在樓市下行、地方經(jīng)濟(jì)承壓之時(shí)，一些地方政府紛紛出臺(tái)措施放松限購、鼓勵(lì)購房。應(yīng)當(dāng)指出，不管是從房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展規(guī)律來看，還是從調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式的宏觀經(jīng)濟(jì)大背景來看，單純刺激商品房市場(chǎng)的“救市”行為，其效果都難言樂觀。當(dāng)前，地方政府應(yīng)認(rèn)真貫徹中央有關(guān)精神，切實(shí)做好“本分”，扎實(shí)推進(jìn)“棚改”。不管是從推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的角度，還是從改善地方政府資產(chǎn)負(fù)債表的角度，當(dāng)前，做好“棚改”才是最有效的“救市”。 

 

今年年初以來，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”現(xiàn)象。不少企業(yè)資金鏈緊繃，出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)；地方政府的土地收入和房地產(chǎn)稅收下降，并影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。在這種情況下，政府出手托市，就成為企業(yè)和政府都樂意看到的結(jié)果。事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的每一個(gè)下行階段，規(guī)律莫不如此。

 

但是，商品房市場(chǎng)應(yīng)按市場(chǎng)規(guī)律配置資源，接受市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整，政府干預(yù)過多則有越位嫌疑。當(dāng)前的住房供應(yīng)體系中，面對(duì)低收入群體的廉租房和公租房供應(yīng)體系由政府主導(dǎo)構(gòu)建，從全國層面來看，還有很大的發(fā)力空間，面向“夾心層”的住房供應(yīng)也面臨較大缺口。

 

在這種情況下，致力于改善低收入居民生存條件的棚戶區(qū)改造工作應(yīng)被提上重要位置。“棚改”帶有保障和市場(chǎng)的雙重屬性，不僅可提供大量的中低價(jià)位、中小套型房屋供應(yīng)，它也是房地產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)增長點(diǎn)，為許多房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展契機(jī)?？梢哉f，其在彌補(bǔ)供應(yīng)缺口、構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系中有著重要作用，其效果也遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過單純通過松綁限購來“救市”的行為。

 

經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高增速，當(dāng)前整體樓市的供需關(guān)系已趨于平衡，部分城市甚至出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別快速增長的“黃金時(shí)代”進(jìn)入低速增長期，已成各界共識(shí)。在這種情況下，“救市”行為即使可保一時(shí)，也難以顧及長遠(yuǎn)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度看，“救市”也不是現(xiàn)階段的最佳選擇。由于房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，且?guī)?dòng)數(shù)十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)，造就了房地產(chǎn)業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中的優(yōu)越地位。在很多區(qū)域經(jīng)濟(jì)中，“房地產(chǎn)獨(dú)大”已成普遍現(xiàn)象，不僅對(duì)其他產(chǎn)業(yè)帶來擠出效應(yīng)，且不利于地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長。若任由房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)獨(dú)大，其產(chǎn)生的后果將不可逆轉(zhuǎn)。

 

因此，面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，行政之手必須“有所不為”，避免干預(yù)市場(chǎng)信號(hào)，影響市場(chǎng)預(yù)期。它又必須“有所為”，正如“棚改”的可以作為的空間仍然很大，在以下方面，政府部門也應(yīng)發(fā)揮主觀能動(dòng)性，勇于“有所為”。

 

第一，嚴(yán)格監(jiān)管市場(chǎng)秩序。任何一個(gè)市場(chǎng)動(dòng)蕩期，都伴隨著對(duì)市場(chǎng)秩序的沖擊。尤其在市場(chǎng)下行周期中，通過各種手段沖擊政策底線的行為時(shí)有發(fā)生，其極易引發(fā)恐慌，并加劇市場(chǎng)的波動(dòng)程度。在這種情況下，通過嚴(yán)格的監(jiān)管維護(hù)市場(chǎng)秩序，同樣很有必要。

 

第二，構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，包括個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)與聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)的登記、房地產(chǎn)稅的立法等。長效機(jī)制的推進(jìn)，可逐步替代行政調(diào)控等手段，促進(jìn)樓市的法制化和市場(chǎng)化進(jìn)程。正因?yàn)榇伺e會(huì)觸動(dòng)部分群體的“奶酪”，因此才有強(qiáng)力推進(jìn)的必要性。

 

第三，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)支撐和制度變革。缺乏二三產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)業(yè)難以長遠(yuǎn)和健康發(fā)展。當(dāng)前各地出現(xiàn)的“空城”、“睡城”和“鬼城”等，很大程度上是由于“產(chǎn)業(yè)空心化”所致。發(fā)揮當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)，扶持實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅有助于房地產(chǎn)的穩(wěn)定，且是“調(diào)結(jié)構(gòu)”的題中應(yīng)有之義。同時(shí)，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展的過程中，戶籍、土地等制度的改革也應(yīng)同步進(jìn)行。