在住宅市場(chǎng)價(jià)格似乎有所松動(dòng)的當(dāng)前，東莞房地產(chǎn)業(yè)態(tài)也在發(fā)生著明顯的變化。一方面，眾多的商住樓盤開發(fā)商放緩住宅樓盤建設(shè)節(jié)奏；另一方面，大型綜合商業(yè)體項(xiàng)目接連立項(xiàng)，土地高價(jià)拍賣成為目前的一大風(fēng)景。

 

今年截至目前，位于鴻福橋一端的萬江壩頭商住地以接近9億元的總價(jià)成交。就在半個(gè)月以前，寸土寸金的現(xiàn)會(huì)展中心地址已經(jīng)被北京王府井百貨拿下，而在虎門、常平、厚街等鎮(zhèn)街，大宗土地交易相繼傳出消息。記者了解到，這些土地的用途與以往有所不同，即都是打造綜合商業(yè)體或者大型百貨賣場(chǎng)。

 

萬江將首建高層商業(yè)體

 

日前，位于鴻福橋北端，與東莞人氣最旺的鴻福商圈一橋之隔的萬江壩頭商住地2014WG020成功出讓。有著新加坡投資背景的首鑄（廣東）集團(tuán)，以底價(jià)89478萬元購得此地。國土部門的公告顯示，壩頭商住地面積為37104㎡，容積率高達(dá)9.1.

 

由于這幅地塊地理位置極為優(yōu)越，距離鴻福商圈僅僅隔了一條鴻福橋，緊鄰運(yùn)河，處于萬江和南城幾大成熟社區(qū)之間，附近有宏遠(yuǎn)大社區(qū)、金地外灘8號(hào)以及玉蘭大劇院、東莞圖書館等。同時(shí)地塊背靠東江水道，被業(yè)界人士稱為"未來萬江商業(yè)發(fā)展的橋頭堡".

 

據(jù)悉，根據(jù)規(guī)劃，首鑄（廣東）集團(tuán)競(jìng)得該宗地塊后，將其打造成為南城與萬江交界處的地標(biāo)建筑，建筑須高于220米，用于商業(yè)、辦公。由此可見，該地塊未來幾年之內(nèi)，將會(huì)有一棟超高層寫字樓拔地而起。

 

盡管是以底價(jià)成交，但是將近9億元的價(jià)格，依然可見萬江區(qū)域在商業(yè)用地方面已經(jīng)得到大型企業(yè)的認(rèn)可。實(shí)際上，四大城區(qū)除了萬江之外，其他三城區(qū)已經(jīng)很難騰出像樣的地塊作為大型商業(yè)綜合地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)。

 

由于地理位置的價(jià)值所在，萬江壩頭商住地將是一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，在大體上與萬達(dá)廣場(chǎng)有著相似之處。根據(jù)規(guī)劃，該地塊附近有輕軌站點(diǎn)，若設(shè)置地下商業(yè)，還需預(yù)留接口與軌道站點(diǎn)進(jìn)行無縫連接。

 

鄰近的一小區(qū)高層管理人員袁飛告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目成功進(jìn)駐，將帶動(dòng)周邊所有的樓盤、商鋪?zhàn)饨鹛嵘?quot;一直以來，鴻福橋靠萬江一側(cè)因?yàn)槿狈ι虡I(yè)設(shè)施，長(zhǎng)期處于單純的住宅市場(chǎng)開發(fā)階段，雖然與鴻福商圈一橋之隔，但是人氣、房?jī)r(jià)和未來預(yù)期依然落后一大截。"他認(rèn)為，當(dāng)南城鴻福商圈開發(fā)結(jié)束后，項(xiàng)目向運(yùn)河北岸發(fā)展是遲早的事情，壩頭地塊的成交顯示出這一時(shí)期正式到來，而萬江的商業(yè)地產(chǎn)地位將借此機(jī)會(huì)得到發(fā)展。

 

商住用地成新近推地大熱

 

除了上述壩頭地塊之外，位于萬江區(qū)域還有兩宗大幅地塊待價(jià)而沽，其中編號(hào)為2014WG028的地塊占地面積為54456㎡，容積率為2.74,起步樓面地價(jià)達(dá)2587元/平方米。地塊周邊項(xiàng)目當(dāng)前洋房帶精裝修9000元/平方米左右。

 

另一宗近日推出的商住用地位于萬江石美社區(qū)，占地面積達(dá)55368㎡，容積率為3,起步樓面地價(jià)2860元/平方米，商住面積占50%~80%,商服用地占20%~50%,地塊性質(zhì)比例更為靈活。

 

受到市場(chǎng)變化影響，今年開年以來，東莞土地市場(chǎng)成交較為清淡。實(shí)際上，開發(fā)商的拿地積極性遠(yuǎn)不如以往那么熱烈。從今年春節(jié)后多宗土地均以底價(jià)成交來看，開發(fā)商目前已經(jīng)以清倉出貨為主，對(duì)于拿地大都抱以觀望態(tài)度。

 

一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)人士坦言，對(duì)于未來幾年的價(jià)格走勢(shì)完全沒譜，誰也不愿意在這個(gè)時(shí)候拿資金去冒險(xiǎn)。"目前的地價(jià)不便宜，到時(shí)候房?jī)r(jià)一旦大幅度下跌，很難說有利可圖。"

 

中原地產(chǎn)、瑞峰地產(chǎn)等公司的統(tǒng)計(jì)表明，今年1~4月土地成交都比較冷清。5月剛剛開始，情況似乎有所好轉(zhuǎn)。截至5月4日，土地市場(chǎng)掛牌出讓16宗地塊，面積合計(jì)78.77萬㎡。其中商住用地上市7宗，面積合計(jì)34.1萬㎡；商業(yè)用地2宗，面積合計(jì)12.32萬㎡；工業(yè)用地7宗，面積合計(jì)32.35萬㎡。

 

同時(shí)，萬江、虎門、常平等鎮(zhèn)街均有較為豐富的土地資源掛牌出讓。其中，常平一宗占地規(guī)模達(dá)12萬㎡的商住商業(yè)混合用地，起拍價(jià)為38614萬元。有業(yè)界人士表示，該宗地塊非常適合開發(fā)商業(yè)大賣場(chǎng)以及城市綜合體，而且常平也缺乏類似城市升級(jí)換代的大型商業(yè)設(shè)施。未來東莞各區(qū)域，最大的商機(jī)就是城市商業(yè)綜合體開發(fā)。