最新研究報告顯示，2013年，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。如果房價一旦下跌5%，將會有17.1%的空置住房出現(xiàn)虧本。
西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心昨日在北京發(fā)布研究報告稱，我國家庭自有住房率達九成，2013年城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4%，空置住房約4898萬套。
城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已超20%
記者從發(fā)布會獲悉，我國家庭的住房擁有率已達到90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87.0%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。與歐美發(fā)達國家相比，我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率顯著偏高。其中，高出英國家庭的20.3%，高出美國家庭的21.8%，高出德國家庭的33.7%。
同時，2013年中國城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長了15.9%。2014年3月的季度數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。據(jù)了解，所有的這些數(shù)據(jù)都是在抽樣調(diào)查的基礎(chǔ)上獲取的。
住房剛性需求不到25%
中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁表示，為了研究住房剛性需求，他們把人群不光鎖定在城鎮(zhèn)地區(qū)居住的無房家庭，還包括了在其他地方有房但在工作生活重心所在地無房的“人房分離”家庭，以及與父母居住在一起的成年子女的“啃老族”。
該中心的數(shù)據(jù)顯示，自2011年8月到2013年8月，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求顯著下降，從28.2%降低至24.6%，下降近3個百分點。而2014年第一季度數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求進一步下降至22.2%。另外，該中心在結(jié)合家庭在所居住房屋的年限和房屋面積，估算出有13.1%的城鎮(zhèn)家庭有潛在的改善型住房需求。
甘犁說，在結(jié)合家庭的收入以及家庭資產(chǎn)狀況進行估算后發(fā)現(xiàn)，全國家庭中只有7%的家庭其剛性住房需求以及改善型住房需求有能力得到滿足，其中，城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實現(xiàn)剛性住房需求為3.1%，可實現(xiàn)改善型住房需求為3.9%。“我們在判斷家庭是否有能力購買住房時采用的標準為家庭是否能支付新房三成首付款”。
我國住房空置率遠高于美歐日
根據(jù)甘犁團隊的數(shù)據(jù)，2013年，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬套。在國際上，2000年至今，美國的空置率介于1%至3%。香港地區(qū)的住房空置率低于5%。歐盟在2004年的住房空置調(diào)查顯示各國平均空置率為9.5%。日本2008年的空置率為13.1%。臺灣地區(qū)2001年的住房空置率為17.6%?？梢?，我國住房空置率高于其他國家和地區(qū)。
經(jīng)適房未能充分發(fā)揮其社會保障作用
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國經(jīng)濟適用房的空置率高達23.3%，僅次于商品房的空置率。數(shù)據(jù)同時顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經(jīng)濟適用房的比例最高，達3.2%，比中低收入家庭高出近1個百分點。“收入最高的25%家庭擁有的經(jīng)濟適用房中27.5%的比例處于空置狀態(tài)，經(jīng)濟適用房存在嚴重的資源浪費和‘錯配’現(xiàn)象，未能充分發(fā)揮其社會保障作用。” 甘犁在發(fā)布會上如是說。
房價如下跌空置房虧本風險更高
甘犁在發(fā)布會上稱：“房價一旦下跌，空置住房更容易虧本；同時，房價一旦下跌，空置住房更容易資不抵債。”數(shù)據(jù)顯示，目前，我國空置住房虧本的比例為5.4%，略高于非空置住房。但房價一旦下跌5%，將會有17.1%的空置住房出現(xiàn)虧本，遠高于非空置住房的6.6%。若房價下跌50%，49.1%的空置住房價值將低于購買成本，而非空置住房僅為24.2%。
另一方面，從住房負債（包括銀行貸款負債和民間借款負債）來看，如果房價下跌30%，將有11.2%的空置住房資不抵債，而非空置住房僅為3.3%。“雖然房價下跌對空置住房沖擊不小，但從整體來看，房價下跌，銀行的房貸風險不大。”甘犁補充道。
財經(jīng)觀察
住房空置率不能永遠是個“謎”
對于空置率，住建部總經(jīng)濟師馮俊表示，現(xiàn)在對于空置率沒有一個準確的官方定義。他認為，現(xiàn)在很多媒體、專業(yè)人士講的空置率和國際上講的空置率是不同概念。“我們現(xiàn)在這方面是沒有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念”。
近年來，國內(nèi)住宅空置率高低如何，各方都欲一探究竟。除了專業(yè)機構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計，還有人試圖通過小區(qū)住宅用電量的變化了解“是否住人”；還有地方的人大通過調(diào)查房地產(chǎn)市場時關(guān)注一些小區(qū)的“入住率”；一些網(wǎng)友還曾通過“集體曬黑燈”來看各自居住小區(qū)的空置情況等等。而各方得出的“空置率”，自然是五花八門。
住房空置率之所以不得而知，并非全然是技術(shù)上的難以統(tǒng)計。記者了解到，一些地方的統(tǒng)計等部門近年來曾一度就當?shù)刈》靠罩们闆r做過調(diào)查。但對調(diào)查結(jié)果一直諱莫如深，理由多為“敏感”。公開信息顯示，上世紀90年代中后期，相關(guān)部門就引入了“空置面積”的統(tǒng)計指標，2003年有關(guān)部門承諾“改進房屋空置統(tǒng)計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標體系”。2010年，統(tǒng)計部門再次明確“研究建立空置住房調(diào)查辦法”。但截至目前，未見到公布相關(guān)進展。
業(yè)內(nèi)人士呼吁，住建、統(tǒng)計等相關(guān)部門應(yīng)積極回應(yīng)各方對空置率信息的訴求，發(fā)布權(quán)威信息，而不能長期無動于衷、任其成謎。一些人還提出，應(yīng)以空置率指標的逐步透明化為契機，打破更多“玻璃墻”，進一步推進房地產(chǎn)市場信息的統(tǒng)計和公開，促進市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。
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