救還是不救,這是一個問題。
同屬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先的江蘇省,無錫、常州和蘇州已經(jīng)或即將拿出拯救樓市的路線圖,而南京市委書記楊衛(wèi)澤明確表示,樓市限購為國家政策,南京將嚴(yán)格執(zhí)行,沒有放松限購的想法。
截然相反的態(tài)度耐人尋味。過去,我國樓市調(diào)控政策基本是“一刀切”,如今,決策層提出了分類調(diào)控思路,防止誤傷剛需,“提出分類調(diào)控,實(shí)際上就是不能開一個藥方大家都治病。”住建部副部長仇保興說。江蘇省或許可以作為這樣一個典型區(qū)域,其內(nèi)部已出現(xiàn)明顯分化趨勢,因此各地也根據(jù)各自城市特性,在羅盤上轉(zhuǎn)出不同的調(diào)整方向。
常州終于邁出救市的步伐
5月7日上午,常州市天寧區(qū)舉行開發(fā)商會議,透露將出臺救市措施的消息。具體的政策或包括:停建安置房,向拆遷戶補(bǔ)貼購房款,鼓勵居民購買商品房。同時,將搜集開發(fā)商意見,醞釀具體救市政策。
在此之前,無錫已于4月22日對外發(fā)布政策,將落戶面積從70平方米降低至60平方米。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,盡管蘇州樓市尚穩(wěn)定,但蘇州市“間接救市”的戶籍政策放寬計劃已處于研討中,預(yù)計近期或?qū)⒊雠_。
江蘇省核心區(qū)域樓市集體“蠢動”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,救市的背后是地方樓市庫存壓頂。在房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初看來,江蘇樓市救市路線已經(jīng)顯現(xiàn),蘇南經(jīng)濟(jì)核心城市“蘇錫常”成為重點(diǎn),“作為江蘇的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn),‘蘇錫常’一直占據(jù)江蘇GDP的前三強(qiáng),三市的經(jīng)濟(jì)總量超過江蘇的半壁江山。房地產(chǎn)對這三個城市的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)也非常重要,穩(wěn)住三個城市的樓市,對江蘇的經(jīng)濟(jì)很重要。”
“蘇錫常”出臺救市政策
5月7日上午,常州市天寧區(qū)舉行開發(fā)商會議,透露出將出臺救市措施的消息,同時搜集開發(fā)商意見,醞釀具體救市政策。
據(jù)常州市房管局一位負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,常州各區(qū)按照市政府要求分別召開研討會。會議中,有關(guān)部門工作人員提到,針對目前常州高庫存的現(xiàn)狀,計劃停建安置房,轉(zhuǎn)而向拆遷戶補(bǔ)貼購房款,鼓勵居民購買商品房。希望各房企的項(xiàng)目樓盤可以提供部分定向房源用于拆遷戶申請購買,并給予一定優(yōu)惠。
目前,有關(guān)具體補(bǔ)貼額度以及優(yōu)惠力度等政策細(xì)節(jié)都還沒有公布。
上述知情人士表示,具體要看市政府的文件,政府也將在近期逐一約談房企,商量定向房源及優(yōu)惠政策等事宜。
記者同時從兩家參會的開發(fā)商處核實(shí)了會議內(nèi)容。一位參加會議的開發(fā)商接受采訪時表示,此次會議一方面為了搜集意見,另一方面也希望釋放積極信號,增加市場信心。據(jù)可靠消息稱,市政府可能早已醞釀了相關(guān)政策,但一直在等待合適時機(jī)。
有參會開發(fā)商推測,從現(xiàn)在開始算起,到政府發(fā)文應(yīng)該需要不短的時間。“我估計這個政策力度不會太小,政府需要時間去協(xié)調(diào)財政、銀行、拆遷辦等關(guān)系。”也有與會開發(fā)商認(rèn)為,本月內(nèi)政府就會推出新政,他認(rèn)為目前常州樓市迫切需要利好政策。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,盡管該樓市還算穩(wěn)定,但蘇州市“間接救市”的戶籍政策放寬計劃已處于研討中,預(yù)計該政策會近期出臺。
蘇州市公安局戶政管理處工作人員表示,蘇州市戶籍政策目前仍未調(diào)整,但是關(guān)于降低落戶標(biāo)準(zhǔn)的具體辦法已經(jīng)處于研討中,需等待市政府批準(zhǔn)后實(shí)施,擬通過社保年限折算面積的做法來降低落戶面積標(biāo)準(zhǔn)。
此前,同處于長三角核心區(qū)域的無錫在4月22日對外公布,從2014年5月1日起,無錫市范圍內(nèi)(包括無錫市區(qū)和江陰、宜興二市)執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定,在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上,且在該市有穩(wěn)定工作的人員,準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。
庫存大、銷售差 樓市低迷
對于無錫、常州和蘇州已經(jīng)出臺或即將出臺的政策,有業(yè)內(nèi)人士表示,救市的背后是“蘇錫常”三市的庫存壓頂,政府要通過政策救市達(dá)到加速去化庫存的目的。
來自常州官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年末,常州商品房可售余量達(dá)1173.82萬平方米,可售周期近20個月。“相比‘北上廣深’等樓市僅6至7個月的去化周期,常州樓市可謂是首屈一指的高庫存城市,常州樓市目前供需比例為1.4,說明常州樓市長期處于供大于求的狀態(tài)。”房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。
來自無錫官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2013年12月底,無錫市商品房庫存量增加至1727萬平方米,去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面積約200多萬平方米,存量房的去化周期將近3年。而就存量房的面積來看,180平方米以上的住宅新增供銷比最大,為1.62:1,現(xiàn)在存量已經(jīng)達(dá)到了12600套,占到住宅總存量的20%。
“無錫樓市目前的現(xiàn)狀就是庫存量大,1700萬平方米的庫存量,庫存消化周期得3年時間,樓市風(fēng)險較大。”無錫當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人田明對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。
同樣,蘇州的商品房庫存壓力也不小,根據(jù)蘇州住建局信息公示,目前蘇州城區(qū)的商品房庫存為10.1萬套,去庫存周期需要長達(dá)2年時間。
高庫存壓頂,“蘇錫常”樓市的成交量卻依然低迷。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,截至3月31日,2014年一季度常州樓市住宅成交9761套,同比減少1198套,下跌10.93%;成交面積約112.56萬平方米,同比減少13.18萬平方米,下跌10.48%。
蘇州樓市的銷售同樣低迷。據(jù)中國指數(shù)研究院蘇州分院提供的數(shù)據(jù)顯示,蘇州樓市第一季度共成交16763套,其中住宅成交12546套、成交面積為142.47萬平方米。與去年同期相比,住宅成交套數(shù)下跌12.56%,成交面積下跌14.82%;與2013年第四季度相比,成交套數(shù)下跌37.74%,成交面積下跌39.93%。
如此低迷的成交量,是開發(fā)商不能容忍的,為了刺激成交量上漲,無錫和常州開發(fā)商開始祭出降價措施。3月23日,位于無錫太湖新城的蘇寧悅城項(xiàng)目,對外降價2000元/平方米。
常州樓盤降價消息也不絕于耳。位于武進(jìn)區(qū)的主干道武宜路上的雅居樂星河灣項(xiàng)目,一二期的價格還在8000~8500元/平方米,第三期均價就降到了7000元/平方米。距離星河灣項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的紫金城也在進(jìn)行新一輪降價。
與此同時,從今年3月份以來,蘇州樓市也不斷傳出各大樓盤降價的消息,最高降幅達(dá)到20%。
“蘇錫常”救市或是必然
受常州銷售低迷的影響,部分開發(fā)商已經(jīng)開始撤出常州市場。
據(jù)公開報道顯示,在與雅居樂合作的常州星河灣項(xiàng)目降價后,星河灣最近撤離了常州所有營銷線的工作人員,意欲退出與雅居樂合作的常州項(xiàng)目。
此外,香港一家房企已經(jīng)從常州市場退出,原因就是之前合作的常州項(xiàng)目進(jìn)展不順。據(jù)記者了解,該項(xiàng)目一期兩批共844套房源,剛開盤時只賣出十幾套。后來項(xiàng)目將毛坯房由原來1.2萬/平方米的價格調(diào)整為7500元/平方米,銷售程度略有改善但仍不理想。
同時,常州近段時間還出現(xiàn)開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤爛尾的現(xiàn)象。比如常州戚墅堰區(qū)的御景瀾灣項(xiàng)目,該項(xiàng)目從去年10月份就停工了,“外來房地產(chǎn)企業(yè)到常州來會覺得常州經(jīng)濟(jì)總量和人口數(shù)量蠻大,但如果他們深入研究以后,會發(fā)現(xiàn)常州市場并不大,以大規(guī)模造城的方式在常州甚至蘇南很難成功,很多開發(fā)商對當(dāng)?shù)氐幕久媾袛嘤姓`,所以當(dāng)遭遇銷售難題之時,就開始籌劃退出常州市場。”常州當(dāng)?shù)匾患曳科蟮目偨?jīng)理陳平對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。
李智對記者說,“當(dāng)市場出現(xiàn)危機(jī)時,開發(fā)商出現(xiàn)退出潮,會引發(fā)連鎖效應(yīng),這是地方政府不愿意看到的。同時,由于開發(fā)商資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓,甚至開發(fā)商跑路,最后收拾殘局往往都是政府,所以地方政府無論如何是不愿意看到這種局面。如何避免這種局面?那么就是從政府層面進(jìn)行政策救市。”
在張建初看來,“蘇錫常”三市出臺救市政策是必然。他對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說,“無錫去庫存時間需要長達(dá)3年時間,蘇州和常州也需要至少兩年時間,而且這個庫存壓力隨著新建項(xiàng)目的入市會進(jìn)一步加劇,這也就意味著將會影響開發(fā)商拿地計劃,這無疑對地方政府是致命打擊,所以這樣來看,這些城市出臺政策救市是必然之舉。”
據(jù)常州國土局今年2月底發(fā)布的土地出讓計劃,2014年常州市區(qū)經(jīng)營性用地供地總量為200萬公頃,同比2013年的420萬公頃,跌幅達(dá)52.38%。
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