番禺再現(xiàn)“特價(jià)單位” 建議：“撿漏”投資郊區(qū)房應(yīng)“以時(shí)間換空間”

繼位于番禺的亞運(yùn)城山海灣組團(tuán)推出單價(jià)不到1萬(wàn)元的“腰斬”特價(jià)單位遭搶購(gòu)后，昨日，同處于番禺石樓鎮(zhèn)的大型樓盤(pán)莊士映蝶藍(lán)灣也與某網(wǎng)站合作推出低于此前網(wǎng)簽均價(jià)近3000元的“特價(jià)單位”。

記者發(fā)現(xiàn)，由于郊區(qū)盤(pán)投資比例遠(yuǎn)高于市區(qū)盤(pán)，在多項(xiàng)調(diào)控政策的打擊及市場(chǎng)預(yù)期的改變之下，郊區(qū)盤(pán)促銷相較市區(qū)已現(xiàn)“白熱化”，二手交易份額也被擠壓得十分嚴(yán)重，前期投資客無(wú)論是通過(guò)二手市場(chǎng)套現(xiàn)還是出租，都比較艱難。

案例：買(mǎi)郊區(qū)房 居住不便 出租難

小劉和女友在打算買(mǎi)樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，在市區(qū)花近80萬(wàn)元幾乎買(mǎi)不到像樣的房子，于是轉(zhuǎn)向郊區(qū)尋找合適的房子，最后看中了花都的一套物業(yè)。然而，在收樓之后他們才發(fā)現(xiàn)，每天通勤實(shí)在太折騰了，并沒(méi)有原先想象得那么便捷，于是決心把房子放盤(pán)：“出售也好、出租也好，反正當(dāng)作是一次投資。”但是卻遇到尷尬：出售并不容易，而周邊中介表示，該物業(yè)出租租金也并不理想，按此計(jì)算，回報(bào)率低于市區(qū)。

為何樓市“促銷戰(zhàn)”總從郊區(qū)開(kāi)始“打響”？多位業(yè)內(nèi)人士表示，這是由于郊區(qū)盤(pán)的投資比例更高所致。

滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰說(shuō)：“以番禺為例，由于番禺這個(gè)區(qū)域的樓市本身靠外地客戶支撐，外地客戶占比超過(guò)85%，他們買(mǎi)郊區(qū)盤(pán)多數(shù)是以投資為主，而穗六條出臺(tái)后，外地客戶數(shù)量驟減，導(dǎo)致了番禺整體市場(chǎng)成交量驟減。”

提醒：郊區(qū)房投資 短期內(nèi)回報(bào)率低于預(yù)期

“郊區(qū)的房子當(dāng)然就是拿來(lái)投資的。”一位中介銷售人員理所當(dāng)然地告訴記者，“或者說(shuō)，市區(qū)物業(yè)和遠(yuǎn)郊物業(yè)相結(jié)合是很多家庭的理財(cái)策略。”在周峰看來(lái)，目前郊區(qū)樓盤(pán)最大的不足就是配套方面遠(yuǎn)落后于發(fā)展商的銷售進(jìn)度，導(dǎo)致部分買(mǎi)家住了進(jìn)去后卻發(fā)現(xiàn)沒(méi)地方消費(fèi)，而以投資為目的的客戶群，在收樓后希望用于出租，卻發(fā)現(xiàn)配套未跟進(jìn)，難以吸引租客，最終只能把租金定得比較低，回報(bào)率遠(yuǎn)低于預(yù)期。

不過(guò)周峰認(rèn)為，這并不影響郊區(qū)在未來(lái)8~10年后的發(fā)展前景：“市中心居住密度大，居民遲早會(huì)逐步外移的，郊區(qū)的居住密度也會(huì)隨著配套的落實(shí)而增大。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，買(mǎi)家如能持有超過(guò)8年，會(huì)看到升值。”

目前，郊區(qū)盤(pán)已現(xiàn)降價(jià)，是否可以考慮“抄底”購(gòu)買(mǎi)投資房呢？而另一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則直言，在普遍降價(jià)的情況下，也并不是每個(gè)郊區(qū)盤(pán)都適合“撿漏”。

調(diào)查1 花都番禺靠打促銷登上成交量“桂冠”

在這一輪“價(jià)格戰(zhàn)”中，房企驚喜地發(fā)現(xiàn)，只要促銷便“捧場(chǎng)”者眾，確實(shí)能達(dá)到“跑量”的效果，“跟風(fēng)”者越來(lái)越多，促銷也日趨白熱化。

除了番禺的那兩個(gè)樓盤(pán)外，在增城、從化、花都等本來(lái)價(jià)格就比較低的遠(yuǎn)郊區(qū)域，促銷大戰(zhàn)也已經(jīng)打響。早在5月，位于花都的保利花城三期最后100套三房至四房便祭出8折優(yōu)惠，并靠此加冕五月廣州市的銷售冠軍。

不過(guò)，盡管降價(jià)夠狠必有捧場(chǎng)，但整個(gè)廣州市的郊區(qū)市場(chǎng)成交依然不如之前。據(jù)搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，5月廣州郊區(qū)新建商品住宅僅成交了3290多套，環(huán)比大跌25%，是今年以來(lái)的最低值。

不過(guò)，“促銷大戰(zhàn)”打得最為激烈的花都、番禺兩區(qū)成交均有上漲，番禺以1101套成交量成為全市銷售冠軍，其次為花都，成交了996套，兩區(qū)成交量均環(huán)比漲超3成。而“成交大戶”增城僅貢獻(xiàn)了825套。

調(diào)查2 二手目標(biāo)客戶流向一手

“幾乎每個(gè)一手樓盤(pán)都出現(xiàn)促銷了，幅度大概是1000元／平方米左右。”滿堂紅花都新景分店店長(zhǎng)江志熾告訴記者，這對(duì)于花都頂多10000多元／平方米的價(jià)格來(lái)說(shuō)，幅度已經(jīng)不小了。降價(jià)吸引了不少買(mǎi)家，比如近期的保利花城就消化了很多二手市場(chǎng)的買(mǎi)家，令二手市場(chǎng)也受到影響，“二手價(jià)格都出現(xiàn)小幅下降，但小業(yè)主都有底線，超過(guò)心理價(jià)位就寧可不賣(mài)。”

在江志熾看來(lái)，花都的樓市自半年前的“穗六條”就開(kāi)始受到影響：“當(dāng)時(shí)的外地客人都已經(jīng)受到了限制，二手慢慢無(wú)法做了。而近一兩個(gè)月，一手更吸引了很大部分買(mǎi)家。”他向當(dāng)?shù)氐拇笾薪樾?、小中介行和按揭公司了解，發(fā)現(xiàn)二手成交量環(huán)比下降1/3左右，大中介行轉(zhuǎn)做一手以謀發(fā)展，而小中介行只能死守并爭(zhēng)取租賃市場(chǎng)。而在番禺區(qū)，二手市場(chǎng)也面臨急劇萎縮的局面。據(jù)滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰提供的數(shù)據(jù)，番禺區(qū)二手住宅市場(chǎng)成交量在今年前四個(gè)月同比大幅縮減58%，而一手住宅市場(chǎng)成交量同比也縮減38%。“不可否認(rèn)，發(fā)展商在困難面前，轉(zhuǎn)變的速度遠(yuǎn)比小業(yè)主要快”。周峰說(shuō)，發(fā)展商適時(shí)降價(jià)，實(shí)際上是要把還能入市的外地客戶爭(zhēng)取過(guò)來(lái)，這樣一來(lái)，肯定會(huì)令當(dāng)?shù)氐亩质袌?chǎng)難上加難。

遠(yuǎn)郊房調(diào)查系列

預(yù)測(cè)：促銷戰(zhàn)蔓延 四季度樓市或觸底反彈

據(jù)中原地產(chǎn)最新研究報(bào)告，受一手樓盤(pán)降價(jià)促銷、市場(chǎng)觀望情緒濃厚等因素影響，二手樓市在經(jīng)歷了量?jī)r(jià)齊跌的4月后，5月份成交宗數(shù)環(huán)比4月仍呈下滑趨勢(shì)。

“現(xiàn)在促銷有兩種，一種是發(fā)展商壓力大，需要調(diào)價(jià)，另外有些盤(pán)的位置比較偏遠(yuǎn)，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，樓盤(pán)又有業(yè)績(jī)要求，資金迫切程度高，所以開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采取促銷、調(diào)價(jià)的方式來(lái)快速實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。一旦一步到位、回籠資金后，就可以繼續(xù)推出第二、三期。”合富房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)龍斌說(shuō)，市場(chǎng)上確實(shí)有“以價(jià)換量”的樓盤(pán)，不過(guò)大多數(shù)促銷幅度為10%~15%，最高不超過(guò)20%。

周峰預(yù)測(cè)，四季度成交量才有望得到增加：“二手市場(chǎng)的降價(jià)已經(jīng)從番禺、花都、增城、黃埔一帶，延伸到天河、白云兩區(qū)，三季度會(huì)在海珠區(qū)出現(xiàn)促銷盤(pán)，但成交量難有起色，估計(jì)要到四季度才能觸底反彈。”