態(tài),洛杉磯這一項目配合了移民政策。
綠地海外項目重要的目標(biāo)客戶群是中國向海外的移民,和萬科一樣,綠地在中國的品牌知名度為海外團(tuán)隊省去了不少推廣的成本。
2011年綠地成立酒店管理集團(tuán),推出自己的高端酒店品牌,由于酒店的天然屬性,國際化也將成為必然。
“一年內(nèi)形成4洲6國9城的世界房地產(chǎn)開發(fā)布局。”綠地在去年底這樣總結(jié)公司的國際化成果。
張玉良總結(jié)認(rèn)為,確保盈利、風(fēng)險可控是綠地國際化的前提。海外市場與中國市場必然存有差異,企業(yè)不可避免要與當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)歷一段磨合期。企業(yè)要適應(yīng)國際市場的規(guī)則,包括當(dāng)?shù)氐恼?、法律、各項業(yè)務(wù)的運作規(guī)范等。截至去年底,綠地累計海外項目投資總額近200億元。
衛(wèi)民不動產(chǎn)蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,房企出海雖有難度,但也省去了國內(nèi)的許多麻煩。比如國外開發(fā)流程成熟、法規(guī)規(guī)范、配套服務(wù)完善等,這些都會讓開發(fā)商感到輕松。此外,海外商業(yè)往來的“灰色地帶”較少,可能會為開發(fā)商省去不少麻煩。
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