近日，東莞市法制局公布《東莞市新建商品住房項目配套建設公共租賃住房管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），規(guī)定容積率為2.0以上的新供給的二類及二類以上住宅建設用地上新建的商品房項目，必須配建5%的公共租賃住房（以下簡稱“公租房”），配建的公租房免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，并可享稅收優(yōu)惠。

4月28日，東莞的地產(chǎn)界人士稱，《辦法》如通過或會對東莞的房價產(chǎn)生一定的影響，公租房的運營、管理和分配流程對開發(fā)商和政府而言都是考驗，目前《辦法》的優(yōu)惠政策對開發(fā)商來說意義不大。

進入2014年，東莞市的公租房新聞不斷。1月27日，市政府公布了《東莞市公共租賃住房管理辦法(試行)》；本月中旬，有關部門陸續(xù)公布全市17個公租房項目的租金標準。

而在4月25日，東莞市法制局公布《東莞市新建商品住房項目配套建設公共租賃住房管理暫行辦法》以征求意見。

據(jù)了解，《辦法》所稱配套建設（以下簡稱“配建”），是指新建商品住房項目（包括“三舊”改造中新建的商品住房項目）中，將建設一定比例的公租房作為土地出讓條件之一，由土地競得人按照政府確定的戶型、建筑總面積、建設標準等要求建設公租房。

其中，在二類及二類以上住宅建設用地（包括居住用地和商住混合用地）上開發(fā)建設、容積率在2.0及以上的新建商品住宅項目中必須配建公租房，配建比例為項目規(guī)劃住宅建筑總面積的5%。

同時，《辦法》要求配建的公租房必須獨門獨戶，設有臥室、廚房、衛(wèi)生間等，基本生活設施安裝到位，并應按照經(jīng)濟、節(jié)能和環(huán)保等原則進行一次性裝修，達到基本入住使用條件。配建的公租房立面與室外配套應與同一開發(fā)項目商品住房一致，須與新建住房項目同步規(guī)劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。

但《辦法》同時規(guī)定，項目開發(fā)建設單位申請辦理房屋權屬初始登記時，應與政府委托的資產(chǎn)管理機構共同向市房管局申請，配建的公租房產(chǎn)權歸政府所有，產(chǎn)權證書上應載明“公共租賃住房”。

焦點1

有多少符合配建條件的新房？

記者獲悉，在新建商品住房項目中配建公租房這一做法在國內(nèi)已非先例，東莞在3年前也已經(jīng)表示會就此制訂相關政策，但《辦法》一經(jīng)公布還是引起業(yè)界的熱議。

合富輝煌東莞公司市場研究部副總監(jiān)李興旺告訴記者，二類建設用地涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設施齊全、布局完整的用地。而容積率則是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。

“目前出讓的商住用地，最大容積率幾乎不可能會小于2.0，越靠近市中心這一數(shù)字就越高。”他說。

記者在相關網(wǎng)站查詢，目前市區(qū)內(nèi)新建房地產(chǎn)項目容積率普遍較高，如位于市區(qū)三個街道交界處的富通自在城，容積率達到了4.5；莞城的大戶型樓盤恒大華府容積率達到了5.5。而4月29日以8.9億元開拍的萬江壩頭村地塊，最大容積率更是達到了9.1。

換而言之，根據(jù)《辦法》的規(guī)定，目前在市區(qū)商住建設用地供應如此緊俏的情況下，新建的商品房項目將“不可避免”地需要拿出5%的規(guī)劃建設面積來建設公租房。

李興旺認為，根據(jù)這一《辦法》，東莞市的公租房將不再像原來那樣，建設在較為偏遠的地區(qū)，符合規(guī)定的申請者，也可以享受市區(qū)更為優(yōu)質(zhì)的生活資源。

根據(jù)相關條款，配建的公租房作為政府資產(chǎn)，作為公租房房源實行統(tǒng)一管理。同時，配建的公租房納入所在商品住房小區(qū)物業(yè)管理，實施統(tǒng)一的物業(yè)管理服務。

“假如按照這一規(guī)定的話，配套設施更好、交通更為便捷的公租房大家都想要，政府對于房源如何做到公平分配將面臨考驗，而小區(qū)怎樣管理則是另一問題了。”他說。“市區(qū)新建商品房大多滿足條件”

焦點2

會否對房價有影響？

“開發(fā)商成本提高，或推高房價”

按照房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律，房價的構成通常包括購地成本、稅費、建設成本、管理成本、前期費用以及開發(fā)商的利潤。由于建設、管理等成本在同時同地的差距很小，所以土地價格是決定房價的重要因素。

東莞市富通新家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理梁蘭凌認為，政府推動公租房建設，保障廣大市民的住房需求無可厚非，“但按照《辦法》的有關條款，開發(fā)商在拿地的時候會進行收益測算，把建設公租房的開發(fā)運營成本計算在內(nèi)，看看利潤還有多少再決定是否拿地。”

雖然，《辦法》也制訂了優(yōu)惠性政策作為補償，如配建的公租房一律免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金；公租房建設、運營等環(huán)節(jié)符合稅收減免的，按照相關減免稅收政策規(guī)定辦理。

但在開發(fā)商的眼中，這樣的優(yōu)惠政策談不上吸引，甚至等同于杯水車薪。

億華集團營銷總監(jiān)楊粵桂認為配建公租房可能會推高房價。“按5%的配建比率，假如開發(fā)商要在市區(qū)建1000套商品房，開發(fā)商就會少了數(shù)千萬元的成交金額。這么大一筆成交額，開發(fā)商肯定會將其成本轉(zhuǎn)嫁到出售的商品房上。” 楊粵桂希望，政府能夠加大各項稅費減免和政府性基金的補償力度，打消開發(fā)商在成本平攤上的顧慮。

記者就有關問題采訪東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局住房保障科負責人，對方表示，由于政策目前處于征求意見階段，涉及多個部門，而且未經(jīng)審議通過，暫時無法發(fā)表意見和評論。

《辦法》對商品房配建公租房的相關規(guī)定

1.建筑面積不超過60平方米，以40平方米左右為主。

2.戶型以一室一廳和二室一廳為主。

3.必須獨門獨戶，設有臥室、廚房、衛(wèi)生間等，供水、供電、供氣、電話、有線電視等

基本生活設施安裝到位，供水、供電、供氣必須分戶計量。

4.應按照經(jīng)濟、節(jié)能和環(huán)保等原則進行一次性裝修，達到基本入住使用條件。

“一刀切”或非公租房良藥

記者觀察

說起東莞的保障性住房，不得不提雅園新村；說起雅園新村，一位經(jīng)適房申購者的話讓記者印象深刻：我申購的時候孩子才到我胸口那么高，現(xiàn)在已經(jīng)比我還高了。

由政府財政投資建設的雅園新村2007年規(guī)劃，2008年施工，2012年初一百多戶廉租房住戶入住，而經(jīng)適房的申購者們則直到今年1月才得以入住，目前還有申購者在等待搖號。

為了避免再出現(xiàn)雅園新村這種建設周期長、空置率高的公共保障房項目，政府又出臺了新的政策以征求意見。

根據(jù)《東莞市新建商品住房項目配套建設公共租賃住房管理暫行辦法》的規(guī)定，開發(fā)商在建商品房的時候要配建公租房，并將產(chǎn)權移交給政府作為房源統(tǒng)一管理。而且，配建的公租房要與新建住房項目同步規(guī)劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用，開發(fā)商還要進行統(tǒng)一的物業(yè)管理。

這個怎么看都接近完美的政策既解決了政府的資金不足問題，又能借助開發(fā)商的雄厚資本和極高的建設效率，相信以后再也沒人說政府在公共保障住房建設方面是拖拉了吧？

但這一政策其實是一把雙刃劍，在保障了低收入群體的住房需求的同時，可能會造成新的不公平——《辦法》的政策優(yōu)惠實在無法抵消那5%公租房的成本。因為即使沒有土地出讓金，按照目前的建設成本來看，每平方米的商品房毛坯也要三四千元，更何況《辦法》規(guī)定配建的公租房還要帶裝修？

正如某開發(fā)商的負責人說，這5%建成商品房賣出去的利潤是開發(fā)商的，但建成公租房后產(chǎn)權歸政府，“本來就是政府的了，那么減免了這一部分又有多大意義呢？”

開發(fā)商是投資者，投資就必然要講求回報率。我們都知道資本家不是活雷鋒，他們買地建房就是要賺錢的，如果《辦法》沒有太大的變動，那么這5%的投入，相信要余下的95%的商品房購房者來承擔。

開發(fā)商和購房者都是納稅人，而低收入群體的住房需要也要得到保障，怎樣才能夠制定出對大家都公平的政策可能還需要有關部門再好好想想。