對大多數(shù)人而言，知道自家房子有70年“壽命”是常識性問題，但對青島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的不少居民來說，他們的房子卻有違常識。因受土地使用年限影響，這些房子的壽命僅有20年，而隨著始建于1989年的阿里山小區(qū)部分住宅在2009年土地使用年限超期，“撞限房”一詞浮出水面。

“撞限房”產(chǎn)生的邏輯并不復(fù)雜，作為1984年成立的全國首批經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)當(dāng)時效法深圳，規(guī)定住宅用地使用年限僅為20-30年，但隨著1990年《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 的頒布，住宅用地使用年限變成了70年，“新房新辦法，老房老辦法”，不光是阿里山小區(qū)，其周邊的東小區(qū)、紫金山小區(qū)、隆基花園小區(qū)都掉進(jìn)了政策的夾縫中。

2011年，“撞限房”曾揭起一波輿論高潮，將有產(chǎn)者對五六年后的房產(chǎn)焦慮拖到了眼前，期間政府也曾提出土地續(xù)期方案，但時隔3年，收費的另一只靴子仍未落地，相關(guān)討論也被長期擱置，不過輿論的淡去并未抹去“撞限房”所有者心頭的焦慮，小區(qū)開發(fā)商早已不知去向，無法貸款、賣不出去、租金過低等問題不時困擾心頭。

近日，記者也來到了花香四溢的阿里山小區(qū)，在這座靜謐的小區(qū)背后，卻隱藏著不為大多數(shù)人所知的故事。

    房子仍舊屬于他們，但土地不是了

2009年，青島媒體曾報道黃島區(qū)國土資源局將開展“撞限房”土地續(xù)費工作，但4年后的今天，這只“收費的靴子”卻依舊未能落地。對當(dāng)?shù)鼐用穸?，早出晚歸生活依舊，但在忙碌過后偶爾還是會想起一件“鬧心”的事：房子仍舊屬于他們，但土地名義上卻已不歸他們了。

土地使用年限已過房子在“裸奔”

66歲的莊則棟，10年前和老伴從膠州老家搬進(jìn)了位于青島市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的阿里山小區(qū)，這里有兒子給他買的一套養(yǎng)老房，90㎡的套三戶型當(dāng)時只花了不到30萬。雖然小區(qū)鳥語花香頗具情調(diào)，但這些年，莊則棟的鄰居不知道換了多少茬，小區(qū)原住居民早就走的差不多了。說起這阿里山小區(qū)為啥總留不住人，莊則棟呵呵一笑，“過期了唄”。
莊則棟所說的過期，指的是房子的土地使用權(quán)出讓期限。阿里山小區(qū)是青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的“元老級”小區(qū)，而青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)又是我國首批經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一。1981年，經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳市頒布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，對土地使用權(quán)進(jìn)行改革嘗試，依據(jù)該規(guī)定，深圳特區(qū)商業(yè)用地為20年使用期，公共建設(shè)用地為30年使用期，住宅用地為50年使用期。此后的1984年，國務(wù)院在全國批設(shè)包括青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在內(nèi)的首批14個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，土地使用權(quán)年限也效法深圳。
阿里山小區(qū)始建于1989年，建筑面積60172㎡，開建時土地使用年限依舊參照深圳標(biāo)準(zhǔn)，而開建后僅不到1年，國務(wù)院就在1990年5月又出臺了《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，提出土地使用權(quán)的期限為綜合商業(yè)用地40年，公建50年，住宅70年，阿里山小區(qū)鬼使神差地掉進(jìn)了政策的夾縫里。
阿里山小區(qū)物業(yè)——青島廣廈苑物業(yè)管理有限公司的一位工作人員告訴記者，該小區(qū)目前有30棟住宅樓，其中10多棟的土地使用年限超期，而剩余住宅樓土地使用年限均為30年或50年，這也意味著再過幾年又會有一批“撞限房”誕生。實際上，作為我國第一批經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，住宅土地使用年限超期情況在此處普遍存在，區(qū)內(nèi)的阿里山小區(qū)、東校區(qū)、老官廳、紫金山小區(qū)等，均有部分住宅土地使用年限過期。
公開統(tǒng)計資料顯示，青島開發(fā)區(qū)自成立以來，截止到2011年底，包括阿里山小區(qū)在內(nèi)的出讓20年、30年使用年限的住宅出讓用地共計41宗，總用地面積667.5畝，業(yè)主總數(shù)為5071戶；土地使用年限為20年的共33宗，30年和35年的出讓土地8宗。其中有一宗33.6畝土地使用權(quán)限截止到2009年6月30日，涉及業(yè)主310戶。這些社區(qū)的共同特點是環(huán)繞青島開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院周圍，是第一批赴此拓荒居民的棲身之地。

購房貸款難房東索性只租不賣

為了解“撞限房”的銷售情況，記者以購房者身份走訪了青島市開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院周邊的幾家房屋中介。在黃浦江路的一家房屋中介，店長李勇（化名）告訴記者，阿里山小區(qū)、東小區(qū)、紫金山小區(qū)、老官廳等小區(qū)不少住宅的土地使用年限都在20-30年，平方單價多在8000元左右，如“78平方米2樓的套二戶型65萬，80平方米4樓套二戶型65萬，84平方米的頂層68萬……”比周邊擁有50-70年土地使用年限的住宅平方單價低至少500元。
采訪中記者注意到，“撞限房”雖然價格便宜，但并非中介機(jī)構(gòu)的主推房源。以易居房屋為例，在得知記者想購買廉價二手房時，店員首先推薦的房源中并不包含“撞限房”，直到記者急切追問有沒有更便宜的房子時，店員才告訴記者阿里山小區(qū)和老官廳還有幾套房子很劃算，就是土地使用年限過期，辦貸款比較麻煩。
辦貸款到底麻煩在什么地方？李勇告訴記者，因土地使用年限過期，“撞限房”無法辦理住房公積金貸款和普通房貸，但可以辦理商業(yè)貸款。不過，李勇強(qiáng)調(diào)商業(yè)貸款也不是說辦就能辦，需要多交約萬元的服務(wù)費，且無法開具發(fā)票。
李勇所言是否屬實？記者隨后撥通了多家駐青島的銀行貸款業(yè)務(wù)部門的電話，工作人員均表示這種“撞限房”無法辦理貸款，“他們說能貸你找他們?nèi)グ桑凑覀冦y行辦不了”，一位工作人員回復(fù)稱。
在易居房產(chǎn)北側(cè)約1公里的紫金山路的另一家房屋中介，記者也遇到了類似情況，雖然門店經(jīng)紀(jì)人邱寶強(qiáng)向記者展示了大量阿里山小區(qū)“撞限房”房源，但這些房源均未在門店顯著位置公示。對此邱寶強(qiáng)坦言，“撞限房”剛開始總能吸引不少購房者的詢問，但當(dāng)聽說土地使用權(quán)過期，購房者便連連搖頭。而由于接盤者寥寥無幾，這些房源逐漸被中介冷凍起來，價格也因此逐漸下降。然而，對于愿意全款接盤的買家來說，辦理過戶手續(xù)和普通房子沒有區(qū)別。

“續(xù)費”喊了多年仍未執(zhí)行

邱寶強(qiáng)所言在阿里山小區(qū)的社區(qū)公示欄上得到了印證，公示欄上張貼的房屋廣告均為出租。記者隨后按廣告撥通了幾家房東電話，了解到每間臥室的租金約在400-500元之間，若按800元一套二戶型為例，將其改裝成3個單間對外出租，房東一年最多可收租1.8萬元，這比將賣房款投資五年定期存款而獲得的年收益要低1萬多元，若結(jié)合中介對房源銷售情況的分析，可以窺見其中的有價無市。
對于房東的考慮，一位東北口音的房東許女士在電話中告訴記者，她的“撞限房”之所以只租不賣，是因為預(yù)期它還有較大的升值空間。“開發(fā)區(qū)房價跌不了，周邊新房價格很輕松就過9000了，聽說以后地鐵還會從青島直接修過來，到時候至少也得漲到市北區(qū)的價格吧，賣了就虧大了。”對于土地使用年限過期一事徐女士不以為意，“房子是我的，難道要把樓從這塊地上挪出去？”
徐女士對“撞限房”的態(tài)度并不能代表所有房東，對于已經(jīng)“過期”的房子，莊則棟就充滿了擔(dān)心。
莊則棟稱，2009年時當(dāng)?shù)丶埫皆鴪蟮绹?ldquo;撞限房”要進(jìn)行土地繳費續(xù)期的新聞，這篇報道中稱，青島黃島國土資源分局土地資產(chǎn)管理處提出“續(xù)期方案”，要求業(yè)主提前一年提出續(xù)期申請，并按照房產(chǎn)證上的土地面積繳費續(xù)期。土地使用權(quán)的定價按照一年前的地價評估，大概是每平方米1000元，按照60%的居住面積結(jié)算，一個100平方米的住房續(xù)期的話約需要6萬元費用。如今據(jù)該報道刊登已過去了4年，但繳費的靴子遲遲未能落地。

深圳做法： 有償續(xù)期

對于這只靴子何時落地，黃島區(qū)國土資源局一位不愿具名的工作人員告訴記者，“續(xù)期方案”之前確實提過，但并未付諸實踐，主要是因為不好做評估。“不但給評估機(jī)構(gòu)的費用沒有著落，而且評估價格定多定少都可能引發(fā)爭議，再有就是業(yè)主不辦理評估，或者不接受評估價格，這些問題都很難解決。”
該工作人員進(jìn)而表示，截至目前還沒有任何房屋所有者為此繳納過任何費用，這兩年也沒有對此問題做過任何研討，基本上處于擱置階段，現(xiàn)有法律還無法為解決“撞限房”提供具體路徑。“這個問題比較敏感，全國罕見，不是區(qū)里能處理得了的，我們已層層上報到國土資源部，但我還沒聽說有回復(fù)。”
對于相關(guān)法律規(guī)定，記者查閱資料了解到，最早關(guān)于“土地續(xù)期”的表述出現(xiàn)在1990年國務(wù)院曾頒布《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中。其中規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。”
而2007年通過修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》又對上述規(guī)定做了進(jìn)一步改進(jìn)，提出“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”，對未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。
不過，2007年出臺的《物權(quán)法》對土地使用權(quán)期限也做出了重要表述，規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期”，但對續(xù)期的土地使用費支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。此外，在2009年公布的《土地管理法》修改稿中也涉及到了土地續(xù)期問題，表示“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”，有媒體將其解讀為為日后“有償續(xù)期”埋下了伏筆。
2004年，深圳市頒布《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，為到期房產(chǎn)的續(xù)期鋪平了道路。規(guī)定第三條指出，“到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。延長方式包括補(bǔ)交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地憑租合同”。
第三條同時指出，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%并按約定年期修正，補(bǔ)交地價一次性支付；土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由市國土管理部門定期公布。
而對于未續(xù)費的，規(guī)定第六條指出，對于到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，原有劃撥土地使用權(quán)消滅，其土地使用權(quán)無償收回。適用本規(guī)定的到期房地產(chǎn)，其地上建筑物、構(gòu)筑物按建造成本折舊補(bǔ)償。