房地產(chǎn)業(yè)正在慢慢被互聯(lián)網(wǎng)滲透。

 

本月15日，一個(gè)名為平安好房網(wǎng)的網(wǎng)站正式上線。引人關(guān)注的是，這家網(wǎng)站將推出1000套特價(jià)房源。平安集團(tuán)好房網(wǎng)要求開(kāi)發(fā)商給出最大的優(yōu)惠，每成功交易一套房子，平安集團(tuán)還將補(bǔ)貼購(gòu)房人1萬(wàn)元。

 

“相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)恐怕是至今尚未被互聯(lián)網(wǎng)改變的處女地，我們想嘗試看有沒(méi)有可能對(duì)這個(gè)行業(yè)產(chǎn)生一些影響。”平安好房網(wǎng)首席運(yùn)營(yíng)執(zhí)行官莊諾告訴記者。

 

新房打折，二手房去中介化 

 

多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直在一個(gè)較為封閉的體系中運(yùn)行。地方政府將土地“招拍掛”，開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)，在媒體投放廣告吸引購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)。由于種種原因，多年來(lái)，相對(duì)于購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商一直是這個(gè)交易中的強(qiáng)勢(shì)一方。

 

但如今，有一個(gè)機(jī)構(gòu)愿意挑頭替購(gòu)房人討價(jià)還價(jià)。

 

“對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，交易基本是線下完成，互聯(lián)網(wǎng)之所以還沒(méi)有對(duì)其產(chǎn)生足夠大的影響，就在于還缺少一個(gè)類(lèi)似淘寶那樣夠量級(jí)的純粹的平臺(tái)。”莊諾說(shuō)，平安集團(tuán)想做這樣的努力。

 

按照平安集團(tuán)的規(guī)劃，互聯(lián)網(wǎng)將是其今后戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重中之重。平安集團(tuán)董事長(zhǎng)馬明哲將互聯(lián)網(wǎng)稱(chēng)之為平安的新引擎，馬明哲甚至說(shuō)在互聯(lián)網(wǎng)金融沖擊下，不變即死。

 

為此，平安集團(tuán)設(shè)計(jì)了一個(gè)“醫(yī)、食、住、行、玩”的互聯(lián)網(wǎng)五大門(mén)戶(hù)布局。平安好房網(wǎng)就是其中“住”的具體體現(xiàn)。

 

莊諾告訴記者，本月15日平安好房網(wǎng)正式上線，20日將推出首屆“520網(wǎng)絡(luò)特價(jià)購(gòu)房節(jié)”，向市場(chǎng)推出1000套超低價(jià)房源，目前已經(jīng)有北京、上海、廣州的近百個(gè)樓盤(pán)打算參與這個(gè)網(wǎng)絡(luò)特價(jià)購(gòu)房節(jié)。

 

“我們?cè)诟_(kāi)發(fā)商談判的時(shí)候，一個(gè)最基本的原則就是低價(jià)，就是讓開(kāi)發(fā)商拿出最大的優(yōu)惠。”莊諾說(shuō)，不僅如此，平安好房網(wǎng)還將提供購(gòu)房補(bǔ)貼、貸款服務(wù)等等相關(guān)支持。

 

“您買(mǎi)房我貼錢(qián)，您按揭我貼息”，這是平安好房網(wǎng)已經(jīng)投放的廣告語(yǔ)。按照平安集團(tuán)的說(shuō)法，將拿出5億元來(lái)運(yùn)作這個(gè)網(wǎng)絡(luò)特價(jià)購(gòu)房節(jié)。

 

看起來(lái)，這將是平安集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)全面參與。除了好房網(wǎng)，平安銀行、平安信用卡、平安信托、平安大華基金都將參與到這個(gè)網(wǎng)絡(luò)特價(jià)購(gòu)房節(jié)活動(dòng)中。

 

在莊諾的構(gòu)想中，如果能用幾年時(shí)間，把好房網(wǎng)打造成與淘寶一個(gè)量級(jí)的交易平臺(tái)，將有可能對(duì)房?jī)r(jià)形成一個(gè)博弈空間。

 

莊諾仔細(xì)分析過(guò)房?jī)r(jià)的構(gòu)成。地價(jià)是房?jī)r(jià)的最大一塊，這部分成本無(wú)法撼動(dòng)。建設(shè)成本是蓋樓的硬成本，也無(wú)法撼動(dòng)。附著在房地產(chǎn)上的各種稅費(fèi)也是很難削減的成本。

 

“算來(lái)算去，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)成本是能夠削減的最大一塊。”莊諾說(shuō)，一般來(lái)講，營(yíng)銷(xiāo)成本在房?jī)r(jià)中所占的比重約為5%，這部分成本可以讓利給購(gòu)房人。

 

要實(shí)現(xiàn)這種讓利，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)方式。

 

如果平安好房網(wǎng)能夠成長(zhǎng)為像淘寶一樣的交易平臺(tái)，那么開(kāi)發(fā)商就可以在好房網(wǎng)上設(shè)立網(wǎng)上售樓處，這部分營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用就可以被擠出來(lái)，讓利給購(gòu)房人。

 

“每年拿出一天，讓開(kāi)發(fā)商給一個(gè)最大的優(yōu)惠，我想這是可以做到的。”莊諾說(shuō)，雖然沒(méi)有辦法要求開(kāi)發(fā)商一直壓低價(jià)格，但每年拿出一天大促銷(xiāo)還是可能的。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)試水的機(jī)會(huì)，可以通過(guò)一部分特價(jià)房源來(lái)試探市場(chǎng)的反應(yīng)，尤其是目前市場(chǎng)交易不好的情況。

 

不僅僅是新房，平安好房網(wǎng)還計(jì)劃涉足二手房交易。

 

莊諾告訴記者，6月平安好房網(wǎng)將計(jì)劃推出二手房交易平臺(tái)。在這個(gè)平臺(tái)上，最終的目標(biāo)是去中介化，也就是讓購(gòu)房人與賣(mài)房人自行完成交易。

 

“互聯(lián)網(wǎng)就是要去屏障，要透明、免費(fèi)、快捷，我們想通過(guò)這個(gè)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)這些好處。”莊諾說(shuō)，好房網(wǎng)負(fù)責(zé)對(duì)賣(mài)房人的房源信息進(jìn)行核查，購(gòu)房人在繳納意向金之后將獲得有意向房源房主的聯(lián)系方式，雙方自行談價(jià)格，完成交易。好房網(wǎng)在其中提供相關(guān)服務(wù)，但不收費(fèi)。

 

如果能夠?qū)崿F(xiàn)這種交易模式，那意味著當(dāng)前最高3%的二手房中介傭金將沒(méi)有了生存空間。

 

莊諾并不能肯定將會(huì)原原本本地實(shí)現(xiàn)這些構(gòu)想，但他表示，平安集團(tuán)愿意在這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行嘗試，用互聯(lián)網(wǎng)的思維實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者利益的最大化。

 

“我們沒(méi)有想在房產(chǎn)交易上賺錢(qián)，但不意味著我們是要做賠本買(mǎi)賣(mài)。”莊諾說(shuō)，我們想做最好的產(chǎn)品，前期需要用免費(fèi)的方式來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，當(dāng)購(gòu)房人通過(guò)好房網(wǎng)低價(jià)、愉快地買(mǎi)到合適的房子后，對(duì)平安的品牌會(huì)有更高的認(rèn)同感，平安集團(tuán)的其他產(chǎn)品，比如保險(xiǎn)、基金、理財(cái)產(chǎn)品等都會(huì)自然而然地進(jìn)入購(gòu)房人的視野，而這些將是平安集團(tuán)賺錢(qián)的業(yè)務(wù)。

 

房地產(chǎn)電商平臺(tái)與現(xiàn)實(shí)的博弈

 

其實(shí)，平安好房網(wǎng)是房地產(chǎn)電商化的更進(jìn)一步。在此之前，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)開(kāi)始介入房地產(chǎn)業(yè)。

 

最早的模式也是最初級(jí)的介入，國(guó)內(nèi)幾家門(mén)戶(hù)網(wǎng)站紛紛開(kāi)設(shè)房產(chǎn)頻道，作為房地產(chǎn)資訊的發(fā)布平臺(tái)。在這個(gè)平臺(tái)上，開(kāi)發(fā)商可以投放網(wǎng)絡(luò)廣告，廣告收入成為這類(lèi)平臺(tái)的基本盈利渠道。

 

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的突飛猛進(jìn)，原本只是提供房地產(chǎn)資訊的網(wǎng)站開(kāi)始拓展業(yè)務(wù)，組織買(mǎi)家、發(fā)布二手房信息、組織家裝團(tuán)購(gòu)等開(kāi)始成為重點(diǎn)。在這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商投放廣告、向二手房中介收取端口費(fèi)成為盈利模式。

 

目前市場(chǎng)上通行的做法是，房地產(chǎn)電商平臺(tái)通過(guò)類(lèi)似“2萬(wàn)抵5萬(wàn)”、“10萬(wàn)抵20萬(wàn)”等的優(yōu)惠方式將購(gòu)房人組織到某一樓盤(pán)，購(gòu)房人繳納的那些費(fèi)用就成了電商平臺(tái)的盈利。

 

在二手房市場(chǎng)，電商平臺(tái)通過(guò)點(diǎn)擊量、接入端口，向房產(chǎn)中介收取費(fèi)用，成為另一種盈利模式。

 

但這種類(lèi)型的互聯(lián)網(wǎng)介入模式帶來(lái)的好處并不明顯，上游的開(kāi)發(fā)建設(shè)未有改變，下游的購(gòu)房人也沒(méi)有得到更多的好處。不僅如此，在平臺(tái)與商家之間，由于費(fèi)用問(wèn)題，還出現(xiàn)了一次大規(guī)模的封殺運(yùn)動(dòng)。

 

今年3月11日，在北京，我愛(ài)我家、鏈家、麥田組成企業(yè)聯(lián)盟，宣布將各自持有的房源信息從北京安居客上下線。安居客是一家房地產(chǎn)租售平臺(tái)，在此之前，幾乎各大中介都將房源信息在這個(gè)平臺(tái)上進(jìn)行掛牌展示。

 

3月12日，8家中介公司組成上海房產(chǎn)中介聯(lián)盟，這個(gè)聯(lián)盟召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)發(fā)布維權(quán)聲明。這份聲明針對(duì)安居客，要求安居客統(tǒng)一全國(guó)消費(fèi)模式、停止隨意漲價(jià)、透明消費(fèi)數(shù)據(jù)、提升服務(wù)質(zhì)量等。

 

顯然，數(shù)年來(lái)線下房產(chǎn)中介公司與線上房地產(chǎn)電商平臺(tái)之間的利益沖突在這一事件中集中爆發(fā)。

 

這份聲明聲稱(chēng)，上海安居客自2007年成立以來(lái)，7年時(shí)間內(nèi)曾至少6次改變其收費(fèi)模式，每次收費(fèi)模式的改變都意味著服務(wù)價(jià)格的一次提高。今年3月初，在未通知合作企業(yè)的情況下，安居客提高了單次點(diǎn)擊的定價(jià)，僅租賃房源的單次點(diǎn)擊價(jià)格上漲幅度就達(dá)50%。

 

參與聯(lián)盟的房產(chǎn)中介公司普遍認(rèn)為，這不僅是價(jià)格問(wèn)題，安居客以房源發(fā)布量為標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)模式也擾亂了市場(chǎng)。房源發(fā)布越多，它的收費(fèi)越多，正是這種模式造成了各類(lèi)虛假房源充斥網(wǎng)絡(luò)，既擾亂了市場(chǎng)秩序，又欺騙了消費(fèi)者。

 

在中介們看來(lái)，這些網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)只是把自己標(biāo)榜為“房產(chǎn)電商”，其盈利模式非常簡(jiǎn)單，無(wú)非是把從百度低價(jià)買(mǎi)來(lái)的流量，再以高價(jià)出售給經(jīng)紀(jì)人和中介公司賺取差價(jià)，他們的盈利完全依賴(lài)于中介公司和經(jīng)紀(jì)人把手中掌握的大量房源信息發(fā)布到他們的網(wǎng)站上。

 

這兩次聯(lián)盟活動(dòng)導(dǎo)致的直接后果就是，安居客放棄了最近一次的端口費(fèi)調(diào)價(jià)。

 

對(duì)房產(chǎn)中介公司而言，這樣的經(jīng)歷促使他們開(kāi)始發(fā)展自己的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。

 

我愛(ài)我家就在此次事件之后開(kāi)始專(zhuān)注自身網(wǎng)站的建設(shè)，在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總胡景暉看來(lái)，加快自己平臺(tái)的建設(shè)非常值得，不然就相當(dāng)于總是給別人養(yǎng)孩子。

 

“我們也在思考，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)結(jié)合到底該怎么結(jié)合，會(huì)實(shí)現(xiàn)多大的變革。”胡景暉說(shuō)，現(xiàn)在還看不清楚?；ヂ?lián)網(wǎng)精神是從客戶(hù)出發(fā)，節(jié)約時(shí)間和精力，但從我國(guó)目前的情況看，房地產(chǎn)電商平臺(tái)似乎并沒(méi)有給消費(fèi)者帶來(lái)這些好處。

 

互聯(lián)網(wǎng)能給房地產(chǎn)帶來(lái)什么

 

這是一個(gè)頗為尷尬的現(xiàn)實(shí)，在互聯(lián)網(wǎng)對(duì)零售、金融等行業(yè)“攻城拔寨”的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)卻像是一個(gè)堅(jiān)固無(wú)比的堡壘，似乎無(wú)孔可入。

 

以二手房交易為例，平安好房網(wǎng)的設(shè)想是“去中介化”，通過(guò)網(wǎng)站的免費(fèi)服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方之間的簡(jiǎn)單交易。但在實(shí)際交易過(guò)程中，“去中介化”困難重重。

 

胡景暉告訴記者，二手房交易涉及很多國(guó)家政策法規(guī)，非常復(fù)雜。買(mǎi)賣(mài)雙方如果自己到房產(chǎn)交易大廳跑一次就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)過(guò)程異常耗時(shí)、耗精力，常常讓人無(wú)從下手。不僅如此，買(mǎi)賣(mài)雙方是先過(guò)戶(hù)還是先付款？如果先付款，要付多少款？這些都需要一個(gè)合格的第三方來(lái)協(xié)助完成。

 

而這樣的協(xié)助顯然需要買(mǎi)賣(mài)雙方付出一定的報(bào)酬，也就是中介服務(wù)費(fèi)。

 

而且，免費(fèi)的服務(wù)模式能否順利撮合買(mǎi)賣(mài)雙方，目前還無(wú)從得知。莊諾提供的企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，目前平安好房網(wǎng)在北京、上海、廣州各設(shè)有一個(gè)分公司，三個(gè)分公司的員工總數(shù)500～800人之間。相比傳統(tǒng)房產(chǎn)中介公司，這樣的員工數(shù)量少的可憐，比如偉業(yè)我愛(ài)我家，員工數(shù)在3萬(wàn)以上。

 

“嚴(yán)格講，現(xiàn)在并沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)電商，而互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)該如何結(jié)合的問(wèn)題也暫時(shí)無(wú)解。”胡景暉告訴記者，即使是在互聯(lián)網(wǎng)最為發(fā)達(dá)的美國(guó)，目前也還沒(méi)有出現(xiàn)網(wǎng)上買(mǎi)房就比線下便宜的情況。

 

在胡景暉看來(lái)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)可以節(jié)省一部分宣傳費(fèi)用，但節(jié)省的這筆費(fèi)用在房子買(mǎi)賣(mài)總支出中所占比例并不高。

 

從另一個(gè)角度來(lái)看，房產(chǎn)交易是普通人生活中最大的交易，資金量大意味著交易過(guò)程的慎重，而互聯(lián)網(wǎng)能否解決這個(gè)問(wèn)題，目前還看不到經(jīng)驗(yàn)。

 

社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜告訴記者，就我國(guó)而言，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合還處在初級(jí)階段，相關(guān)房地產(chǎn)電商網(wǎng)站上的虛假信息很多，真正顛覆現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)模式的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)還沒(méi)有出現(xiàn)，這個(gè)行業(yè)的大數(shù)據(jù)還沒(méi)有得到有效利用。

 

汪麗娜提供了另一種思路。在她看來(lái)，政府層面對(duì)房屋存量、增量等數(shù)據(jù)信息應(yīng)該有一個(gè)清晰的展示，比如在美國(guó)，所有人都可以輕易看到每個(gè)城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。有了這些數(shù)據(jù)，就有了提供更有針對(duì)性服務(wù)的可能。

 

“但在我國(guó)，目前數(shù)據(jù)都不準(zhǔn)確，統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)、民間研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)往往并不合拍，這讓消費(fèi)者茫然了，不知道該相信誰(shuí)，而沒(méi)有了信任的基礎(chǔ)，電商的服務(wù)就很難做。”汪麗娜說(shuō)。

 

而在互聯(lián)網(wǎng)研究者眼中，房地產(chǎn)業(yè)將不僅僅是在交易環(huán)節(jié)被互聯(lián)網(wǎng)影響，房地產(chǎn)功能、業(yè)態(tài)、城市問(wèn)題都將最終被互聯(lián)網(wǎng)改變。

 

中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會(huì)理事、天下互聯(lián)集團(tuán)董事長(zhǎng)張向?qū)庮A(yù)測(cè)，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)，功能上將只剩下娛樂(lè)和餐飲，而未來(lái)的腦力勞動(dòng)者，標(biāo)志就是在家上班。

 

在張向?qū)幙磥?lái)，空間是人與人之間的一個(gè)重大屏障，傳統(tǒng)發(fā)展路徑下，人需要聚集到大城市才能有工作的機(jī)會(huì)，才能辦公、開(kāi)會(huì)、創(chuàng)造價(jià)值。但大量人口都聚集到大城市，造成了交通擁堵、環(huán)境污染等問(wèn)題，互聯(lián)網(wǎng)正在改變這一切。

 

張向?qū)幩f(shuō)的改變，是基于移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)而產(chǎn)生的變化。“假設(shè)提供給大家一副眼鏡，戴上之后就能進(jìn)入一個(gè)虛擬空間，從而完成辦公、開(kāi)會(huì)、交流，那么誰(shuí)還愿意待在大城市？互聯(lián)網(wǎng)將成為解決城市房地產(chǎn)問(wèn)題、城市污染擁堵問(wèn)題的最終途徑。”