核心提示：我國許多城市房地產(chǎn)市場確實(shí)出現(xiàn)了由漲轉(zhuǎn)跌的重要轉(zhuǎn)變,而且是價(jià)量齊跌。迪拜式樓市崩潰難以在我國上演，眼下我國房地產(chǎn)正在由繁榮期逐漸轉(zhuǎn)入調(diào)整期。

 

近來,穆迪、瑞銀、野村等機(jī)構(gòu)相繼看空我國房地產(chǎn),還有的斷言中國樓市即將崩盤,更有甚者稱之臨近“迪拜時(shí)刻”。國內(nèi)的機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士則眾說紛紜,購房者不知所措。一時(shí)間,房地產(chǎn)市場云山霧罩。

 

歷經(jīng)6年房地產(chǎn)繁榮,2008年底的兩個(gè)月,阿聯(lián)酋迪拜樓盤價(jià)格陡然下跌40%。在中國人歡度春節(jié)的時(shí)候,迪拜隨處可見人去樓空的蕭條景象。如今,“迪拜式的崩潰”真的會在中國重演嗎?

 

最近一段時(shí)間,我國許多城市房地產(chǎn)市場確實(shí)出現(xiàn)了由漲轉(zhuǎn)跌的重要轉(zhuǎn)變,而且是價(jià)量齊跌。繼溫州(樓盤)、杭州(樓盤)等城市的許多樓盤降價(jià)后,一線城市北京(樓盤)、上海(樓盤)的一些樓盤也加入到降價(jià)行列之中。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字,1至4月份,反映樓市成交量的住宅銷售面積同比下降8.6%,待售面積迅速增加23.9%。另據(jù)中國指數(shù)研究院的全樣本調(diào)查,5月份全國100個(gè)主要城市住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%,這是連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次轉(zhuǎn)跌。

 

在市場經(jīng)濟(jì)條件下,商品價(jià)格在一定范圍內(nèi)波動(dòng)是正?，F(xiàn)象。具體看我國房價(jià)漲跌,許多專家認(rèn)為,只要在10%范圍內(nèi)都是相對合理的,超過30%就會造成較大影響?，F(xiàn)在,房價(jià)剛剛下跌了一些,就被視為將要“崩盤”或臨近“迪拜時(shí)刻”,這顯然是夸大其詞。以溫州、鄂爾多斯(樓盤)等特例之“點(diǎn)”去代“面”,更是一葉障目。

 

進(jìn)一步看,我國房地產(chǎn)市場從2001年開始繁榮,2007年稍有調(diào)整,2008年很快再次繁榮起來,甚至一度出現(xiàn)過度繁榮,不僅房地產(chǎn)投資一哄而上、發(fā)展過快,房價(jià)也節(jié)節(jié)攀升、上漲過猛,許多城市漲價(jià)漲過了頭。國際經(jīng)驗(yàn)表明,房地產(chǎn)的周期性比較強(qiáng)。美國、日本房地產(chǎn)由繁榮期轉(zhuǎn)入調(diào)整期大體在6年左右,而我國此次房地產(chǎn)繁榮期已超過6年,這是其一。二是我國房地產(chǎn)業(yè)不可能無休止地繁榮下去,當(dāng)市場供求關(guān)系發(fā)生變化、房價(jià)漲過頭的時(shí)候,就會或早或晚轉(zhuǎn)入調(diào)整。再看房價(jià)水平,我國許多城市的商品房售價(jià)不僅大大超出國際通用的房價(jià)收入比,大大超出一般居民的承受能力,有些還超過了東京、倫敦和紐約。

 

由此可以作出判斷,眼下我國房地產(chǎn)正在由繁榮期逐漸轉(zhuǎn)入調(diào)整期。

 

這個(gè)調(diào)整期估計(jì)不會短,快則兩三年,慢則五六年甚至更久。各個(gè)城市具體情況雖有所不同,但總體趨勢是銷量下降、房價(jià)緩慢下跌。其間或有反彈,亦不太可能改變大的趨勢。同時(shí),不能排除漲得兇的城市跌起來也兇,漲過頭的則有可能跌過頭。

 

經(jīng)過必要調(diào)整,我國房地產(chǎn)業(yè)有望轉(zhuǎn)入健康發(fā)展軌道。至于在調(diào)整過程中會否出現(xiàn)崩盤?現(xiàn)在看來可能性也不大。因?yàn)槲覈贻p人購房形成的剛性需求一直比較穩(wěn)定,城鎮(zhèn)居民追求居住條件不斷改善的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念一時(shí)不會改變,新型城鎮(zhèn)化在未來幾年仍將持續(xù)推進(jìn)。

 

同時(shí),由于住宅是消費(fèi)品也是投資品,如果房價(jià)跌多了,就會相應(yīng)提升投資價(jià)值。再就是房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠遏制房價(jià)過快上漲,也能阻止其過快下滑。這一點(diǎn),從央行實(shí)行差別化住房信貸,到一些城市對限購政策的微調(diào),均可見端倪。