樓市走向不明，降價潮此起彼伏，暗流涌動的市場下，曾經(jīng)風(fēng)光無限的地王們?nèi)绾伍_發(fā)、如何上市成為難題。據(jù)悉，近兩年來，廣州誕生的地王項目超過10個，按照開發(fā)周期，絕大部分地王都將在今明兩年開盤，但按照拿地時“面粉貴過面包”的樓面地價，如果跟同區(qū)域項目賣一樣的價格，不少地王項目幾乎沒有盈利空間，甚至可能出現(xiàn)虧損。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，部分拿了地王的企業(yè)將面臨生死劫。

市道低迷，昔日地王首當其沖

作為曾經(jīng)的全國總價地王，廣州亞運城近期突然降價。從5月30日“端午節(jié)”假期的前一天開始，山海灣就突然降價賣樓，推出一口價單位，樓盤東面最開闊的望江單位一口價12500元/平方米，比2010年開賣時的1.8萬-2萬元/平方米的價格低了5500-7500元/平方米。該盤最便宜的單位樓價僅9800元/平方米，已跌破萬元大關(guān)。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2013年下半年來，在全國40個一二線城市合計出現(xiàn)了總價及單價地王60宗。其中一線城市地王數(shù)量超過30宗，以此將地價推向新的高度。然而，在市場日漸低迷的形勢下，曾經(jīng)的地王項目們普遍日子都不太好過。

2013年5月，越秀地產(chǎn)以樓面地價34590元/平方米的天價拿下南洲路的廣州新地王。而當時南洲路周邊成熟大盤均價為2.5萬-3萬元/平方米，樓面地價大幅領(lǐng)先區(qū)域房價，面粉貴過面包的現(xiàn)象一時引發(fā)激烈爭論。

據(jù)了解，從2012年到2013年，廣州已有超過10個的總價、單價以及區(qū)域地王，而這些項目目前普遍尚未上市。從價格上來看，這些地王的樓面地價已接近甚至超過同區(qū)域的一手樓價，在樓價走勢不如預(yù)期的情況下，其上市銷售的難度不言而喻。

手握地王，房企或“丟卒保車”過冬

不可否認，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下，短期內(nèi)確實令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”或難以以盈利方式推盤入市。那么，從具體操盤策略而言，“地王”企業(yè)如何應(yīng)對當前持續(xù)銀行信貸緊縮的壓力？怎樣才可以立于不敗之地？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為：首先，“地王”企業(yè)應(yīng)該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、“地王”頂級豪宅產(chǎn)品的之間的關(guān)系，在推盤和布局上采取“丟卒保車”策略。“地王”企業(yè)既要解決當前銷售業(yè)績的問題，又要謀求市場份額及長遠發(fā)展。

在推盤時序及策略上應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的“進攻性”的產(chǎn)品，以“現(xiàn)金為王”，其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產(chǎn)品。這些“防守類”產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時效性，要適度拉長項目的開發(fā)周期。伴隨著項目開發(fā)周期的拉長，以項目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項目當前銷售相對虧損的狀態(tài)。如果把控的好，這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價的收益，也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉(zhuǎn)的效應(yīng)。

從今年部分全國性企業(yè)的布局策略調(diào)整也可以看出，盡管市場交易量普遍下滑，企業(yè)多數(shù)項目銷售不良好，但是各個房企開始以個別項目突圍市場，開始大幅降價回籠資金，以此來保全或優(yōu)化公司在全國的整體布局的穩(wěn)定性。比如九龍倉在杭州、常州市場的大幅降價行為等。

對于手握“地王”的開發(fā)商來所說，如何確保擁有充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存成為一大難題。張宏偉就建議，開發(fā)商如采用合作開發(fā)模式，使市場資源優(yōu)化配置，“地王”風(fēng)險也可規(guī)避。郭廣昌接盤上海證大外灘國際金融服務(wù)中心“地王”樓盤，復(fù)星持有50%股權(quán)，兄弟公司之間通過股份的變更共同維系“地王”樓盤的繼續(xù)開發(fā)便是一個合作開發(fā)的典型案例。通過合作拿地或合作開發(fā)，在樓市調(diào)控的背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，“地王”背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，各方也可規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險，優(yōu)化市場資源配置。

專家分析

四類“地王”企業(yè)面臨抉擇

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，作為發(fā)展與擴張的戰(zhàn)略，不少房企尤其是大型房企始終沒有停止逆勢擴張，甚至在市場火熱期仍然比較激進拿地，制造“地王”。但是，也正是由于這些房企的永無止境的市場擴張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業(yè)的擴張的盲動性與2014年銀行信貸緊縮相遇時，企業(yè)的資金面需求與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機的問題。

截至目前，廣州、寧波、南京、神木等地已經(jīng)出現(xiàn)中小房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象，甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權(quán)，面臨轉(zhuǎn)折點。

張宏偉認為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，標榜“高溢價”的企業(yè)、拿地激進型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險控制標準的企業(yè)等這四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險。

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廣州曾有多幅地王被退地或“曬太陽”

每到樓市波動的時候，被以高價拿回的地王們就首當其沖地受到?jīng)_擊。事實上，在2007年到2009年間，廣州樓市陷入低谷，其間產(chǎn)生的不少地王都曾命運坎坷，更曾出現(xiàn)2007年拍出的27宗地王就有24宗在2009年還在“曬太陽”的尷尬現(xiàn)象，另外，其間還有多宗地王因各種原因退地或是被政府強行收回。

早在2007年末，經(jīng)過45輪激烈競拍,金地集團曾以15.9億元的天價拿下了番禺中心城區(qū)南區(qū)4-2地塊,折合樓面地價高達6230元/平方米,成為當時的番禺“地王”。時隔不久，該地塊附近推出限價地,銷售限價僅為5500元/平方米,價格比金地項目的地價還便宜。緊接著，樓市轉(zhuǎn)淡,“地王”一下變成了燙手山芋。金地番禺地王最終因土地交付原因,依照相關(guān)的程序已解除原合同,已繳納的3億元地價款也被退回，相關(guān)部門僅收回土地，未對開發(fā)商再作處罰。

2008年1月，恒大地產(chǎn)集團以高出底價八倍的41億元競得廣州絹麻廠地塊，成為天河“地王”，但該地塊最終被恒大退地告終。

2009年8月，廣州就曾沒收了2007年地王中萊投資的8000萬元保證金并收回土地，原因就是中萊投資不能按時繳清地價款。該地塊最終又被重新出讓，被雅居樂再度以區(qū)域地王的價格拿下開發(fā)了雅居樂富春山居。