北京，曾被很多人認(rèn)為是中國樓市最后的“堡壘”。然而，在這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整中，這座看起來堅(jiān)不可摧的“堡壘”似乎有些搖搖欲墜。

 

最先感受到這種變化的，是北京的十幾萬房產(chǎn)中介人員。“兩個(gè)月了，我一套房子也沒賣出去。”5月6日，朝陽區(qū)一家厚澤地產(chǎn)門店的置業(yè)顧問王雅帥這樣告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。本報(bào)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，北京的二手房房價(jià)自城中心向外，呈階梯式降價(jià)的態(tài)勢，個(gè)別高端房源降價(jià)甚至以百萬元計(jì)。 

 

和二手房市場比起來，北京的新房市場要“淡定”很多，雖然降價(jià)的個(gè)案有所增加，但整體價(jià)格依然保持穩(wěn)定。不過，開發(fā)商的心態(tài)正悄然發(fā)生變化，盡管在售樓盤的價(jià)格基本沒變，但即將開盤的新盤價(jià)格卻比較“低調(diào)”，土地市場也出現(xiàn)了降溫的跡象。

 

雖然樓市情況不容樂觀，但接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，短期內(nèi)北京限購限貸的政策不太可能會放松。北京住建委房屋市場管理處的一位負(fù)責(zé)人也表示：“暫時(shí)不會出臺新措施。”然而，從長遠(yuǎn)來看，北京樓市政策的調(diào)整恐怕不可避免。“如果政策還是保持目前這種緊張的態(tài)勢，再加上自住型商品房不斷上市，北京的房價(jià)可能會出現(xiàn)加速下滑。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

 

二手房市場“淪陷”

 

在北京朝陽區(qū)雙井橋附近的一個(gè)路口，王雅帥和另外兩名西裝革履的置業(yè)顧問期待地看著每一位路過的行人。在看到本報(bào)記者的第一眼，王雅帥就箭步?jīng)_上來。“請問您是租房還是買房？我們這里房源很多。”不等記者答話，他又補(bǔ)充道：“價(jià)格您不用擔(dān)心，下降幅度很大。”

 

進(jìn)電梯時(shí)，王雅帥將其名片遞給本報(bào)記者。在前往其辦公室索取資料時(shí)，王雅帥再次遞上名片。在揮手告別之際，這個(gè)小伙子又抓住機(jī)會遞了一張。

 

王雅帥告訴本報(bào)記者，不僅他自己兩個(gè)月來沒有賣房的業(yè)績，在他周圍的十幾個(gè)同事里，一個(gè)月能賣出去一套就算很不錯(cuò)的了。

 

本報(bào)記者從一家中介公司內(nèi)部人員處獲得的業(yè)務(wù)線情況內(nèi)部通稿顯示，目前的北京二手房市場已經(jīng)進(jìn)入買方市場，“層出不窮的低價(jià)房讓客戶的心理價(jià)位不斷變低，觀望情緒更濃。”同一區(qū)域內(nèi)的門店上交的統(tǒng)計(jì)表明，“看來看去就那些客戶，只不過在來回看。”而業(yè)主現(xiàn)階段的配合度就比較高，而且會主動降價(jià)。其中，一手業(yè)主的降價(jià)幅度比較大，而二手業(yè)主降價(jià)幅度相對較小。

 

中原地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，“五一”三天小長假期間，北京的二手房成交量僅為31套，相比于去年同期的172套和前年同期的347套，下滑幅度驚人，是歷年來“五一”小長假的歷史低點(diǎn)。

 

本報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了學(xué)區(qū)房的價(jià)格依舊堅(jiān)挺外，北京各個(gè)地區(qū)的二手房價(jià)格均出現(xiàn)了一定程度地下滑。就目前來看，整體下降幅度還屬有限，尤其是普通住宅。相比之下，高端住宅的下降幅度更大，再加上其總價(jià)高，所以動輒出現(xiàn)上百萬元的降價(jià)。比如，東三環(huán)雙井合生國際的一套137平方米三居原價(jià)720萬元，現(xiàn)在600萬元急售，直降120多萬元，但卻無人問津。

 

開發(fā)商心態(tài)生變

 

和二手房相比，北京新房的價(jià)格看起來要堅(jiān)挺很多。但在“五一”小長假期間，新房的成交量也同樣下滑明顯，根據(jù)中原地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)，其成交套數(shù)僅為169套，跟去年同期的803套相比大降約八成。而且在4月入市的31個(gè)項(xiàng)目中，當(dāng)月銷售超過五成的項(xiàng)目僅7個(gè)，至于“日光盤”則一個(gè)也沒有。

 

本報(bào)記者致電幾位房地產(chǎn)開發(fā)公司的高管，但對方均表示不方便發(fā)表意見。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前正是樓市博弈的微妙時(shí)刻，開發(fā)商對此比較敏感。此前，網(wǎng)上曾流傳一份北京萬科總經(jīng)理毛大慶的內(nèi)部演講速記稿，這份速記稿對目前房地產(chǎn)的形勢作出了比較悲觀的判斷。不過，北京萬科的內(nèi)部人士隨后稱該速記稿中“有一些內(nèi)容不實(shí)”。

 

不管這份速記稿的真假如何，開發(fā)商整體對北京樓市的判斷更加謹(jǐn)慎已是不爭的事實(shí)。在剛剛過去的4月份，一些樓盤紛紛采取平價(jià)入市跑量的策略也反映了這一點(diǎn)。

 

房山區(qū)是4月剛需項(xiàng)目開盤比較集中的區(qū)域，共有來自8大房企的9個(gè)項(xiàng)目集中推盤。其中，售價(jià)最高的項(xiàng)目為24000元/平米，而最低售價(jià)已經(jīng)達(dá)到14000元/平米。不難看出，比起去年曾經(jīng)一度高達(dá)25000-28000元/平米的區(qū)域房價(jià)水平，開發(fā)商對房山的整體價(jià)格預(yù)期已經(jīng)明顯放低。

 

而進(jìn)入5月，擬入市的新盤依然“低調(diào)”。房山天恒樂活城D5項(xiàng)目將于5月底開盤，該樓盤的一位銷售人員向本報(bào)記者保證，“開盤時(shí)的價(jià)格絕對不會高于周邊項(xiàng)目的平均價(jià)格。”此外，購房者還能享受繳5000元定金抵20000元房款及從繳定金之日到開盤當(dāng)天每天減500元的優(yōu)惠。在中糧萬科長陽半島售樓處，一位售樓員同樣保證，新項(xiàng)目的開盤價(jià)不會比上一期的每平米26000元高太多。“最多最多27000元一平米。”他說。

 

除了新盤定價(jià)更低外，開發(fā)商在拿地上也更加理性。盡管4月北京土地市場井噴，土地成交金額高達(dá)303億元，環(huán)比、同比分別大漲133%、346%，但這主要應(yīng)歸功于北京市政府加大了推地的強(qiáng)度和密度。郭毅認(rèn)為，4月的土地成交價(jià)格已經(jīng)有所回落，除了個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格較高和個(gè)別開發(fā)商拿地比較激進(jìn)外，整體而言，開發(fā)商在拿地方面已經(jīng)開始變得比較冷靜了。

 

但郭毅認(rèn)為，二手房市場目前的情況一定會很快傳導(dǎo)到新房市場，新建住宅的價(jià)格接下來也將會明顯下降。

 

放松調(diào)控暫時(shí)無望

 

雖然二手房和新房市場的情況都不容樂觀，但前述北京住建委房屋市場管理處的負(fù)責(zé)人表示只會“密切關(guān)注”，而不會出臺新政。

 

眼下，全國房地產(chǎn)市場的行情持續(xù)低迷。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，全國30個(gè)主要城市中有28個(gè)城市成交面積同比下滑，其中北京下滑幅度最大，高達(dá)55.18%。4月，44個(gè)主要城市累計(jì)成交面積同比跌幅近兩成，處于歷史較低水平。

 

自4月以來，除了被辟謠的福建“閩十條”之外，還有杭州蕭山、江蘇無錫、廣西南寧、天津?yàn)I海、安徽銅陵等地先后傳出救市的消息。不過，本報(bào)記者采訪到的業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為，北京短期內(nèi)不會松綁樓市調(diào)控。“現(xiàn)在北京還不具備‘救市’的條件。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也認(rèn)為，北京樓市具有風(fēng)向標(biāo)的示范意義，在房價(jià)還沒有明顯下降的情況下，其樓市調(diào)控政策在短期內(nèi)沒有調(diào)整的余地。不過，他同時(shí)還指出，從長遠(yuǎn)來看，北京樓市政策調(diào)整是大趨勢。

 

根據(jù)北京市住建委最新公布的數(shù)據(jù)，截至4月21日，北京新建住宅庫存為67212套，相比2月18日庫存最低點(diǎn)55227套，上漲了超過1萬套。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2013年北京每平米2萬元左右的剛需項(xiàng)目供需比基本是1:4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1:2。而隨著自住型商品房的大舉入市，這一項(xiàng)供需比還會繼續(xù)上升，并有可能逆轉(zhuǎn)。

 

目前北京入市的自住型商品房項(xiàng)目有8個(gè)，總供應(yīng)量為14700套住房。據(jù)郭毅介紹，按照規(guī)劃，今年下半年還將有四五萬套自住型商品房上市，將會進(jìn)一步分流剛需人群，屆時(shí)市場的壓力才會真正呈現(xiàn)出來。

 

“就目前來看，政策松綁的可能性幾乎不存在，但這種事情誰又說得準(zhǔn)？”張大偉說。