救還是不救，這是一個問題。

 

同屬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先的江蘇省，無錫、常州和蘇州已經(jīng)或即將拿出拯救樓市的路線圖，而南京市委書記楊衛(wèi)澤明確表示，樓市限購為國家政策，南京將嚴(yán)格執(zhí)行，沒有放松限購的想法。 

 

截然相反的態(tài)度耐人尋味。過去，我國樓市調(diào)控政策基本是“一刀切”，如今，決策層提出了分類調(diào)控思路，防止誤傷剛需，“提出分類調(diào)控，實(shí)際上就是不能開一個藥方大家都治病。”住建部副部長仇保興說。江蘇省或許可以作為這樣一個典型區(qū)域，其內(nèi)部已出現(xiàn)明顯分化趨勢，因此各地也根據(jù)各自城市特性，在羅盤上轉(zhuǎn)出不同的調(diào)整方向。

 

常州終于邁出救市的步伐

 

5月7日上午，常州市天寧區(qū)舉行開發(fā)商會議，透露將出臺救市措施的消息。具體的政策或包括：停建安置房，向拆遷戶補(bǔ)貼購房款，鼓勵居民購買商品房。同時，將搜集開發(fā)商意見，醞釀具體救市政策。

 

在此之前，無錫已于4月22日對外發(fā)布政策，將落戶面積從70平方米降低至60平方米。

 

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，盡管蘇州樓市尚穩(wěn)定，但蘇州市“間接救市”的戶籍政策放寬計劃已處于研討中，預(yù)計近期或?qū)⒊雠_。

 

江蘇省核心區(qū)域樓市集體“蠢動”。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，救市的背后是地方樓市庫存壓頂。在房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初看來，江蘇樓市救市路線已經(jīng)顯現(xiàn)，蘇南經(jīng)濟(jì)核心城市“蘇錫常”成為重點(diǎn)，“作為江蘇的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，‘蘇錫常’一直占據(jù)江蘇GDP的前三強(qiáng)，三市的經(jīng)濟(jì)總量超過江蘇的半壁江山。房地產(chǎn)對這三個城市的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)也非常重要，穩(wěn)住三個城市的樓市，對江蘇的經(jīng)濟(jì)很重要。”

 

“蘇錫常”出臺救市政策

 

5月7日上午，常州市天寧區(qū)舉行開發(fā)商會議，透露出將出臺救市措施的消息，同時搜集開發(fā)商意見，醞釀具體救市政策。

 

據(jù)常州市房管局一位負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，常州各區(qū)按照市政府要求分別召開研討會。會議中，有關(guān)部門工作人員提到，針對目前常州高庫存的現(xiàn)狀，計劃停建安置房，轉(zhuǎn)而向拆遷戶補(bǔ)貼購房款，鼓勵居民購買商品房。希望各房企的項(xiàng)目樓盤可以提供部分定向房源用于拆遷戶申請購買，并給予一定優(yōu)惠。

 

目前，有關(guān)具體補(bǔ)貼額度以及優(yōu)惠力度等政策細(xì)節(jié)都還沒有公布。

 

上述知情人士表示，具體要看市政府的文件，政府也將在近期逐一約談房企，商量定向房源及優(yōu)惠政策等事宜。

 

記者同時從兩家參會的開發(fā)商處核實(shí)了會議內(nèi)容。一位參加會議的開發(fā)商接受采訪時表示，此次會議一方面為了搜集意見，另一方面也希望釋放積極信號，增加市場信心。據(jù)可靠消息稱，市政府可能早已醞釀了相關(guān)政策，但一直在等待合適時機(jī)。

 

有參會開發(fā)商推測，從現(xiàn)在開始算起，到政府發(fā)文應(yīng)該需要不短的時間。“我估計這個政策力度不會太小，政府需要時間去協(xié)調(diào)財政、銀行、拆遷辦等關(guān)系。”也有與會開發(fā)商認(rèn)為，本月內(nèi)政府就會推出新政，他認(rèn)為目前常州樓市迫切需要利好政策。

 

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，盡管該樓市還算穩(wěn)定，但蘇州市“間接救市”的戶籍政策放寬計劃已處于研討中，預(yù)計該政策會近期出臺。

 

蘇州市公安局戶政管理處工作人員表示，蘇州市戶籍政策目前仍未調(diào)整，但是關(guān)于降低落戶標(biāo)準(zhǔn)的具體辦法已經(jīng)處于研討中，需等待市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，擬通過社保年限折算面積的做法來降低落戶面積標(biāo)準(zhǔn)。

 

此前，同處于長三角核心區(qū)域的無錫在4月22日對外公布，從2014年5月1日起，無錫市范圍內(nèi)(包括無錫市區(qū)和江陰、宜興二市)執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定，在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

 

庫存大、銷售差 樓市低迷

 

對于無錫、常州和蘇州已經(jīng)出臺或即將出臺的政策，有業(yè)內(nèi)人士表示，救市的背后是“蘇錫常”三市的庫存壓頂，政府要通過政策救市達(dá)到加速去化庫存的目的。

 

來自常州官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年末，常州商品房可售余量達(dá)1173.82萬平方米，可售周期近20個月。“相比‘北上廣深’等樓市僅6至7個月的去化周期，常州樓市可謂是首屈一指的高庫存城市，常州樓市目前供需比例為1.4，說明常州樓市長期處于供大于求的狀態(tài)。”房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

 

來自無錫官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月底，無錫市商品房庫存量增加至1727萬平方米，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面積約200多萬平方米，存量房的去化周期將近3年。而就存量房的面積來看，180平方米以上的住宅新增供銷比最大，為1.62:1，現(xiàn)在存量已經(jīng)達(dá)到了12600套，占到住宅總存量的20%。

 

“無錫樓市目前的現(xiàn)狀就是庫存量大，1700萬平方米的庫存量，庫存消化周期得3年時間，樓市風(fēng)險較大。”無錫當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人田明對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

 

同樣，蘇州的商品房庫存壓力也不小，根據(jù)蘇州住建局信息公示，目前蘇州城區(qū)的商品房庫存為10.1萬套，去庫存周期需要長達(dá)2年時間。

 

高庫存壓頂，“蘇錫常”樓市的成交量卻依然低迷。

 

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，截至3月31日，2014年一季度常州樓市住宅成交9761套，同比減少1198套，下跌10.93%；成交面積約112.56萬平方米，同比減少13.18萬平方米，下跌10.48%。

 

蘇州樓市的銷售同樣低迷。據(jù)中國指數(shù)研究院蘇州分院提供的數(shù)據(jù)顯示，蘇州樓市第一季度共成交16763套，其中住宅成交12546套、成交面積為142.47萬平方米。與去年同期相比，住宅成交套數(shù)下跌12.56%，成交面積下跌14.82%；與2013年第四季度相比，成交套數(shù)下跌37.74%，成交面積下跌39.93%。

 

如此低迷的成交量，是開發(fā)商不能容忍的，為了刺激成交量上漲，無錫和常州開發(fā)商開始祭出降價措施。3月23日，位于無錫太湖新城的蘇寧悅城項(xiàng)目，對外降價2000元/平方米。

 

常州樓盤降價消息也不絕于耳。位于武進(jìn)區(qū)的主干道武宜路上的雅居樂星河灣項(xiàng)目，一二期的價格還在8000～8500元/平方米，第三期均價就降到了7000元/平方米。距離星河灣項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的紫金城也在進(jìn)行新一輪降價。

 

與此同時，從今年3月份以來，蘇州樓市也不斷傳出各大樓盤降價的消息，最高降幅達(dá)到20%。

 

“蘇錫常”救市或是必然

 

受常州銷售低迷的影響，部分開發(fā)商已經(jīng)開始撤出常州市場。

 

據(jù)公開報道顯示，在與雅居樂合作的常州星河灣項(xiàng)目降價后，星河灣最近撤離了常州所有營銷線的工作人員，意欲退出與雅居樂合作的常州項(xiàng)目。

 

此外，香港一家房企已經(jīng)從常州市場退出，原因就是之前合作的常州項(xiàng)目進(jìn)展不順。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目一期兩批共844套房源，剛開盤時只賣出十幾套。后來項(xiàng)目將毛坯房由原來1.2萬/平方米的價格調(diào)整為7500元/平方米，銷售程度略有改善但仍不理想。

 

同時，常州近段時間還出現(xiàn)開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤爛尾的現(xiàn)象。比如常州戚墅堰區(qū)的御景瀾灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目從去年10月份就停工了，“外來房地產(chǎn)企業(yè)到常州來會覺得常州經(jīng)濟(jì)總量和人口數(shù)量蠻大，但如果他們深入研究以后，會發(fā)現(xiàn)常州市場并不大，以大規(guī)模造城的方式在常州甚至蘇南很難成功，很多開發(fā)商對當(dāng)?shù)氐幕久媾袛嘤姓`，所以當(dāng)遭遇銷售難題之時，就開始籌劃退出常州市場。”常州當(dāng)?shù)匾患曳科蟮目偨?jīng)理陳平對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

 

李智對記者說，“當(dāng)市場出現(xiàn)危機(jī)時，開發(fā)商出現(xiàn)退出潮，會引發(fā)連鎖效應(yīng)，這是地方政府不愿意看到的。同時，由于開發(fā)商資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓，甚至開發(fā)商跑路，最后收拾殘局往往都是政府，所以地方政府無論如何是不愿意看到這種局面。如何避免這種局面？那么就是從政府層面進(jìn)行政策救市。”

 

在張建初看來，“蘇錫常”三市出臺救市政策是必然。他對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“無錫去庫存時間需要長達(dá)3年時間，蘇州和常州也需要至少兩年時間，而且這個庫存壓力隨著新建項(xiàng)目的入市會進(jìn)一步加劇，這也就意味著將會影響開發(fā)商拿地計劃，這無疑對地方政府是致命打擊，所以這樣來看，這些城市出臺政策救市是必然之舉。”

 

據(jù)常州國土局今年2月底發(fā)布的土地出讓計劃，2014年常州市區(qū)經(jīng)營性用地供地總量為200萬公頃，同比2013年的420萬公頃，跌幅達(dá)52.38%。