一位遠在海南的朋友昨晚給我打來電話，問我樓市是不是要崩盤了？
我問，何出此言？
他說：“最近大家都這么說，你看網(wǎng)上說的，萬科的老總也這么說”。
我隨即上網(wǎng)仔細看了看這位朋友所說的萬科老總的觀點，發(fā)現(xiàn)是幾天前萬科執(zhí)行副總裁毛大慶幾天前在一個內(nèi)部沙龍的講話原稿，因此引發(fā)的輿論軒然大波，以及隨后郁亮出面幫忙澄清的言論，但是這些言論，直到5月8日，仍是樓市新聞的熱點和焦點。
需要指出的是，毛大慶是少有的研究型房地產(chǎn)企業(yè)老總，這幾年，其研究專業(yè)度越來越高，講話都是用數(shù)據(jù)和模型說話，專業(yè)程度堪比任志強。
毛大慶的這個內(nèi)部講話，提出了幾組關鍵的數(shù)據(jù)，例如今年一季度主要城市房屋銷售量、批準和銷售的比例、千人建設套數(shù)等等，這些數(shù)據(jù)應該說是很客觀的，靜態(tài)去分析的話，他的觀點也沒錯。
但是，我個人認為，中國的樓市是一個很動態(tài)的變化模型，而且變化速度非?？欤驗榉康禺a(chǎn)兼具很強大的投資功能，總是可以在牛市的時候，不管蓋多少房子，價錢多高，都會供不應求；而隨著2-3年的一個周期到來，樓市又會旋即進入下行周期，庫存暴增，成交量腰斬。
如果從房地產(chǎn)的消費功能來說，房地產(chǎn)又是一個價格彈性很高的商品，當房價進入上行周期的時候，房屋大賣；進入下行周期的時候，成交量腰斬。所謂剛需型購房，始終難以支撐樓市的一半銷售量。
回到毛大慶的觀點分析，結(jié)合2008年以來的樓市變化特征，我個人認為，這一輪樓市的調(diào)整是剛剛開始，接下來繼續(xù)下行是肯定的，調(diào)整深度有多大，取決于國家層面會不會較大規(guī)模出臺經(jīng)濟刺激政策以及寬松貨幣投放。
目前，暫未看到這個痕跡。
經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整仍然是首要任務，國務院明確提出不會大規(guī)模刺激救市，在沒有中央定調(diào)風向的情況下，銀監(jiān)會和央行部門必然從行業(yè)風險控制角度出發(fā)，進一步控制樓市貸款風險。銀監(jiān)會再度要求嚴控抵押消費貸額度，不許抵押消費貸用于購房的政策，就是這樣想法的表現(xiàn)。
再次回到毛大慶的觀點分析，那么，這次樓市調(diào)整，是不是會很悲觀，乃至造成所謂崩盤的效應呢？
我個人認為，一定不會。
其一，上面提到了，樓市是一個動態(tài)變化很大的行業(yè)，今天的一切令人悲觀和摸不著頭腦的數(shù)據(jù)，到了“忽如一夜春風來”的時候，又消失的無影無蹤。大家都還記得，2008年的時候，連北京的樓市庫存都到了2年多都賣不完的程度，但是隨后不到半年的時間，又變成了“庫存告急”的狀況。因此，目前樓市的數(shù)據(jù)再悲觀，都不要認為樓市會崩盤。
其二，樓市的產(chǎn)品供給是一個壟斷狀態(tài)，雖然房屋開發(fā)很多，過剩情況很普遍，但是土地和金融的供應是壟斷的，作為壟斷的供應模式來說，當下游產(chǎn)品出現(xiàn)過剩的時候，上游的水龍頭是可以擰緊的，下游的供需模式是可以自動調(diào)整的。雖然地方政府負債規(guī)模很大，但是因為沒有政府信用和政府破產(chǎn)的機制，加上這幾年財政部整頓地方債務工作一直沒有放松，地方債務的風險還是可控的，崩潰式土地供應的局面是不會出現(xiàn)的。
其三，這次市場上種種傳聞，聲音的來源是萬科，實際上，更早的時候，萬科已經(jīng)在全國降價。在2008年的時候，甚至也有萬科的“松山湖會議講話”。歷史為什么這么相似？每到市場調(diào)整的時候，都是萬科帶頭“內(nèi)部講話”和降價呢？
大家如果對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)公司深入了解下就會發(fā)現(xiàn)，萬科是房地產(chǎn)行業(yè)唯一職業(yè)經(jīng)理人制度化徹底的公司，也歸功于王石當年設計的徹底股份化的改造，萬科實現(xiàn)了股份化管理機制，所有高管都是打工的，大老板雖然是華潤，但是并沒有實際參與和干涉公司的管理。
萬科的高管們個個拿著高薪，王石去年年薪高達1590萬元，郁亮高達1431萬元，毛大慶為790萬元。
這些高管們將萬科2013年的銷售額一路做到1709.4億元，而且準備在今年，也就是萬科30周年時間上，做到年銷售額突破2000億元，我們不懷疑他們對萬科的貢獻，萬科成為行業(yè)乃至中國最優(yōu)秀的公司之一，與這些職業(yè)經(jīng)理人的付出是分不開的。
但是，萬科的成功，更大程度上歸功于制度，也就是上述的徹底股份化的公司治理制度。在這樣的公司治理制度之下，職業(yè)經(jīng)理人完成業(yè)績目標第一。而利潤率并不是萬科追求的第一考核目標。這幾年來，萬科的合作開發(fā)項目比例越來越高，萬科的銷售額，大部分是通過采取合并報表得來的。萬科的實際利潤率，在房地產(chǎn)行業(yè)里面卻是排得靠后的。
這個道理也很簡單，萬科一直沒有一個真正的老板，沒有老板卡著職業(yè)經(jīng)理人脖子，要求去把房子賣高價，追求高利潤，萬科的高管們?nèi)兆幼匀贿^得輕松。
正是這樣的制度使然，萬科在市場不好的時候，總是帶頭降價，目的就是要搶收，保住銷售額。同時，你會看到萬科的高管們總會在市場上散布一些悲觀的聲音，而在旁觀者看來，大有為公司降價打掩護的意思，這樣一來，因為市場不好，而搶先降價，倒成了對股民交待的很好理由。
在此，我無意評判萬科公司治理制度以及萬科這種做法的對與錯，因為萬科目前來看，是一個成功的企業(yè)，其行為邏輯也就無可厚非。
但是，回到文章開頭的那個問題，萬科以及毛大慶的講話，有其公司立場以及個人立場，媒體和輿論都大可不必將其作為“令箭”，去過度唱空樓市，不管背后動機如何，這樣的邏輯是站不住腳的。
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