樓市持續(xù)低迷，房地產(chǎn)行業(yè)末端的中介行業(yè)已唇亡齒寒。日前，中原集團(tuán)研究中心對(duì)未來(lái)樓市走向給出了極其悲觀的預(yù)測(cè)——價(jià)格下行成定局，成交復(fù)蘇無(wú)時(shí)間表。
中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智公開表示，目前，開發(fā)商拖欠中原集團(tuán)的代理傭金總額已接近30億元。“這不是一個(gè)健康發(fā)展的行業(yè)應(yīng)該有的表現(xiàn)。”他稱。
不久前，中原集團(tuán)創(chuàng)始人、董事施永青也表示，中原集團(tuán)在內(nèi)地累計(jì)的應(yīng)收賬款已升至20多億元。
“兩個(gè)數(shù)字確實(shí)有一些差異，30億的說(shuō)法包括此前的一些壞賬。”中原集團(tuán)主席黎明楷昨日對(duì)記者表示，“去年我們的銷售額增長(zhǎng)得很快，幫開發(fā)商賣了很多房子，所以導(dǎo)致了今年應(yīng)收賬款上升得比較多，不能就此認(rèn)為我們的應(yīng)收賬款出現(xiàn)急劇惡化。”
黎明楷表示：“在行業(yè)內(nèi)，開發(fā)商拖欠傭金的情況一直比較普遍，不是今年才有的現(xiàn)象。此外，我們認(rèn)為今年銀根會(huì)比較緊，已經(jīng)在催款方面有比較大的力度。”
另?yè)?jù)國(guó)內(nèi)排名前三的一家代理機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士透露，目前不僅開發(fā)商拖欠代理機(jī)構(gòu)傭金成為一個(gè)普遍現(xiàn)象，還有不少開發(fā)商用房子抵扣傭金。“事實(shí)上，現(xiàn)在一些銷售額上千億的房企的資金鏈都已經(jīng)出現(xiàn)了繃緊的情況，很多開發(fā)商更愿意用房子抵傭金。”
世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松表示：“此時(shí)傭金拖欠的開發(fā)商就是倒閉的先兆。”有消息稱，陷入倒閉風(fēng)波的
光耀地產(chǎn)的部分樓盤就是由中原地產(chǎn)代理的。
“但是，中原被拖欠30億傭金，個(gè)人覺得有些不可思議。”上述代理機(jī)構(gòu)人士稱，如果以平均1%~2%的提點(diǎn)折算，30億傭金涉及的房源總價(jià)高達(dá)1500億~3000億元。
據(jù)中原集團(tuán)發(fā)布的數(shù)據(jù)，中原集團(tuán)目前在內(nèi)地34個(gè)城市設(shè)立了直屬分公司。2013年，中原地產(chǎn)在內(nèi)地一手代理的項(xiàng)目近3000個(gè)，全年累計(jì)銷售額達(dá)3304億元，累計(jì)促成成交面積達(dá)4405萬(wàn)平方米。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從房源成交到客戶申請(qǐng)房貸再到銀行放貸，這個(gè)過程一般需要2~3個(gè)月，加上開發(fā)商內(nèi)部的審批流程，通常的結(jié)傭周期在3~6個(gè)月，“但超過6個(gè)月就肯定有問題了，要么是開發(fā)商支付能力有問題，要么就是開發(fā)商的態(tài)度問題了。”
“同行被拖傭的情況我們不是很清楚，但和我們合作的開發(fā)商基本不拖欠我們的傭金。” 昨日，德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理劉伍洋對(duì)本報(bào)記者稱。
“我們的主戰(zhàn)場(chǎng)在上海，沒有向外鋪開，就我們公司的情況來(lái)說(shuō)，被拖擁的現(xiàn)象只能算個(gè)案。”德佑地產(chǎn)新房銷售區(qū)域總監(jiān)陳杰表示，“同時(shí)，也要看怎么定義拖傭的概念以及認(rèn)真分析被拖傭的原因。例如，現(xiàn)在個(gè)人抵押貸款批下來(lái)的速度很慢，這就會(huì)拉長(zhǎng)結(jié)算傭金的周期，個(gè)人認(rèn)為，這種情況不能算拖傭。”
據(jù)陳杰介紹，目前就上海的情況來(lái)看，還沒有出現(xiàn)大開發(fā)商拖欠中介巨額傭金的情況，一些小開發(fā)商的樓盤可能有這種情況。“不過，在上一輪樓市低迷期，上海也出現(xiàn)過大牌開發(fā)商拖欠中介傭金的情況，但主要原因還是開發(fā)商內(nèi)部人士調(diào)整過于頻繁。有時(shí)候批一個(gè)傭金需要開發(fā)商內(nèi)部十幾個(gè)人簽字。”
值得注意的是，部分中介代理為了保持與開發(fā)商的合作關(guān)系，在被拖欠傭金后往往只能“打碎牙往肚里吞”，盡量以自有資金“扛”到開發(fā)商有錢為止。此外，代理企業(yè)為獲得獨(dú)家代理資格，還往往要向開發(fā)商支付“誠(chéng)意金”，據(jù)悉，大型代理公司預(yù)付給開發(fā)商的“誠(chéng)意金”可能超過億元。
“如果在這個(gè)過程中，中介代理自身的資金鏈出現(xiàn)問題，那就是面臨‘生死存亡’的事情了。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。
另?yè)?jù)記者了解，目前，隨著樓市的進(jìn)一步下滑，已經(jīng)有部分代理機(jī)構(gòu)開始幫開發(fā)商“包銷”，即代理機(jī)構(gòu)以一個(gè)較低的價(jià)格從開發(fā)商處整購(gòu)入房源，然后由代理機(jī)構(gòu)自負(fù)盈虧地銷售。
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