華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強19日在華爾街日報中文版撰文稱，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變，長期持續(xù)下降幾乎是不可能的，真正的拐點是降價也無人購買，早上蔬菜的價格與晚上的不同只能叫調(diào)整或策略。

 

文章全文：

 

去年底和今年初，我都向開發(fā)商發(fā)出過風(fēng)險警告：別以為今年還會像去年一樣保持高增長。如果再按去年的預(yù)期制定企業(yè)的戰(zhàn)略和增幅是很危險的。今年不可能持續(xù)去年的增幅的，尤其要注意城市與市場的分化。過去的城鎮(zhèn)化是所有城鎮(zhèn)的人口都流入，但現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化是有的人口流入，有的人口流出。特別是限購政策、戶籍制度影響到人口的流入；產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整影響到就業(yè)；資源價格和存量變化影響到預(yù)期；公共資源差別影響到吸引力等。

 

歷史庫存的增長與年度銷售量的對比也在惡化，改變了部分城鎮(zhèn)的供求關(guān)系，不同城鎮(zhèn)的土地供給也存在余缺差別。先期指標決定著后期供應(yīng)，通常投資連續(xù)高增長之后會有調(diào)整，今年的增幅會大大下降，差別會在城市間更加明顯。

 

但支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變。一是中國經(jīng)濟仍將保持7%至8%左右的較高增長；二是城鎮(zhèn)化率仍處于高增長期。特別是政府已明確要加速城鎮(zhèn)化的發(fā)展，促進城鎮(zhèn)化率提高的改革；三是人口結(jié)構(gòu)中家庭分裂加速。適齡結(jié)婚的人口高峰仍在持續(xù)（23歲年齡人囗的最高峰在2015年），人口老齡化加速，也讓家庭分裂加速，第五次與第六次人口普查的數(shù)據(jù)中一代人為家庭獨自居住的比例從27%增長到38%；四是消費結(jié)構(gòu)的變化，2011年時商品房銷售額第一次超越了食品銷售額，2013年二者差距超過了30%，家庭消費中吃的比重下降，住的比重上升并加速。當收入提高后吃的消費增幅遠低于住的消費增幅，但與國際相比，住的比重還有三倍的增幅余地，這也是消費文化的改變。

 

有人在高喊“拐點”論。什么是“拐點”？是否可以用較長期持續(xù)下降定義？但上述基礎(chǔ)未變時，長期持續(xù)下降幾乎是不可能的，真正的拐點是降價也無人購買。早上蔬菜的價格與晚上的不同只能叫調(diào)整或策略。有人在高喊“泡沫全面破了”，因為已經(jīng)供過于求，需求已經(jīng)滿足了，并且用人均面積量為依據(jù)，并說有大量空置。但為什么價格合理調(diào)整的市場會出現(xiàn)日光盤？當價格隨市場中的供求關(guān)系調(diào)整時，只要有銷量就是有需求，無論漲跌。

 

已購房的空置在不同城市是意義不同的。如三、四線城鎮(zhèn)的空屋，許多是戶籍地的根，但勞動力流入了大城市。也有人用所謂的“千人（開工）套數(shù)”為依據(jù)做國際對比，卻忽略了生產(chǎn)周期因素。中國每年的竣工量僅為開工量的27%左右，其中還有約30%以上的保障類住房，北京市則大于50%，實際的商品房占家庭戶數(shù)的比例就只有3%左右。還有人用庫存與銷售量對比來計算消化期，卻忽略了領(lǐng)取銷售證之后的可銷售面積并非已竣工面積，要一、兩年后才交房，但銷售量卻可能在一個月內(nèi)發(fā)生巨大變化或成倍增長，可能在短期內(nèi)改變?nèi)セ芷凇?/div>