房企急了。
5月通常為房地產(chǎn)企業(yè)一年銷量的第一個(gè)高峰，但今年的“紅五月”并未出現(xiàn)。
CRIC統(tǒng)計(jì)的24個(gè)典型城市成交數(shù)據(jù)顯示，5月份新建商品住宅共成交1343萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9%，同比減少24%。前5月共成交7038萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)19%，整體市場(chǎng)依舊沒(méi)有明顯起色。
與此同時(shí)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)開始顯現(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌。
一線城市成交萎縮更為明顯，庫(kù)存明顯升高。大型房企尤其是存貨較高的超大型房企，面臨的壓力更大，預(yù)計(jì)市場(chǎng)接下來(lái)將上演大型房企降價(jià)潮。
中報(bào)業(yè)績(jī)壓頂
盡管部分企業(yè)采取降價(jià)或折扣策略以價(jià)換量，但1-5月大多數(shù)大中城市成交量同比去年同期下滑，價(jià)格下滑并未帶來(lái)成交量上行。
以開盤認(rèn)購(gòu)率計(jì)算，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，21個(gè)大中城市近四周的新開樓盤認(rèn)購(gòu)率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%。2014年以來(lái)，中原地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市，平均開盤認(rèn)購(gòu)率一直處于低位徘徊。
一線城市成交尤其慘淡。端午小長(zhǎng)假期間，京滬等地樓市成交再創(chuàng)新低。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，端午小長(zhǎng)假，新房和二手房三天僅簽約394套，創(chuàng)下7年以來(lái)同期最低。
樓市成交低迷使得房企業(yè)績(jī)黯然。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：20大標(biāo)桿房企合計(jì)年內(nèi)銷售截至5月中旬為18.8萬(wàn)套，銷售額為2414億，僅完成了2013年全年銷售額8515億的28.3%。A股117家上市房企一季報(bào)及業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)顯示，117家房企的合計(jì)凈利潤(rùn)為96.49億，相比2013年同期的127.36億，下降了27%。有61家公司業(yè)績(jī)利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑或虧損。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，上市房企半年報(bào)壓力巨大，預(yù)計(jì)在認(rèn)購(gòu)下滑的情況下，房企很快將面臨促銷轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r(jià)的壓力，特別是6月份，很多房企將最后一博。預(yù)計(jì)全國(guó)6月房企調(diào)整價(jià)格的數(shù)量將明顯增加。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從4-5月份市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價(jià)”策略將成為市場(chǎng)主流和趨勢(shì)；有業(yè)績(jī)壓力的房企勢(shì)必會(huì)采取大范圍的以價(jià)換量。不僅僅常州、杭州、無(wú)錫、成都、北京等城市，其他明顯供大于求的城市或區(qū)域板塊，都有可能發(fā)生大幅降價(jià)的現(xiàn)象。
大型房企主導(dǎo)降價(jià)？
在房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者的價(jià)格和心理博弈中，市場(chǎng)氛圍悄然改變。
地方政府坐不住了。?？谑邪l(fā)布通知，6月1日起在?？谑匈?gòu)買單套120平米以上新建商品住房，并已合同備案的本省籍購(gòu)房人，可在該市申請(qǐng)登記戶口人數(shù)總計(jì)不超過(guò)5人。這被解讀為買房可增加入籍戶口。此前，已有南寧、銅陵、揚(yáng)州、蕪湖等城市先后推出各類措施維穩(wěn)樓市。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然成交量持續(xù)大幅下滑，但購(gòu)房者普遍認(rèn)為價(jià)格還沒(méi)降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，仍然保持觀望。
影響樓市最關(guān)鍵的因素信貸并沒(méi)有放松。雖然央行表態(tài)支持首套房貸，但大多數(shù)商業(yè)銀行仍未下調(diào)首套房貸利率，貸款審批速度也沒(méi)有明顯提高。北京、深圳多家中介機(jī)構(gòu)人士稱，從調(diào)研情況來(lái)看，目前首套房貸仍以基準(zhǔn)利率為主，上浮程度視購(gòu)房者個(gè)人資質(zhì)而定，最高上浮10%。
張宏偉表示，“央五條”政策只是一個(gè)口頭通知，對(duì)于商業(yè)銀行沒(méi)有實(shí)際的執(zhí)行效力，所以，當(dāng)正式的通知還沒(méi)有下達(dá)前，商業(yè)銀行很難有實(shí)際利率下調(diào)的動(dòng)作。
在此情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的支撐因素所剩不多。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周開盤認(rèn)購(gòu)率超過(guò)70%的項(xiàng)目，其主力戶型多為二房或小三房，且戶均面積多在100平方米以內(nèi)，這些項(xiàng)目面向的客戶多為首次置業(yè)或改善型的剛性需求，這類需求極其有限。
世聯(lián)行認(rèn)為，2008年和2011年兩輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，都是品牌開發(fā)商率先降價(jià)，且價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)調(diào)整充分，從而帶來(lái)需求的復(fù)蘇。本輪市場(chǎng)調(diào)整，從2014年1月至今，成交已經(jīng)持續(xù)低迷了5個(gè)月，未出現(xiàn)反彈跡象，因?yàn)殚_發(fā)商并未達(dá)成降價(jià)共識(shí)。
梳理近期降幅較大的地產(chǎn)項(xiàng)目，擔(dān)當(dāng)本輪降價(jià)主力軍的是中小型房企。折扣達(dá)7折的全部為中小房企。其中，星耀集團(tuán)打到6折，大連安達(dá)圣島集團(tuán)小平島項(xiàng)目促銷幅度達(dá)6.7折。
數(shù)據(jù)顯示，2013排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)商的購(gòu)置土地金額/銷售金額的比例是36%，遠(yuǎn)低于2009年的77%和2010年的57%。大型開發(fā)商現(xiàn)金流充沛，降價(jià)意愿不強(qiáng)。
但隨著連續(xù)5個(gè)月的成交低迷，大型房企也開始擺脫惜售、觀望的狀態(tài)，加入降價(jià)行列。端午節(jié)前后，廣州萬(wàn)科歐泊項(xiàng)目單價(jià)直降5000元/平米，沈陽(yáng)恒大名都剩余房源折扣達(dá)7.6折。
世聯(lián)行指出，市場(chǎng)成交量要實(shí)現(xiàn)反彈，除了信貸寬松外，降價(jià)到位才是關(guān)鍵。小規(guī)模和小幅度的降價(jià)無(wú)法迅速打開市場(chǎng)，刺激需求釋放。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，與其在泥濘的雨天中徘徊，不如大規(guī)模大幅降價(jià)快速迎接晴天的到來(lái)。
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