曾幾何時，受迫于不斷高漲的成本壓力，對城區(qū)土地有特殊偏好的開發(fā)商們紛紛出走，在鎮(zhèn)區(qū)圈地建房，甚至利用成片土地掀起“造城運動”。
而今，緊貼政府“三舊改造”的思路，不少龍頭房企開始陸續(xù)“殺回”石岐，希望在城區(qū)重建標桿性項目。據(jù)記者統(tǒng)計，近期石岐正在動工的房地產(chǎn)項目已經(jīng)有6個，開發(fā)商的背景全是地產(chǎn)巨鱷。
萬科借“三舊改造”落地石岐
近年來，伴隨著城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的日益稀缺以及土地價格的水漲船高，眾多龍頭房企逐漸從早年的鏖戰(zhàn)城區(qū)戰(zhàn)略，逐漸轉(zhuǎn)向深耕鎮(zhèn)區(qū)。以遠洋城、萬科等為首的龍頭企業(yè)，開辟鎮(zhèn)區(qū)市場取得了顯赫成效。
而在近期，土地供應異常緊張的石岐，卻再度成為龍頭房企們競相入駐的重點。據(jù)記者了解，目前包括萬科、雅居樂、遠洋、大信、時代在內(nèi)的地產(chǎn)巨鱷早已各自圈地，許多項目已經(jīng)進入打樁階段，今年底或明年初便可開始預售。
由于石岐土地供應相當之少，部分房企拿地建房的方式，采取了“三舊改造”的模式。以萬科為例，它在石岐的全新項目命名為萬科金域藍灣廣場，位于石岐區(qū)清溪路88號，即原中山凱中有限公司地塊。記者從石岐區(qū)政府獲悉，該項目總投資30億元，一期投資10億元，規(guī)劃建設(shè)94棟16層高住宅，項目初步估計占地200畝左右。
早前的《中山市舊城區(qū)員峰山片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》曾進行了公示，占地3.58平方公里的員峰山片區(qū)性質(zhì)定位為“岐江河邊擁有獨特山水風光的，以居住和公建配套為主導功能的舊城更新改造區(qū)”。而此次萬科項目落于這片區(qū)之中，意味著該片區(qū)的“三舊改造”將有實質(zhì)性進展，也將激活周邊的人居氛圍。
記者走訪了解到，該項目目前已經(jīng)處于樁基階段，仍有部分舊廠房未拆除。項目周邊的舊廠房仍是正常營業(yè)，里面仍有工人在生產(chǎn)。
大信二期總投資近10億
在囤地石岐的龍頭房企中，走商業(yè)路線的目前仍只有大信一家。但這一項目的規(guī)模也不容小覷。
記者了解到，大信新都匯二期位于一期的南側(cè)，占地2萬多㎡，將建成一個地下3層停車場、地面5層購物中心裙樓、一座50層高寫字樓、酒店和4個30層的公寓塔樓。建成后的大信新都匯二期將連接一期，形成一個近50萬㎡，集合購物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、公寓、住宅為一體的中山最大的城市綜合體。
該項目同樣為三舊改造項目，總投資10億元，在功能業(yè)態(tài)上與一期形成互補、錯位發(fā)展。據(jù)開發(fā)商估算，二期建成后，連同一期預計可實現(xiàn)營業(yè)收入30億元。
大信新都匯一期自建成后，短短的幾年時間，便已經(jīng)成為中山最核心的商業(yè)體，但近年來中山多個商業(yè)綜合體拔地而起，建筑規(guī)模一個比一個大，不斷沖擊著大信新都匯的商業(yè)地位。業(yè)內(nèi)人士認為，大信二期項目此次的加入，將進一步完善片區(qū)配套，鞏固龍頭商圈的地位。
雅居樂與時代地產(chǎn)再度相遇
在臨近沙溪的博愛路路段，雅居樂與時代地產(chǎn)的項目曾經(jīng)一度拼殺，戰(zhàn)況激烈。而今，兩個龍頭房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)城區(qū)，選擇的地段同樣相近，再度“拼殺”的局面無疑將再度上演。
記者走訪獲悉，時代地產(chǎn)在石岐的項目于岐江河南側(cè)，華僑中學高中部一側(cè)。這一地塊折合70畝，現(xiàn)狀為已平整，土地用途為商業(yè)住宅。土地容積率上限為2.5，建筑密度上限35%，最大建筑限高60米。
該地塊已經(jīng)空置多年，但地理位置相當不錯，尤其是周邊還有包括華僑中學在內(nèi)的知名中小學，未來估計主打教育地產(chǎn)。
雅居樂在石岐的項目名稱為雅尚花園，同樣在東明橋岐江河側(cè)。項目占地面積71462.2㎡，規(guī)劃建筑面積17.8萬㎡，容積率上限2，建筑密度上限35%，最大建筑限高100米。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，去年雅居樂以約300萬元/畝的價格拍下該地塊，樓面地價2250元/㎡。但在2006年時，雅居樂曾以647元/㎡的樓面地價拿下世紀新城地塊。相比之下，石岐的拿地成本無疑高出很多，預計項目出售價格會在7000-8000元/㎡。
雅尚花園預計共計8幢，由26—32層高檔住宅組成。該項目已經(jīng)在3月28日動工建設(shè)，與時代項目相差半月時間。按照目前項目的進度，預計2014年12月盛大發(fā)售。
鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)壓力漸增
曾幾何時，受迫于不斷高漲的成本壓力，對城區(qū)土地有特殊偏好的開發(fā)商們紛紛出走，在鎮(zhèn)區(qū)圈地建房，甚至利用成片土地掀起“造城運動”。而今，為何這些企業(yè)又開始陸續(xù)“殺回”石岐，甘愿承受高昂開發(fā)成本？
對此，中山資深地產(chǎn)人張林峰坦言，開發(fā)商各自情況有所不同。之所以會出現(xiàn)眾多龍頭房企齊聚石岐開發(fā)項目，當中既有必然因素，也有偶然因素。
必然因素在于，雖然鎮(zhèn)區(qū)土地價格便宜，且往往能形成較大規(guī)模項目，但近年來由于眾多開發(fā)商瘋狂涌入，使得樓市供應大幅增加，競爭異常激烈，價格戰(zhàn)時常出現(xiàn)。項目難以賣出高價錢，自然無法實現(xiàn)較高的利潤。
“但中心城區(qū)土地就不同，可以說是買少見少。尤其是像石岐這樣擁有眾多優(yōu)質(zhì)配套的區(qū)域，其出售的價格甚至比鎮(zhèn)區(qū)樓盤要高出3000—4000元/㎡，且比鎮(zhèn)區(qū)容易賣出，所以一旦遇到優(yōu)質(zhì)土地且價格合理，一般的龍頭房企都會積極囤起來。”張林峰認為，由于城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地較難取得，競爭壓力稍微沒那么大，這也是吸引不少房企重回城區(qū)市場的一個重要因素。
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