在成功打造“大悅城”城市綜合體商業(yè)品牌，并實現(xiàn)產品線復制之后，中糧置地正謀劃在商業(yè)地產領域打造一條全新的產品線。

 

與定位城市核心商圈的綜合體項目“大悅城”系列不同，中糧置地的多位高管表示，全新的產品線將探索別墅區(qū)商業(yè)模式，開發(fā)尚屬商業(yè)地產“藍海”的次城市核心區(qū)。該產品線的首個項目中糧·祥云小鎮(zhèn)位于北京順義中央別墅區(qū)中心，首期最快于今年9月啟動，二期商業(yè)將于2015年年底亮相。

 

“從商業(yè)角度看，中糧置地一直在探索第二條產品線。通過首個項目的開發(fā)，如何將第二條產品線融入整個中糧置地商管中心，也是今年最重要的任務。”中糧置地商業(yè)管理中心副總經理吳谷豐對中國房地產報記者表示，“全新的產品線將更注重住宅與商業(yè)項目的結合，如果首個項目運作順利，未來中糧置地將考慮在沈陽等城市的其他高端住宅項目中復制該條產品線。”

 

落子北京中央別墅區(qū)

 

與萬達廣場[最新消息 價格 戶型 點評]等“老牌”商業(yè)地產品牌相比，中糧集團子公司中糧置地打造的首條商業(yè)地產產品線“大悅城”系列算得上商業(yè)地產領域的后起之秀。其以購物中心為主題，與公寓住宅、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)相結合形成的全產業(yè)鏈城市綜合體，在業(yè)界已可以與萬達[簡介 最新動態(tài)]廣場、廣州天河城、華潤萬象城[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]等商業(yè)地產品牌分庭抗禮。

 

自2007年底北京西單大悅城開業(yè)至今，中糧置地已經在北京、上海、天津、成都、沈陽、煙臺等地落子布局，復制完成7個“大悅城”項目。

 

不過，與“大悅城”選址始終立足城市核心區(qū)不同，中糧置地欲打造的第二條產品線大有劍走偏鋒之勢，首個項目便選址于次城市核心區(qū)的高端別墅聚集區(qū)。但中國商業(yè)地產聯(lián)盟理事長兼秘書長王永平告訴中國房地產報記者，就別墅區(qū)商業(yè)地產項目而言，無論在北京還是全國范圍，都尚無成功案例。

 

據悉，位于北京順義中央別墅區(qū)中心的中糧·祥云小鎮(zhèn)將建造一個布局于別墅聚集區(qū)中心的內嵌式商業(yè)。中糧·祥云小鎮(zhèn)是中糧祥云國際生活廣場項目的一部分，祥云國際生活廣場規(guī)劃了32萬平方米的住宅和19萬平方米的商業(yè)，可出租商業(yè)面積預計將達到8萬平方米，共200多個商鋪，主要以餐飲、兒童和體驗業(yè)態(tài)為主。項目形態(tài)類似于三里屯太古里的街區(qū)型商業(yè)。

 

“我們敢拿出10萬平方米來做這個項目，是因為看到了別墅區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。首個祥云小鎮(zhèn)位于北京順義傳統(tǒng)的中央別墅區(qū)、亞北別墅區(qū)等高端住宅區(qū)的中心，據我們測算，周邊有6個別墅集群、大大小小20個別墅項目。以市場調查得出的周邊別墅區(qū)平均入住率為80%測算，10分鐘到15分鐘的車程可達的輻射商圈人群規(guī)模至少有25萬。”中糧置地北京公司常務副總經理、祥云項目總經理隋強表示，“除了別墅居住區(qū)，新國展區(qū)域的商務人群、首都機場周邊臨空商務區(qū)的產業(yè)人群、外籍商務人群，都需要高端商業(yè)配套。”

 

在隋強看來，別墅區(qū)商業(yè)的市場需求潛力巨大，但市場卻還處于“真空”狀態(tài)，除了部分底商商鋪外幾乎沒有成規(guī)模的中高端商業(yè)配套。“北京最好的中央別墅區(qū)周邊竟然連一個可以看電影的地方都沒有。”隋強同時介紹，目前計劃入駐的影院品牌橙天嘉禾影院，將在祥云小鎮(zhèn)內開設一家超過1600個座位的院線。

 

試水全新的別墅區(qū)商業(yè)模式之前，中糧置地也做了大量的前期準備工作。據吳谷豐介紹，“大悅城”系列偏向時尚、潮流，面向年輕客群，與之相比，中糧的第二條商業(yè)產品線的定位則偏向家庭生活，客群為高端中產。

 

為了更好地將“大悅城”的商業(yè)積淀和運營經驗輸入新的產品線，“祥云小鎮(zhèn)”項目整合了“大悅城”的管理經驗和資源，吸納了原西單大悅城、朝北大悅城的核心商業(yè)團隊。目前，“祥云小鎮(zhèn)”項目的總經理助理兼招商[簡介 最新動態(tài)]總監(jiān)張黎就來自朝北大悅城，項目組長任庭海則曾任西單大悅城總經理助理。

 

商業(yè)品牌“雙線并重”

 

有別于同屬中糧集團旗下專注于住宅開發(fā)的中糧地產，中糧置地的業(yè)務重心一直是商業(yè)物業(yè)、酒店和商務公寓、別墅等高端綜合業(yè)態(tài)的開發(fā)。

 

對于首條商業(yè)地產產品線“大悅城”，中糧置地相當重視，2013年年報就描述道：“未來將以大悅城城市綜合體作為主要資源配置方向，擇機獲取優(yōu)質綜合類地塊或包含一定商業(yè)比例的混合型地塊。”但這顯然并不妨礙中糧置地繼“大悅城”之后，開發(fā)“祥云小鎮(zhèn)”這第二條產品線，形成“雙線并重”的商業(yè)地產開發(fā)格局。

 

與“大悅城”系列的發(fā)展路徑類似，中糧置地延續(xù)了先探索再復制的商業(yè)運作模式，計劃將首個“祥云小鎮(zhèn)”商業(yè)項目打造成別墅商業(yè)的樣本，一旦探索成功，則可以很快走上類似“大悅城”的復制之路。中國房地產報記者獲悉，中糧置地已經準備將位于沈陽沈北區(qū)域的一個地塊作為打造下一個“祥云小鎮(zhèn)”的未來儲備。

 

“中糧地產旗下現(xiàn)在也有很多別墅區(qū)，‘祥云小鎮(zhèn)’所在的祥云國際本身就是比較典型的別墅區(qū)。通過大悅城管理的經驗，我們希望把商業(yè)的份額融入別墅住宅項目里。開發(fā)第二條產品線是我們必須要做的事情，第二條產品線的融入，也是整個中糧置地商管中心今年最重要的任務。”吳谷豐表示。

 

從主流房地產開發(fā)企業(yè)的拿地趨勢看，在一二線城市的核心區(qū)拿地已經越來越難，更多的新項目均位于城市的次核心區(qū)域。如何發(fā)掘這些區(qū)域的商業(yè)潛能，也是很多專注商業(yè)地產、高端住宅開發(fā)的房地產企業(yè)需要攻克的難題。

 

此前，中糧置地董事長兼執(zhí)行董事周政曾在公開場合透露，中糧置地今年新增土地儲備目標是100萬平方米，首選的還是長三角、珠三角這些經濟比較發(fā)達的區(qū)域。

 

目前，中糧置地的土地儲備有位于三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)濱海地段的十宗地塊，以及位于成都市武侯區(qū)核心地段的一宗地塊，土地使用權面積合計超過63萬平方米。

 

如果“祥云小鎮(zhèn)”的第二條產品線探索成功，中糧置地將形成“祥云小鎮(zhèn)”與“大悅城”系列“雙線并重”的商業(yè)地產模式，其品牌產品線也將涵蓋城市核心城市綜合體，以及次城市核心區(qū)、別墅區(qū)商業(yè)等龐大商業(yè)地產版圖。

 

盈石集團研究中心總經理、英國皇家特許測量師學會（RICS）中國區(qū)發(fā)言人張平認為，在中國商業(yè)地產開發(fā)過熱，城市綜合體遍地開花的當下，如何解決商業(yè)地產同質化的問題非常重要。“從全球范圍看，不管美國還是澳大利亞，社區(qū)型的商業(yè)都非常發(fā)達，它們的別墅區(qū)商業(yè)基本是自給自足的，”張平表示，“開發(fā)包括高端別墅區(qū)商業(yè)在內的特色社區(qū)商業(yè)，或可成為緩解未來商業(yè)地產同質化的路徑之一。”