正所謂“如人飲水，冷暖自知”———雖然國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的爭(zhēng)論仍然激烈，但諸多房企竭力促銷的情況，已然加重了人們對(duì)樓市的擔(dān)憂。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，近期濟(jì)南數(shù)個(gè)樓盤出現(xiàn)了開發(fā)商為購(gòu)房者“墊首付”的情況。即首套房購(gòu)房者在辦理購(gòu)房貸款時(shí)，開發(fā)商可以提供資金(至少為總房款的10%)幫其湊足首付，達(dá)到銀行放貸要求。而推出類似活動(dòng)的開發(fā)商中，不乏世茂、融匯等地產(chǎn)大牌。

“可以幫助開發(fā)商提前鎖定部分欠缺‘首付’能力的客戶，加快銷售速度。”9日，北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析道，“但目前銀行和國(guó)家政策都規(guī)定購(gòu)買商品房首付至少為30%，‘墊首付’這種情況已經(jīng)違背了監(jiān)管部門對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控的要求。”

多名房地產(chǎn)業(yè)分析人士則對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，此舉凸顯開發(fā)企業(yè)資金面承受的巨大壓力，是開發(fā)商在今年樓市銷售不旺下的無奈選擇。不過，這種打政策“擦邊球”的模式是否能救房企脫離苦海，仍待考量。

首付僅需一成多

“首付10萬(wàn)住主城區(qū)”、“首付8萬(wàn)搶三房”……近日，家住濟(jì)南市槐蔭區(qū)的劉強(qiáng)突然發(fā)現(xiàn)，以往動(dòng)輒要交數(shù)十萬(wàn)元首付才能購(gòu)得的房子，突然變得觸手可及。

“一開始我也不信，后來去問了一個(gè)樓盤，他們置業(yè)顧問給我算了一套90多平米的房子，總價(jià)80多萬(wàn)元，原本首付在24萬(wàn)左右，但現(xiàn)在只需要交15萬(wàn)，不到總房款的兩成。”劉強(qiáng)告訴導(dǎo)報(bào)記者。

置業(yè)顧問強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商將為其墊付9萬(wàn)元的首付“缺口”，購(gòu)房人只需要在半年后償還，期間不會(huì)收取任何費(fèi)用。這樣的“好處”令劉強(qiáng)心動(dòng)不已。

導(dǎo)報(bào)記者隨后按照劉強(qiáng)的指引暗訪了濟(jì)南多家樓盤，發(fā)現(xiàn)確有部分開發(fā)商在今年推出了“墊首付”的促銷政策。其中，世茂房地產(chǎn)在槐蔭區(qū)的“原山首府”項(xiàng)目，就正在進(jìn)行“首付減半”的促銷活動(dòng)。

“如果您資金暫時(shí)緊張，我們可以幫著墊付一部分首付，半年之內(nèi)還清就可以，不收利息。”7日，在原山首府的售樓處，一名置業(yè)顧問如此對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示。

目前，該樓盤一期已經(jīng)開始銷售，有121平方米、108平方米等多種戶型可供選擇。

該置業(yè)顧問給導(dǎo)報(bào)記者提供的一份108平方米房子的清單中顯示，總房款85.75萬(wàn)元，按照首套房首付30%計(jì)算，首付需要交納25.75萬(wàn)元。但其表示，若購(gòu)房者現(xiàn)在參加其“首付減半”活動(dòng)，只需交10萬(wàn)到15萬(wàn)元左右就可以從銀行辦出貸款。

“之前要跟開發(fā)商簽一個(gè)協(xié)議，承諾半年內(nèi)分期或一次性還清，然后再走銀行貸款程序。”置業(yè)顧問說。

導(dǎo)報(bào)記者注意到，若以該置業(yè)顧問所說的最低10萬(wàn)元計(jì)算，購(gòu)房者交納的首付只有總房款的11.66%。

推出類似活動(dòng)的并非世茂一家。導(dǎo)報(bào)記者在采訪中獲悉，融匯地產(chǎn)在濟(jì)南的首個(gè)項(xiàng)目———融匯愛都，也曾于今年3月份推出過“墊首付”的活動(dòng)。彼時(shí)，購(gòu)房者首期只需交6萬(wàn)到8萬(wàn)元，就可以購(gòu)買到兩室甚至三室的房子，開發(fā)商為此墊付的資金每套最高接近20萬(wàn)元。

“這個(gè)活動(dòng)我們已經(jīng)不做了，現(xiàn)在正常銷售，100平米左右的首付在25萬(wàn)元左右。”9日，在融匯愛都的售樓處，一名置業(yè)顧問對(duì)導(dǎo)報(bào)記者說。

將致風(fēng)險(xiǎn)大增

雖然開發(fā)商的上述活動(dòng)讓不少購(gòu)房者心動(dòng)，但在接受導(dǎo)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士看來，其中風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

“開發(fā)商拿錢，但風(fēng)險(xiǎn)還是購(gòu)房者承擔(dān)。”濟(jì)南一家房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目部總經(jīng)理高杰(化名)對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示。此類活動(dòng)相當(dāng)于開發(fā)商借錢給購(gòu)房者付部分首付，雙方私下簽訂的協(xié)議中，應(yīng)該已經(jīng)注明若購(gòu)房者不能按時(shí)償還這部分首付，房產(chǎn)則由開發(fā)商收回等條款。“房子一直在開發(fā)商手中，購(gòu)房者則有可能損失前期投入的資金。”

高杰認(rèn)為，“墊首付”的出現(xiàn)雖然對(duì)購(gòu)房者來說大大降低了購(gòu)房門檻，但也使一些手頭資金不多的購(gòu)房者過早加入到買房的行列。“這些購(gòu)房者一邊每月還著四五千元的貸款，還要在一年內(nèi)補(bǔ)齊十幾萬(wàn)元的‘缺口’，有出現(xiàn)斷供的隱患。”

張文清也認(rèn)為，“墊首付”可能讓部分達(dá)不到銀行貸款審核資格的低收入人群購(gòu)得房子，這對(duì)辦理貸款的銀行也意味著較大風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)悉，早在2008年，廣州、杭州等城市就出現(xiàn)過“墊首付”甚至“零首付”的例子，當(dāng)時(shí)曾引起地方金融機(jī)構(gòu)的警惕，隨后被各銀行叫停。

“如果行里知道，肯定不允許。”一家國(guó)有銀行濟(jì)南某支行信貸部門的工作人員張建對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，銀監(jiān)會(huì)曾對(duì)此類情況專門下發(fā)授信風(fēng)險(xiǎn)管理通知，叫停“假按揭”、“假首付”等促銷行為，并將之列為重點(diǎn)整治對(duì)象。

張建表示，雖然銀行對(duì)房貸客戶還會(huì)有各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行風(fēng)控，但首付無疑是其中最重要的一點(diǎn)。“特別是現(xiàn)在各行對(duì)房貸都比較謹(jǐn)慎，部分行已經(jīng)要把首套房首付比例提至40%，怎么還敢變相降低門檻?”

凸顯房企壓力

值得關(guān)注的是，上述推出“墊首付”活動(dòng)的開發(fā)商多為業(yè)內(nèi)排名靠前的房企，其“頂風(fēng)而上”的促銷原因引人深思。

“一是資金上有短期墊付的實(shí)力，二是他們的銷售壓力太大。”高杰對(duì)此表示，濟(jì)南樓市的表現(xiàn)一直比較穩(wěn)定，但近兩個(gè)月來成交量并不理想，有樓盤已經(jīng)啟動(dòng)限量式的降價(jià)促銷，更不用說在全國(guó)布局的大型房企了。

導(dǎo)報(bào)記者也注意到，上述促銷的“原山首府”和“融匯愛都”項(xiàng)目目前已經(jīng)過了認(rèn)籌期，但仍有房源在售，且不乏較好樓層，這與以往濟(jì)南“名牌”樓盤動(dòng)輒超額認(rèn)籌、一日售罄的火爆場(chǎng)面相比，差距可謂不小。

濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，原山首府項(xiàng)目已獲得預(yù)售許可證的一期4號(hào)樓，網(wǎng)簽21套，不到可售總套數(shù)的一成;融匯愛都目前已網(wǎng)簽套數(shù)占可售總套數(shù)的比例也不到五成。雖然其中有辦理房貸等業(yè)務(wù)延遲效應(yīng)，但從一個(gè)側(cè)面也能看出樓盤銷售表現(xiàn)不佳。

“一季報(bào)中，A股上市房企凈負(fù)債率達(dá)到歷史高位，一半以上短期償債能力都出現(xiàn)下降。加上今年制定的銷售目標(biāo)較高，‘跑量’成為房企的主動(dòng)選擇。”華東某券商地產(chǎn)行業(yè)分析師孫哲對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，房地產(chǎn)業(yè)前期快速擴(kuò)張致其背負(fù)較大債務(wù)，又遇上如今降溫的市場(chǎng)行情，行業(yè)內(nèi)危機(jī)四伏，“銷售不利導(dǎo)致目前對(duì)房企很重要的預(yù)收賬款快速下降，如果這種情況再?zèng)]有改善，很可能造成企業(yè)資金鏈惡化。”

這一情況也被各機(jī)構(gòu)密切關(guān)注。近日，德銀就宣布下調(diào)了對(duì)世茂房地產(chǎn)(00813.HK)的每股凈資產(chǎn)及2015至2016年的盈利預(yù)期。其指出，該公司積極購(gòu)入土地，令負(fù)債比率上升，但如今市場(chǎng)氣氛疲弱、降價(jià)壓力大，若公司銷售所獲得的現(xiàn)金少于預(yù)期，將成為現(xiàn)金流最脆弱的開發(fā)商之一。