官方守口如瓶,民間自說自話
眾機(jī)構(gòu)爭相發(fā)布樓市數(shù)據(jù),相差太大屢屢“打架”
兩家分析機(jī)構(gòu)分別統(tǒng)計濟(jì)南2014年前三個月住宅均價,給出的卻是兩組不同的數(shù)據(jù),均價相差200元左右。記者近日采訪發(fā)現(xiàn),目前濟(jì)南民間分析機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在“打架”現(xiàn)象。
統(tǒng)計住宅存量 兩機(jī)構(gòu)相差三倍
“濟(jì)南的房價統(tǒng)計怎么一家一個樣呀?”近日,想要買房的省城市民崔娜對記者說,她關(guān)注房價報道有一段時間了,但對幾家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的住宅成交均價總是看得云里霧里的。
記者了解到,目前濟(jì)南對外提供樓市調(diào)研數(shù)據(jù)的民間機(jī)構(gòu)至少有四家,主要是世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、合富輝煌、克而瑞。
以世聯(lián)地產(chǎn)和克而瑞兩家機(jī)構(gòu)為例,對比2014年前三個月住宅均價,數(shù)據(jù)相差較大。世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計住宅成交均價為:8753元/平方米、8711元/平方米、8748元/平方米?？硕鸾y(tǒng)計的是:8921元/平方米、8906元/平方米、8510元/平方米。由此引發(fā)的房價幅度變化也不盡相同,以3月房價變化為例,世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計環(huán)比下跌4.5%,克而瑞統(tǒng)計環(huán)比上漲0.6%。
庫存壓力是判斷濟(jì)南房價走勢的一個重要維度,也直接影響購房者的市場預(yù)期。對于這類數(shù)據(jù),兩家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計更是大相徑庭。世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計,截至2014年4月底,普通住宅存量為157.1萬平方米,需要3.6個月才能消化完。而克而瑞統(tǒng)計為661萬平方米,需要15.7個月才能消化完。
“如果按克而瑞的統(tǒng)計,這么多房子賣不出去,濟(jì)南房價是不是得大降啊?”19日,省城白領(lǐng)王巖感慨:如果按世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計,市場仍是供不應(yīng)求。“到底何時買房更合適呢?”
統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)各不相同,結(jié)果也互不認(rèn)可
“如果按照克而瑞統(tǒng)計的661萬平方米的高庫存來看,開發(fā)商早就降價拋售了。但目前市場仍處于觀望博弈狀態(tài)。”19日,濟(jì)南世聯(lián)房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理朱江并不認(rèn)可這一數(shù)據(jù),覺得“不可思議”。
朱江說,他們的選取樣本是濟(jì)南市區(qū)建筑面積在2萬平方米以上的普通住宅,不包含長清、章丘等地。“我們有一個數(shù)據(jù)交換平臺,與濟(jì)南各大樓盤數(shù)據(jù)共享,用的是實時監(jiān)控數(shù)據(jù),每個月底會對每個在售項目成交量及成交價格做統(tǒng)計。”朱江說,由于建委網(wǎng)簽量會有1個月到3個月的滯后期,他們不會采用這個數(shù)字。
“實時監(jiān)控的數(shù)字才能最真實反映市場的情況。”朱江說,在房價的計算上,他們用住宅市場總成交額除以總成交面積。在對庫存的計算上,統(tǒng)計的是項目取得預(yù)售證后累計沒有銷售出去的房子,統(tǒng)計了有預(yù)售證制度以來市場累計七八年沒有賣出去的房子。6個月是庫存去化的政策周期,目前濟(jì)南仍處于低庫存時期。
對于世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計,克而瑞也不認(rèn)可。有關(guān)負(fù)責(zé)人說,他們統(tǒng)計的庫存量范圍是濟(jì)南市建委批準(zhǔn)預(yù)售的項目,與世聯(lián)地產(chǎn)相比,統(tǒng)計范圍多了長清。“我們采用的是建委的網(wǎng)簽數(shù)字。”該負(fù)責(zé)人說,住宅存量消化周期數(shù)值在12個月較為平衡,高于18個月則供過于求,目前濟(jì)南離18個月的“危險值”已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
“用網(wǎng)簽數(shù)字來統(tǒng)計很不準(zhǔn)確。”朱江說,除網(wǎng)簽滯后外,一些項目多年來不網(wǎng)簽,但實際已經(jīng)賣完,這樣也顯示成“庫存”,與市場實際不符。
擔(dān)心無法反映市場變化,官方不出數(shù)據(jù)
濟(jì)南市建委是新建商品房網(wǎng)簽的統(tǒng)計單位,每月都會在濟(jì)南市住宅與房產(chǎn)信息網(wǎng)公布當(dāng)月的住宅網(wǎng)簽量。濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心是二手房網(wǎng)簽備案的統(tǒng)計單位,每月也會公布成交量。這兩個部門都沒有對價格進(jìn)行統(tǒng)計公示。
“現(xiàn)在房價統(tǒng)計主要源自統(tǒng)計局,我們一般不做價格統(tǒng)計。”濟(jì)南建設(shè)部門有關(guān)負(fù)責(zé)人坦言,4月15日,他們在濟(jì)南市委、市政府新聞發(fā)布會上公布2014年一季度商品住房均價為7657.35元/平方米。“均價計算是網(wǎng)簽住宅市場總成交額除以總成交面積。”該負(fù)責(zé)人說,以后會不會再發(fā)布有關(guān)數(shù)據(jù),目前不好說。
“統(tǒng)計部門認(rèn)為我們的計算不夠全面,不能反映市場的變化。”該負(fù)責(zé)人說,國家統(tǒng)計局調(diào)查的方法中,“新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。”他們采取的是指數(shù)計算法,追蹤同一物業(yè)不同時期的價格變化進(jìn)行加權(quán)計算得出房價數(shù)據(jù)。在他們看來,這比算術(shù)平均法更能科學(xué)反映市場波動。
該負(fù)責(zé)人介紹,他們要求開發(fā)商“實時網(wǎng)簽”,但開發(fā)商如何操作無法掌控。“目前各個機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計只能說是一種樣本數(shù)據(jù)的抽樣調(diào)查,無法真實反映整個市場情況。”
對于不公布二手房價格的原因,濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心有關(guān)負(fù)責(zé)人坦言,因為二手房交易存在大量陰陽合同,市民上報給房管局的價格未必是真實的成交價。“如果公布這個數(shù)據(jù),不僅沒有參考性,還可能會誤導(dǎo)市場。”
揭數(shù)據(jù)“打架”根源:
官方和民間各有各的“算盤”
民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)混亂,很容易誤導(dǎo)購房者對市場的預(yù)期。在不少專家看來,政府權(quán)威數(shù)據(jù)發(fā)布的缺失更值得關(guān)注。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)成交均價“數(shù)據(jù)打架”的矛盾,不僅讓政府難以有效判斷,而且會讓一些喜歡“以數(shù)據(jù)說話”的人擾亂市場預(yù)期。
濟(jì)南一位資深地產(chǎn)評論人坦言,民間房產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)都依附著商業(yè)運營,如代理樓盤,在發(fā)布數(shù)據(jù)時各自心里往往盤算著“小九九”,很難保證其數(shù)據(jù)公正、真實、全面。而數(shù)據(jù)統(tǒng)計途徑多樣,方法也不盡相同,這是數(shù)據(jù)打架的根源。
克而瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱以他13年從事房地產(chǎn)信息服務(wù)的經(jīng)驗來看,目前房地產(chǎn)交易信息存在諸多問題。一手房交易信息特別是價格信息不準(zhǔn)確,很多城市甚至根本不公開這些數(shù)據(jù),有的城市也只有開發(fā)商報價,而不是實際成交價格。除此之外,也有一些城市會利用供應(yīng)價格、參考價格、最高限價等數(shù)據(jù)來替代實際成交價格,擾亂數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
此外,雖然有的城市公開了有關(guān)信息,但由于備案數(shù)據(jù)嚴(yán)重滯后,也無法及時反映當(dāng)前市場情況,對企業(yè)分析決策帶來很大的不利影響。
“房地產(chǎn)交易信息的不全面,肯定不是技術(shù)上的問題。”我省一位長期研究房地產(chǎn)的人士透露,去年有樓盤聘請他為項目發(fā)布房價數(shù)據(jù),但這種做法遭到了主管部門反對。“現(xiàn)在每個城市都有房價控制目標(biāo)任務(wù),政府主管部門不愿公開數(shù)據(jù),或者只公開他們想讓老百姓知道的數(shù)字,與其調(diào)控任務(wù)有直接關(guān)系。”
“統(tǒng)計數(shù)據(jù)的權(quán)威性來自統(tǒng)計的真實性,關(guān)系到政府公信力,不能當(dāng)成兒戲。”李鐵崗建議,政府應(yīng)根據(jù)城市區(qū)域、房屋類型等分別發(fā)布數(shù)據(jù),讓公眾真實感受到房地產(chǎn)市場的變化,與此同時還要建立房地產(chǎn)價格監(jiān)測預(yù)警體系,使房價數(shù)據(jù)更具參考價值。
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