21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 6月6日上午，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機(jī)性的住房需求。（編著者：5月30日，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院相關(guān)政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和個(gè)人貸款等，沒(méi)有任何松動(dòng)，沒(méi)有任何折扣，沒(méi)有任何討價(jià)還價(jià)的余地。）

王兆星表示，個(gè)人購(gòu)房貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%左右，個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率不到百分之一，資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定，商業(yè)銀行要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策。

銀監(jiān)會(huì)的“表態(tài)”在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引起廣泛關(guān)注，一部分業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為2014年樓市有可能迎來(lái)遲到的春天。

5月12日，央行召集商業(yè)銀行開(kāi)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要合理確定首套房貸款利率水平，及時(shí)審批和發(fā)放。但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)部門(mén)了解到，近一個(gè)月，央行以“窗口指導(dǎo)”喊話后，首套房利率并沒(méi)有變化，九成商業(yè)銀行首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率或上浮5%-10%。

當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀是，庫(kù)存激增，部分項(xiàng)目降價(jià)，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷。脆弱的市場(chǎng)是否會(huì)因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)最新房貸信號(hào)的變化，出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)？

商業(yè)銀行的分歧

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，當(dāng)前銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)已出現(xiàn)明顯分歧：以工、農(nóng)、中、建為代表的國(guó)有大行在央行“喊話”后，正在推進(jìn)相關(guān)措施；但其他不少商業(yè)銀行由于資金緊張、存款資源有限，而暫?；蛲蒲臃抠J業(yè)務(wù)。

最明顯的變化在于，銀行在審核方面表現(xiàn)積極，通過(guò)減少人工干預(yù)來(lái)提高審批速度。融360數(shù)據(jù)顯示，目前首套房貸款審批時(shí)間較快，一般在2至7天內(nèi)，但放款時(shí)間仍較長(zhǎng)，與4月份相比沒(méi)有明顯變化。相比較而言，外資銀行放款時(shí)間相對(duì)較短，大概在30天之內(nèi)；國(guó)內(nèi)的銀行則需45天左右。

在央行5月12日“喊話”后，工商銀行表態(tài)提高個(gè)人住房貸款的審批速度，對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行合理定價(jià)，最低為基準(zhǔn)利率，并增加了房貸規(guī)模，要求深圳轄區(qū)內(nèi)的支行加快住房貸款的發(fā)放。交通銀行表示繼續(xù)大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行住房貸款差異化信貸政策，重點(diǎn)支持自住型住房貸款，特別是首套房住房貸款需求。

但平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行表示，暫時(shí)不會(huì)改變既有的信貸策略，今年的信貸方向主要還是大力發(fā)展小微貸、企業(yè)貸等業(yè)務(wù)。

融360摸底全國(guó)21個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行調(diào)查顯示，在調(diào)查的21個(gè)城市中，有14個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，較上月停貸城市減少。統(tǒng)計(jì)顯示，停貸的銀行以股份制商業(yè)銀行居多。在城市停貸占比排行中，無(wú)錫、北京、深圳三個(gè)城市居前。

上述調(diào)查顯示，5月份首套房9折以下利率優(yōu)惠已絕跡，對(duì)于首套房的房貸申請(qǐng)，10.11%的銀行表示已停貸。甚至還有10.67%的銀行執(zhí)行上浮20%及以上利率。

樓市最差的時(shí)刻？

中信建設(shè)證券認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)最差的時(shí)刻。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者綜合各方面數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，4月和5月，樓市并未呈現(xiàn)傳統(tǒng)的“小陽(yáng)春”行情，成交量走低，價(jià)格停滯或下跌。房企雖然加大了推盤(pán)力度，但購(gòu)房者已經(jīng)形成濃厚的觀望情緒，入市動(dòng)力不足，成交受到抑制。一線城市成交情況更糟糕。

以北京為例，進(jìn)入5月，北京商品住宅庫(kù)存量在短短4個(gè)月內(nèi)激增兩萬(wàn)套至7.5萬(wàn)套。正如北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志所言，盡管調(diào)控一直在強(qiáng)調(diào)“去投機(jī)化”，但未能改變住房的投資屬性。對(duì)于“投資品”而言，消費(fèi)者向來(lái)是買漲不買跌。據(jù)了解，北京某樓盤(pán)近日推出30套可一成分期首付的房源，還有項(xiàng)目推出“零首付”促銷政策，亦有一些樓盤(pán)尾盤(pán)降價(jià)促銷。

土地市場(chǎng)也出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷的趨勢(shì)。即使是一線城市土地市場(chǎng)也開(kāi)始感受到壓力，二線城市低溢價(jià)率成交甚至流拍的現(xiàn)象增多。

據(jù)第一太平戴維斯研究部的觀察，北京今年前4個(gè)月的土地成交額達(dá)到1056億元，5月份僅有4幅地塊成交，成交額只有58億元。截至2014年5月，實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)每平方米2萬(wàn)元的地塊僅有5宗，其中單價(jià)最高的一宗地塊成交單價(jià)也不及每平方米3萬(wàn)元。而反觀2013年，共計(jì)9幅地塊以超過(guò)每平方米2萬(wàn)元的實(shí)際樓面價(jià)格成交，其中3幅地塊成交單價(jià)超過(guò)每平方米4.5萬(wàn)元，最高達(dá)到每平方米7.3萬(wàn)元。“雖然從表面來(lái)看主要由于政府放緩了土地供給節(jié)奏，導(dǎo)致土地供給極為有限，但究其根本原因，卻在于近期開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榈南陆怠?rdquo;第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢部助理董事王華對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

已有一些開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金斷裂的跡象。王兆星也表示，將重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本金、現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)等狀況，關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金斷裂給金融帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

默認(rèn)的救市

樓市不振，地方政府最著急。

今年3月以來(lái)，先后有無(wú)錫、南寧、蕭山、銅陵、蕪湖等多個(gè)城市出臺(tái)與樓市有關(guān)的政策，包括放松購(gòu)房資格限制、支持公積金貸款、增加財(cái)政補(bǔ)貼等。這被業(yè)內(nèi)普遍稱為地方救市之舉。不過(guò)，這只是一種微調(diào)。

中央政府層面一直在嚴(yán)密關(guān)注樓市運(yùn)行態(tài)勢(shì)，包括各地政策的小幅調(diào)整。住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊6月4日下午在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，整體的宏觀調(diào)控政策是鼓勵(lì)、保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求。每個(gè)地方根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷。目前得到的信息還沒(méi)有一個(gè)地方公開(kāi)取消限購(gòu)。從我們制定的限購(gòu)政策來(lái)看，限購(gòu)對(duì)老百姓的消費(fèi)需求是沒(méi)有影響的，只是對(duì)過(guò)度投資需求有限制。

但包括央視在內(nèi)的多家媒體，將馮俊這段話解讀為“是否取消限購(gòu)由每個(gè)地方根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷”。但一位業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，這是對(duì)馮俊話語(yǔ)的片面理解。如果將取消限購(gòu)的主動(dòng)權(quán)完全交給地方，它們多數(shù)會(huì)毫不猶豫地取消。

開(kāi)發(fā)商群體對(duì)鼓動(dòng)放松限購(gòu)更是不遺余力。某三線城市開(kāi)發(fā)商不久前接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，最希望政府能放開(kāi)限購(gòu)。一旦限購(gòu)打開(kāi)，將直接刺激銷售，帶動(dòng)成交的增長(zhǎng)。

度過(guò)最差時(shí)刻，是否即是樓市反彈的開(kāi)始？6月6日王兆星的表態(tài)，會(huì)不會(huì)成為樓市反轉(zhuǎn)的風(fēng)向標(biāo)？

不久前，在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道舉辦的一次小范圍論壇上，某二線省會(huì)城市官員預(yù)測(cè)，今年下半年樓市將會(huì)逐漸有起色。這位官員稱，短期內(nèi)，樓市調(diào)整不可避免，但中長(zhǎng)期堅(jiān)定看好。

萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮也于6月5日表示，盡管地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但白銀時(shí)代已經(jīng)開(kāi)啟，白銀仍是貴金屬。萬(wàn)科高度關(guān)注人口質(zhì)量和人口流動(dòng)趨勢(shì)。如果說(shuō)人口的移動(dòng)創(chuàng)造了大量的需求，而人口結(jié)構(gòu)中又越來(lái)越多受過(guò)高等教育的人群，他們將是未來(lái)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主力。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，預(yù)計(jì)銀監(jiān)會(huì)即將發(fā)布相關(guān)通知，以確保各商業(yè)銀行對(duì)首套房貸款利率能回歸基準(zhǔn)利率，甚至給予優(yōu)惠。實(shí)踐證明，只要信貸稍微松動(dòng)，就能對(duì)住房需求起到很大的撬動(dòng)作用。隨著首套房利率回歸基準(zhǔn)利率甚至優(yōu)惠，商品房成交情況將逐步回暖。

但是，資本市場(chǎng)不為所動(dòng)，6月6日下午，地產(chǎn)股繼續(xù)帶領(lǐng)大盤(pán)下跌。

5月30日銀監(jiān)會(huì)表態(tài)

銀監(jiān)會(huì)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸沒(méi)有任何討價(jià)還價(jià)余地

5月30日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的2013年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制效果顯現(xiàn)，近兩年“不良”均出現(xiàn)“雙降”。

“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)可控。”銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院相關(guān)政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和個(gè)人貸款等，沒(méi)有任何松動(dòng)，沒(méi)有任何折扣，沒(méi)有任何討價(jià)還價(jià)的余地。

5月30日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的2013年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制效果顯現(xiàn)，近兩年“不良”均出現(xiàn)“雙降”。2013年末，商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款余額為214.4億元，較上一年減少64.7億元，不良率為0.48%，同比下降0.23個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)守房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)方面，銀監(jiān)會(huì)要求銀行要關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè)，深入分析不同區(qū)域房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體情況，及早制定風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，緩釋風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

“守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)底線，維護(hù)銀行業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行，必須預(yù)設(shè)防線，分類實(shí)施，鎖定存量風(fēng)險(xiǎn)，管住增量風(fēng)險(xiǎn)，做到降舊控新，逐筆化解。”銀監(jiān)會(huì)2013年年報(bào)稱。

銀監(jiān)會(huì)還要求銀行緩釋平臺(tái)貸風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，防化產(chǎn)能過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)也要求做好4種風(fēng)險(xiǎn)的盯防，即不規(guī)范的理財(cái)產(chǎn)品、不審慎的信托業(yè)務(wù)、融資性擔(dān)保和小額貸款。