2013年“雙十一”天貓支付寶成交額為350.19億元。而從更詳細(xì)的數(shù)據(jù)看，支付寶成交額在第1分鐘即已過(guò)億元，6分鐘左右即突破10億元，這樣的數(shù)據(jù)令人驚訝。與電商在去年的高速發(fā)展不同，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的模式在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下似乎正在經(jīng)歷陣痛。根據(jù)百盛商業(yè)公布的財(cái)報(bào)，2013年，公司銷(xiāo)售總額為人民幣174.81億元，同比僅增長(zhǎng)4.3%。除了銷(xiāo)售額略有上升，公司同店銷(xiāo)售額、同店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)以及母公司所有人應(yīng)占利潤(rùn)均出現(xiàn)下滑。其中，凈利潤(rùn)更是下滑了58.4%至3.54億元。

 

而根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)最新研究報(bào)告顯示，目前全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)3900萬(wàn)平方米。中國(guó)在建購(gòu)物中心面積占全球一半以上，仍然是最活躍的市場(chǎng)。而另一家機(jī)構(gòu)睿意德則預(yù)計(jì)，歷經(jīng)三到四年的建設(shè)周期之后，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量也將在2016年至2017年之間達(dá)到高峰。

 

        解決泡沫化：做好總量控制和品牌附加值

 

受到互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展及電商的沖擊之后，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)似乎有被互聯(lián)網(wǎng)擠壓的趨勢(shì)。然而，去年全年我國(guó)在建商業(yè)中心卻達(dá)到了全世界總量的一半，而且會(huì)在未來(lái)三到四年內(nèi)達(dá)到高峰。在市場(chǎng)不樂(lè)觀的情況下還如此快速的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)泡沫化似乎真的來(lái)了。

 

王永平對(duì)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的評(píng)價(jià)是，“行外樂(lè)觀，行內(nèi)悲觀”，即從行業(yè)外看，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較好，但從行業(yè)內(nèi)看，同業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，電商的迅速發(fā)展也給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了一些不利影響。進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一些外行由于不了解行業(yè)情況，就會(huì)面臨招商難、運(yùn)營(yíng)難等情況。所以，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向了運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)。

 

王永平認(rèn)為，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)軟肋在于運(yùn)營(yíng)。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度大于商業(yè)連鎖品牌的開(kāi)發(fā)速度，所以很多商業(yè)地產(chǎn)在建成后存在招商困難的情況。有時(shí)甚至出現(xiàn)一個(gè)品牌在某一城市有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的情況。這就使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商越來(lái)越弱勢(shì)，被迫答應(yīng)很多品牌向開(kāi)發(fā)商索要裝修補(bǔ)貼，或者要求將租金從固定調(diào)整成為抽成。另外，招商后的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，一些品牌在經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后由于業(yè)績(jī)不好就選擇撤出，那么開(kāi)發(fā)商就面臨再招商的困境。

 

為使商業(yè)地產(chǎn)能夠健康發(fā)展，王永平表示，政府首先應(yīng)該對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的總量進(jìn)行控制。一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)總量應(yīng)該和該城市的人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、規(guī)劃資源相協(xié)調(diào)。另外，政府應(yīng)該遵循商業(yè)的規(guī)律，不同的商業(yè)地產(chǎn)模式與不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、人口特點(diǎn)相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)選擇坐落在什么地方、選擇哪種模式都應(yīng)該讓企業(yè)自己選擇，而不是由政府進(jìn)行強(qiáng)行規(guī)劃。最后，城市對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的引入，不應(yīng)以土地價(jià)格為唯一取向，應(yīng)該更多地考慮該公司的專(zhuān)業(yè)性和未來(lái)資源的整合能力，從關(guān)注土地收益轉(zhuǎn)向關(guān)注品牌資源帶來(lái)的附加值，從而能夠給該地區(qū)帶來(lái)真正的繁榮。

 

   解決同質(zhì)化：多方面努力做好差異化

 

為了應(yīng)對(duì)來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)除了要做好體驗(yàn)之外，還應(yīng)該找到自身的特點(diǎn)，做好差異化經(jīng)營(yíng)。一些企業(yè)已經(jīng)根據(jù)自身的判斷邁出了差異化的步伐，自2009年底“大望京商務(wù)區(qū)”規(guī)劃獲批以來(lái)，該區(qū)域已經(jīng)成為集高科技、信息、能源、汽車(chē)行業(yè)(行情 專(zhuān)區(qū))等多行業(yè)為一體的企業(yè)總部區(qū)。目前，望京已形成了電子、通訊業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群。正是看中了望京創(chuàng)新氛圍的濃厚，保利集團(tuán)將旗下的保利國(guó)際廣場(chǎng)放在了大望京核心區(qū)。

 

為了使該地產(chǎn)項(xiàng)目具有獨(dú)特的特點(diǎn)，項(xiàng)目聘請(qǐng)了世界頂級(jí)的SOM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，其中主寫(xiě)字樓高152.8米，以璀璨耀目的“鉆石燈籠”的形象亮相。中庭高達(dá)125米，形成“天光瀑布”，同時(shí)有效利用自然光，節(jié)省室內(nèi)照明電力。作為企業(yè)的門(mén)面，廣場(chǎng)首層大堂達(dá)1100平方米，實(shí)現(xiàn)了真正由外到內(nèi)的純粹式公園總部辦公，為企業(yè)打造健康生態(tài)的頂級(jí)商務(wù)環(huán)境。就城市的發(fā)展來(lái)看，高端商業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)的價(jià)值洼地，像北京保利國(guó)際廣場(chǎng)這樣的地標(biāo)建筑將憑借其創(chuàng)新性成為未來(lái)短缺的產(chǎn)品。

 

解決同質(zhì)化的問(wèn)題，王永平認(rèn)為除了在建筑的外形上體現(xiàn)出差異之外，還應(yīng)該做好內(nèi)容的差異化、客群定位的差異化等方面的工作。要做好差異化，就應(yīng)做好深度的市場(chǎng)調(diào)研，明確不同客群的需求，關(guān)注一些著名品牌對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)的信心。做差異化對(duì)于商家和開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是具有風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)闆](méi)有可以借鑒的案例。所以從開(kāi)發(fā)商角度應(yīng)該“放水養(yǎng)魚(yú)”，從租金等多方面給予與其合作的商家更多的支持，這樣雙方共同努力才有可能形成商業(yè)地產(chǎn)差異化轉(zhuǎn)型。

 

       解決邊緣化：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)加強(qiáng)體驗(yàn)性

 

隨著互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展和在線支付技術(shù)的成熟，支付更加安全，商品選擇余地更大，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式的經(jīng)營(yíng)管理和用戶體驗(yàn)在某些方面不能滿足消費(fèi)者的需要，這使相當(dāng)一部分人開(kāi)始選擇在網(wǎng)上購(gòu)物。消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的改變無(wú)疑會(huì)給整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)不利的影響。

 

為應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始主動(dòng)向互聯(lián)網(wǎng)靠攏，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就曾表示，萬(wàn)達(dá)電商已經(jīng)在6個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式推出，力爭(zhēng)3年內(nèi)萬(wàn)達(dá)電商會(huì)員能夠過(guò)億元。王健林說(shuō)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅要有物理性能，還要有智慧的虛擬性能。

 

“電商的迅速發(fā)展使傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)受到了很大沖擊。”王永平說(shuō)，為了應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該做好用戶體驗(yàn)。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該增加網(wǎng)絡(luò)不可取代的內(nèi)容，更注重消費(fèi)者的體驗(yàn)。其次，實(shí)體商業(yè)完全可以創(chuàng)造出更多歡快的氛圍，以更多的活動(dòng)來(lái)吸引消費(fèi)者。

 

另外，王永平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該從數(shù)量型發(fā)展轉(zhuǎn)向質(zhì)量型發(fā)展，不斷提高自身的品質(zhì)。要做好質(zhì)量型發(fā)展，就要在方方面面的細(xì)節(jié)上做好。比如，停車(chē)是否便利？要解決很多設(shè)施好看但實(shí)用性不強(qiáng)的問(wèn)題，還要減少一些細(xì)節(jié)給顧客帶來(lái)的不便。所以，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展應(yīng)該是復(fù)合型的，不只是單一的功能，應(yīng)該將商業(yè)、文化、旅游等多方面結(jié)合起來(lái)。再?gòu)?qiáng)調(diào)體驗(yàn)性和社交性，讓消費(fèi)者從中體驗(yàn)歡樂(lè)。