今年以來,房地產(chǎn)市場震蕩再起,部分城市下行態(tài)勢日益明顯,中國樓市,似乎又一次走到了十字路口。但就在市場還在熱議真跌假跌的時候,近期,杭州、東莞等城市陸續(xù)推出以“備案”為名的樓市監(jiān)控手段,即被業(yè)內(nèi)稱為的“限降令”,引發(fā)了輿論的廣泛爭議。
“備案”不是“限降”,這是杭州、東莞對這一措施的解釋。但是,“有形的手”確已明顯伸出。“限降”真的應該么?為什么?政府的有形之手到底該不該伸?伸向哪?怎么伸?
“限降令”被指違背市場規(guī)則
之前便有媒體披露,類似杭州和東莞的價格備案大多城市都有。在房價快速上漲的時期,為控制住房價過快增長,就有部分城市采用“備案”制的方法限制房企的銷售。房價備案管理制度實際上是管跌又管漲,而且已經(jīng)存在數(shù)年。
“無論是之前的限漲還是如今的限降,都顯然是背離房地產(chǎn)市場機制的”,中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在接受記者采訪時表示,政府通過行政手段限制價格的漲跌,毫無疑問將束縛住企業(yè)的手腳,扭曲房地產(chǎn)市場,“當初的限漲是不可取的,如今的限降也是不可取的”。
上海財經(jīng)大學教授陳杰也認為,“政府人為地用短期化的手段去調(diào)節(jié)市場,其實像打激素。政府不應當改變市場機制,而應該讓市場自我調(diào)整”。
在房地產(chǎn)市場進入拉鋸狀態(tài)的當下,價格是房企走出僵局的最常規(guī)、也是最有效手段之一。企業(yè)根據(jù)自身情況、推出的產(chǎn)品質(zhì)量進行價格調(diào)整是理所當然的。
在“備案式限降”面前,雖然15%的限價比例留下了不少空間,但不同產(chǎn)品之間存在著質(zhì)量、戶型、位置的差異,不能簡單用價格比較和限制。
有市場分析人士表示,房企推出不同的住房產(chǎn)品自有其不同的價格,“一刀切”式的價格百分比限制只是無意義的徒設(shè)關(guān)卡,應把屬于市場的還給市場。“一些與市場需求不符的產(chǎn)品,無論是限漲限降、促漲促降,都難有市場”。
“有形之手”該放在哪?
面對房地產(chǎn)的秋天似乎提前到來,面對不斷走低的樓市成交量和快速萎縮的財政收入,地方政府的“有形之手”再一次習慣性地伸出。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓日前表示,政府應該允許降價的房企重新備案以便銷售,這也有利于消費者;從中央精神和市場規(guī)律而言,應該逐步廢除房價備案制度,改革調(diào)控手段,終止使用限價、限降這樣的手段直接干預價格。
對此陳國強也表示,地方政府應該把精力放在如何塑造好市場環(huán)境上來,區(qū)分好政府與市場的邊界,把該管的管好;自十八大以來,中央歷次重要會議均強調(diào)市場化方向。政府應該在能夠發(fā)揮的領(lǐng)域發(fā)揮作用,把行業(yè)競爭的基本規(guī)則制定清楚,把市場發(fā)展的環(huán)境營造好。
房地產(chǎn)市場長久以來都處于強管控的監(jiān)管環(huán)境中,但房價的漲跌,所依據(jù)的并不全是政府行政手段的強弱,而是土地、住房的供給與百姓需求的關(guān)系。地方政府應著力滿足自住房的剛需和改善房的需求,遏制投機和炒作的勢頭,完善自身的發(fā)展環(huán)境,進一步改良調(diào)控手段。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此建議,地方政府未來或應在“搶人”的方向發(fā)力。他說,從全國房地產(chǎn)市場看,出現(xiàn)問題的城市特別是三四線城市,因為人口凈流入減少,實際需求萎縮,難以消耗之前已經(jīng)積壓嚴重的土地及在售庫存。
他指出,為爭取有購買力的人群,地方政府或從稅收優(yōu)惠以及限購放松方面入手,利用城鎮(zhèn)化發(fā)展,提高購房人口基數(shù)和整體購買力,對市場短期造成輕微利好。進而推廣成為各二三線城市的主要辦法。
記者微評
政府“限價”并非新晉產(chǎn)物,“限漲”在房價猛漲時便有專家持反對態(tài)度,但有強大的民意支持;如今的“限降”不僅在學者眼中背離市場化精神,也難得到百姓的理解。
“限漲”為民生,“限降”為防金融風險。出發(fā)點雖都不無道理,但在市場化的大趨勢之下,用不用?怎么用?有用嗎?應該是值得探討和深思的問題,至少也需在科學性、合理性和前瞻性上再多加考究吧。
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