自2009年4月14日政府推出史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策以來，中國樓市到了最讓人看不懂的時(shí)刻。

 

2008年以后，中國大中城市房價(jià)以史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控為背景，在北上廣深帶領(lǐng)下一路狂奔，終于在2014年停下瘋狂的腳步。

 

自2月18日杭州德信北海公園發(fā)布“低價(jià)賣身”之后，多地樓市身價(jià)大跌。“五一”期間，上海樓市超過27個(gè)新盤自降身價(jià)爭相叫賣，數(shù)量占到新盤總數(shù)的五分之一。寧波城區(qū)的拉菲莊園揮淚大甩賣，每平方米直降5200元。北京樓市“五一”黃金周也是寂寞孤單冷。東三環(huán)雙井合生國際房價(jià)跳水100多萬元，無人問津。位于深圳寶安區(qū)固戍附近的富通V都會(huì)項(xiàng)目，近日因每平方米降價(jià)2000元遭到業(yè)主維權(quán)。

 

這是全行業(yè)崩盤的預(yù)兆？還是房企戰(zhàn)略調(diào)整帶來的購房良機(jī)？ 

 

各專家、各開發(fā)商、各級(jí)官員多空展開混戰(zhàn)，令人莫衷一是。

 

先看一個(gè)巨大反差：一季度土地市場呈現(xiàn)亢奮態(tài)勢(shì)，土地出讓金創(chuàng)歷史同期新高。據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，一季度10個(gè)典型城市土地出讓金收入為2691.7億元，與2013年同期相比增長83 .1%，較2012年同期大增375.4%。其中一線城市土地出讓金收入為1754 .1億元，相當(dāng)于2013年全年成交額的35%。而數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房屋新開工面積同比下跌25.2%，房地產(chǎn)開發(fā)商們也開始守住腰包，減緩?fù)顿Y金額。

 

再看這樣的一個(gè)信息：南寧市房管局近日發(fā)布文件稱，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策，在南寧市購房。就在南寧市發(fā)文的當(dāng)天，就傳出消息，天津?yàn)I海新區(qū)將實(shí)施差別化限購，無論在天津市內(nèi)或其他城市有幾套住房，只要濱海新區(qū)范圍內(nèi)無房即可在新區(qū)購房；并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策，交一成首付就能先住房。天津市相關(guān)部門表示，差別化限購政策目前正在積極申報(bào)，但還未得到上級(jí)批準(zhǔn)。如果獲批，有望在5月底開始正式實(shí)施。實(shí)際上自今年3月份以來，陸續(xù)有杭州、長沙、溫州、福建等多地傳出放松樓市調(diào)整政策的傳聞。雖然先后都被當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門明確否認(rèn)，但按照以往的慣例，相關(guān)部門的不少辟謠都會(huì)在不遠(yuǎn)的將來變成令公眾猝不及防的現(xiàn)實(shí)。

 

在分類調(diào)控、雙向調(diào)控的大背景下，結(jié)合經(jīng)濟(jì)下行壓力、實(shí)體短期難以提振、穩(wěn)增長缺乏支點(diǎn)、地方債務(wù)高企的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴的慣性必然轉(zhuǎn)化成房產(chǎn)救市的巨大動(dòng)力。幾乎所有人都知道，高房價(jià)的罪魁是高地價(jià)，而捍衛(wèi)高地價(jià)的是大權(quán)在握的地方政府，似乎目前從中央到民眾都沒有找到真正有效制衡的手段——這也說明深化改革、理順中央地方事權(quán)財(cái)權(quán)的重要性、迫切性和艱巨性、長期性，所以簡單得出樓市崩盤的結(jié)論未免天真。

 

就房產(chǎn)商而言，在整個(gè)銀根收緊的背景下，則出現(xiàn)了嚴(yán)重分化。鑒于銀行吸儲(chǔ)成本不斷上升，按揭優(yōu)惠利率的積極性大大降低。此外，相對(duì)于按揭而言，銀行在開發(fā)貸方面更為謹(jǐn)慎，因此，企業(yè)境外融資能力便是關(guān)鍵。但受美國加速退出Q E和人民幣貶值的雙重疊加影響，加上多個(gè)城市樓市涌現(xiàn)降價(jià)潮，房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)差，導(dǎo)致海外融資難度激增。中原地產(chǎn)研究中心最新報(bào)告顯示 ，4月十家標(biāo)桿房企共計(jì)融資118.01億元，環(huán)比3月回落24.7%，這已是融資金額連續(xù)兩個(gè)月回落。

 

房地產(chǎn)商由此出現(xiàn)了嚴(yán)重分化，行業(yè)內(nèi)重組并購在未來會(huì)成為浪潮。當(dāng)下樓盤打折有雙重意味：一是資金充裕的房產(chǎn)商利用整個(gè)樓市低迷期積極進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，二是部分差錢的開發(fā)商急于回籠資金。

 

全球大國從來就沒有全國性的統(tǒng)一樓市和房價(jià)。分類調(diào)控、雙向調(diào)控之下，只會(huì)使中國未來樓市伴隨著新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)，進(jìn)一步趨于復(fù)雜化、區(qū)域化、城市化甚至地段化。過去公眾置業(yè)考驗(yàn)的更多是勇氣，未來考驗(yàn)更多的是智商。

 

長達(dá)四年的史上最嚴(yán)厲樓市宏觀調(diào)控也使中國住房的需求發(fā)生了巨大改變。在房價(jià)高企之下，一部分剛需已經(jīng)被淘汰出局，只能成為保障房未來照顧的對(duì)象，而真正的購買力人群則推動(dòng)改善型消費(fèi)成為一線樓市主力軍——比如關(guān)于上海“五一”樓市最新調(diào)查報(bào)告顯示，63%的購房者屬于改善型消費(fèi)。被抑制的投資需求則徹底分裂：一部分融入改善型消費(fèi)浪潮，一部分則匯入海外置業(yè)大軍。倫敦房產(chǎn)中介Knight Frank的數(shù)據(jù)顯示，2013年倫敦低于100萬英鎊的房產(chǎn)，有7.5%被中國大陸買家拿下，2010年這個(gè)比例是2.7%。2012年， 中國人一年內(nèi)在美購房總價(jià)值達(dá)123億美元(約合人民幣744億元)，占當(dāng)年外國人在美購房總額的18%，已成為美國房市中僅次于加拿大的第二大外國買家。

 

在各方利益劇烈博弈、銀行信貸從緊、百姓收入增長遲緩、投資渠道狹窄的背景下，中國樓市預(yù)期像霧像雨又像風(fēng)，一線城市持續(xù)高企的房價(jià)和三四線城市鬼城、睡城批量出現(xiàn)，會(huì)成為更多地方的獨(dú)特風(fēng)景線，宛如一道涇渭分明的鴻溝，考驗(yàn)著未來中國深化改革、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化、重振實(shí)體經(jīng)濟(jì)的決心和智慧。

 

中國樓市崩盤是個(gè)笑話，但持續(xù)高燒的狀態(tài)也將徹底謝幕。宏觀調(diào)控是必須的，但全國統(tǒng)一的、完全由政府主導(dǎo)的調(diào)控的確走到了盡頭。多空博弈的理想結(jié)局是全面回歸理性——在政府真正擔(dān)負(fù)起保障中低收入人群的基本居住需求的前提下，商品房價(jià)回歸市場主導(dǎo)，逐漸退燒。