宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩再次讓決策層看到了促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊意義，當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)增長路徑開始從城市化向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型時(shí)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商開始遭遇發(fā)展與轉(zhuǎn)型困境，而城市運(yùn)營商則迎來了史無前例的機(jī)遇。
房地產(chǎn)龍頭萬科提出向“城市配套服務(wù)運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型，這被視為行業(yè)深度轉(zhuǎn)型的風(fēng)向標(biāo)，而此時(shí)的招商地產(chǎn)已成為一家成熟的城市運(yùn)營商。
實(shí)際上，越來越多的開發(fā)商開始達(dá)成共識：房地產(chǎn)下半場的取勝之道，不再是單純的住宅地產(chǎn)開發(fā)與銷售，而是集產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、生活、休閑等配套服務(wù)為一體的城市綜合性運(yùn)營，萬科、招商等開發(fā)商深諳此道。
蛇口成片區(qū)開發(fā)的范本
萬科在2014年以來的一系列轉(zhuǎn)型動(dòng)作，反映出房地產(chǎn)開發(fā)商的集體焦慮，在中國房地產(chǎn)市場結(jié)束“黃金十年”進(jìn)入“白銀時(shí)代”之后，國內(nèi)主流房地產(chǎn)企業(yè)都在紛紛嘗試從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式向綜合運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型。
蛇口恰恰是國內(nèi)片區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營的開山之作和藍(lán)本，招商地產(chǎn)也因此奠定了其在房地產(chǎn)行業(yè)中所特有的片區(qū)開發(fā)和城市運(yùn)營模式。
位于深圳南頭半島東南部，東臨深圳灣，西依珠江口，與香港新界的元朗和流浮山隔海相望的蛇口，占地面積10.85平方公里。
1979年1月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由香港招商局集團(tuán)在深圳蛇口全資設(shè)立開發(fā)工業(yè)區(qū)，由此誕生的蛇口工業(yè)區(qū)成為中國第一個(gè)對外開放的地區(qū)。
三十多年來，蛇口既是中國改革開放的發(fā)源地，也是新型城鎮(zhèn)化與資源節(jié)約型城市的范例，先后經(jīng)歷了由招商地產(chǎn)參與主導(dǎo)的三次轉(zhuǎn)型升級。
在設(shè)立之初，蛇口工業(yè)區(qū)內(nèi)引進(jìn)的多是紡織、電子等加工制造業(yè)企業(yè)，以出口加工業(yè)為主，一度是深圳的制造業(yè)重地。如今的“工業(yè)一路”、“興工路”等地名，仍清晰地留存著蛇口在創(chuàng)業(yè)初期的工業(yè)化歷史痕跡。
從昔日的一個(gè)偏僻荒蕪的小漁村到中國第一個(gè)對外開放的工業(yè)區(qū)，蛇口實(shí)現(xiàn)了第一次蛻變。但隨著區(qū)域不斷發(fā)展，蛇口開始出現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢逐漸消退、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展、物業(yè)更新改造及配套設(shè)施升級完善等問題。
2009年廣東省提出“騰籠換鳥”和“雙轉(zhuǎn)移”后，蛇口率先啟動(dòng)“再造新蛇口”工程，加緊推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加快城市更新步伐。
招商地產(chǎn)作為主要建設(shè)運(yùn)營者，對蛇口工業(yè)區(qū)原有的生產(chǎn)廠房、老辦公樓、老宿舍區(qū)進(jìn)行改造升級，推動(dòng)蛇口從傳統(tǒng)的加工工業(yè)園和水路貨運(yùn)口岸向自主創(chuàng)新的高科技產(chǎn)業(yè)園和服務(wù)型的商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型。
這次轉(zhuǎn)型的代表作是南海意庫、蛇口網(wǎng)谷。如今，蛇口成為網(wǎng)絡(luò)信息、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集地。其中，網(wǎng)谷一、二期項(xiàng)目已吸引了200多家企業(yè)入駐，每平方米年產(chǎn)值已由最初的1500元左右攀升至約3萬元。
工業(yè)區(qū)向商務(wù)區(qū)的華麗轉(zhuǎn)身，亦帶動(dòng)大量研究機(jī)構(gòu)及公司進(jìn)駐蛇口，區(qū)域性CBD已然成型，生活配套的需求和升級需求先后應(yīng)運(yùn)而生。
順應(yīng)區(qū)域發(fā)展趨勢，招商地產(chǎn)又開始推動(dòng)蛇口進(jìn)行第三次升級轉(zhuǎn)型，目標(biāo)是將已逐漸成熟的區(qū)域生活生態(tài)系統(tǒng)，升級為具有國際魅力的濱海特色文化休閑娛樂中心、高端商務(wù)區(qū)和高尚生活區(qū)，而“海上世界”成為重要抓手。
蛇口海上世界以重新裝修打造的明華輪為中心，在近100萬平方米的面積內(nèi)，新建包括地標(biāo)建筑招商局廣場、金融中心二期、太子廣場二期等3個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目，還有由建筑大師楨文彥擔(dān)綱設(shè)計(jì)的文化藝術(shù)中心、希爾頓酒店、海上世界廣場和濱海公園等。
招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理、公司第一負(fù)責(zé)人賀建亞將“海上世界”稱為“海上城市會(huì)客廳”，目前，海上世界廣場和希爾頓酒店已開業(yè)，地標(biāo)寫字樓招商局廣場已經(jīng)投入使用，女媧濱海公園將在今年年中對公眾開放，而已經(jīng)引入英國V&A博物館和馬未都博物館的文化藝術(shù)中心，也將在近期開工建設(shè)，其他項(xiàng)目計(jì)劃于2015年前陸續(xù)竣工。
產(chǎn)業(yè)協(xié)同獨(dú)辟蹊徑
無論是以互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)為核心的蛇口網(wǎng)谷，還是以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為核心的南海意庫，或是以城市商務(wù)、休閑、生活方式為核心的“海上世界”，它們共同“再造新蛇口”的同時(shí)，也構(gòu)成了招商地產(chǎn)產(chǎn)城融合的強(qiáng)大掌控能力。
與其他房企瘋狂拿地、全國范圍大規(guī)模興建住宅項(xiàng)目的單一產(chǎn)業(yè)模式不同，招商地產(chǎn)多年來已經(jīng)探索出一個(gè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展模式。
這與其母公司招商局密不可分，招商局集團(tuán)現(xiàn)有的金融板塊、交通運(yùn)輸及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)板塊、房地產(chǎn)開發(fā)等核心業(yè)務(wù)，為產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)提供了強(qiáng)大后盾。
在2011年招商局集團(tuán)年會(huì)上，招商局集團(tuán)表示招商地產(chǎn)要“三十而立”，要進(jìn)入國內(nèi)行業(yè)第一梯隊(duì)，并在發(fā)展模式、市場定位等方面構(gòu)筑獨(dú)特的競爭力。同時(shí)，還提出了產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，包括金融業(yè)與實(shí)業(yè)的互動(dòng)，各產(chǎn)業(yè)協(xié)同參與內(nèi)地區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)均提出要協(xié)同發(fā)展，資源配置向招商地產(chǎn)傾斜。
為適應(yīng)招商局集團(tuán)的要求，招商地產(chǎn)亦提出應(yīng)變措施：通過招商系的資源優(yōu)勢在產(chǎn)業(yè)、實(shí)業(yè)、金融等方面全方位為區(qū)域和客戶提供服務(wù)。
以蛇口轉(zhuǎn)型升級為例，招商局正在推動(dòng)一項(xiàng)重要舉措，即大數(shù)據(jù)品牌的建立，打通招商系的客戶資源、業(yè)務(wù)渠道的平臺共享。
具體來說，網(wǎng)谷大力推進(jìn)的是招商旗下金融業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的對接，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)一體化的綜合配套和類物業(yè)的一體化集成服務(wù)，把招商銀行的微小企業(yè)貸款，招商證券的中小企業(yè)IPO上市服務(wù)以及招商資本下面的PE、VC做的科技創(chuàng)投基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金組合到一起，為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供一攬子金融服務(wù)。
另外一個(gè)案例就是海上世界。它既是一個(gè)非同尋常的城市更新項(xiàng)目，也是招商地產(chǎn)與招商局集團(tuán)內(nèi)部資源能夠形成互動(dòng)的結(jié)果。
產(chǎn)業(yè)協(xié)同為資源拓展提供了強(qiáng)大路徑。3月18日，招商地產(chǎn)在年報(bào)中表示，大股東背景具備的“外部協(xié)同資源將給公司帶來巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)”。
中投證券研究報(bào)告指出，“產(chǎn)業(yè)協(xié)同拓展”模式即招商局集團(tuán)產(chǎn)業(yè)協(xié)同向全國各地拓展，與地方政府進(jìn)行全面戰(zhàn)略合作，一方面顯著增強(qiáng)招商地產(chǎn)在當(dāng)?shù)赝卣沟膬?yōu)勢，另一方面區(qū)域綜合開發(fā)領(lǐng)域的合作將直接給招商地產(chǎn)帶來可觀的資源。招商局集團(tuán)與地方政府存在利益互補(bǔ)關(guān)系是招商地產(chǎn)能夠持續(xù)獲取低成本資源的堅(jiān)實(shí)保障。
蛇口模式復(fù)制全國
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)不斷催生“鬼城”之憂時(shí)，蛇口顯然給業(yè)界提供了可供借鑒和復(fù)制的區(qū)域開發(fā)樣本。賀建亞也將它描述為招商地產(chǎn)“獨(dú)特、可持續(xù)的商業(yè)模式”開花之地。
在過去的30年，招商地產(chǎn)作為起步較早的大型房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)歷中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的起起伏伏，是國內(nèi)少有的擁有豐富經(jīng)驗(yàn)及雄厚背景的地產(chǎn)大鱷。如今，招商地產(chǎn)正在朝著承載多個(gè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)，更加精細(xì)、復(fù)雜、操控難度更大的房地產(chǎn)“運(yùn)營”模式的方向發(fā)展，已在房地產(chǎn)市場的下半場搶占了先機(jī)。
招商地產(chǎn)希望像“導(dǎo)演”一樣參與到新型城鎮(zhèn)化下的區(qū)域運(yùn)營中去，通過塑造產(chǎn)業(yè)聚集以帶動(dòng)人口聚集，在水到渠成的過程中把握區(qū)域配套的生活服務(wù)及產(chǎn)品，形成區(qū)域運(yùn)營中基石穩(wěn)固的產(chǎn)業(yè)鏈條。
賀建亞在2014年的投資者會(huì)議上表示，由于招商局集團(tuán)是國內(nèi)最大的港口投資企業(yè)，并且和所有沿海港口，以及一部分沿江的港口關(guān)系都很緊密，或者是重大的投資商，隨著這些港口像蛇口一樣進(jìn)入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級期，招商地產(chǎn)將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇，并將在行業(yè)領(lǐng)域形成招商自己的特色。
賀建亞強(qiáng)調(diào)：“這將是招商地產(chǎn)特有的商業(yè)模式，并且這種能力很難被同行替代。”
多家券商研究報(bào)告認(rèn)為，借助招商局集團(tuán)的優(yōu)勢，以港口地產(chǎn)推動(dòng)郵輪碼頭的土地獲取，或許將成為今后招商地產(chǎn)增加土地儲備的重要方式。
目前，招商地產(chǎn)的片區(qū)開發(fā)模式以蛇口為藍(lán)本，正逐步在全國范圍內(nèi)鋪開，如參與漳州開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
此外，由招商局集團(tuán)牽頭，在青島高新區(qū)一塊近3平方公里的土地上打造一個(gè)“產(chǎn)、融、城”結(jié)合的產(chǎn)業(yè)綜合體，招商地產(chǎn)亦希望將蛇口的城市綜合開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)帶到青島。同時(shí)，也是網(wǎng)谷系列化產(chǎn)品的第二站，目前青島藍(lán)灣網(wǎng)谷的招商工作已開始啟動(dòng)。另外，招商地產(chǎn)還計(jì)劃將網(wǎng)谷復(fù)制到西安、武漢等城市。
實(shí)際上，獨(dú)特的開發(fā)模式也使招商地產(chǎn)具備了更高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，被業(yè)界認(rèn)為屬于調(diào)控市中具有競爭優(yōu)勢的“無短板”公司。
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