最近一段時(shí)間，“崩盤” 陰影一直困擾著樓市。盡管多數(shù)人并不認(rèn)為樓市會(huì)即刻“崩盤”，但樓市降價(jià)動(dòng)作漸多卻成不爭的事實(shí)。同時(shí)，不少城市庫存高企，后續(xù)房價(jià)走低壓力猶存。特別是房地產(chǎn)類貸款收緊，加劇了樓市的低迷。在不少城市“放松調(diào)控”的傳言頻出之際，樓市到底將走向何方?接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪的內(nèi)業(yè)人士認(rèn)為，在當(dāng)前情況下，開發(fā)商會(huì)堅(jiān)持“跑量”的基本原則，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王，以價(jià)換量或成常態(tài)。

“現(xiàn)在不降價(jià)的盤已經(jīng)賣不動(dòng)了，有點(diǎn)山雨欲來的感覺。”就在剛剛結(jié)束的齊魯春季房展上，濟(jì)南一家房地產(chǎn)營銷策劃公司的總經(jīng)理袁杰告訴導(dǎo)報(bào)記者。在房展上，導(dǎo)報(bào)記者注意到，不少樓盤以房展優(yōu)惠為名行優(yōu)惠之實(shí)，而且幅度不小。除此之外，還以贈(zèng)送精裝修、家具、家電或者以很大的折扣購買地下室或車位等方式進(jìn)行優(yōu)惠。年年被寄予厚望的“金三銀四”樓市“小陽春”，今年已注定“泡湯”。

導(dǎo)報(bào)記者注意到，上海、北京、深圳等多地?cái)?shù)據(jù)顯示，在價(jià)格初現(xiàn)松動(dòng)跡象的背景下，不論一手新房還是二手房，成交量均較3月繼續(xù)下滑。在成交量下滑的同時(shí)，樓盤降價(jià)動(dòng)作也越來越多。在杭州，此前均價(jià)1.7萬元/平方米的“雅戈?duì)栁飨缪?rdquo;項(xiàng)目，均價(jià)降至1.4萬元/平方米左右;還有一家樓盤，開盤時(shí)90平方米戶型均價(jià)約為3.55萬元/平方米，而即將新推的90平方米戶型產(chǎn)品，總價(jià)則控制在300萬元以內(nèi)。對(duì)比來看，價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整。在上海，4月份前20天，商品住宅的成交均價(jià)為2.53萬元/平方米，較3月同期下跌12.69%。在成都，高端樓盤“鉑雅苑”突然宣布降價(jià)，毛坯房均價(jià)由早前的8800元/平方米降至7000元/平方米，精裝房均價(jià)直接從之前的1.88萬元/平方米，降至1.3萬元/平方米左右，最高降價(jià)幅度近6000余元/平方米 。同樣位于成都二環(huán)的九龍倉御園二期、三期、御公館等項(xiàng)目，大幅降價(jià)達(dá)5000元/平方米。某業(yè)主買房后不到一個(gè)月，就虧了37萬元。與此同時(shí)，常州、長沙等地部分樓盤價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)，甚至北京、廣州等一線城市個(gè)別樓盤也開始打折促銷。盡管這些城市房價(jià)整體仍在高位運(yùn)行，但經(jīng)由個(gè)別樓盤降價(jià)，房價(jià)走高趨勢(shì)減緩，加之市場信心受到影響，降價(jià)有可能進(jìn)一步“擴(kuò)圍”。部分三、四線城市和縣城的房價(jià)，下降也十分明顯。

“其實(shí)開發(fā)商資金情況目前還是不錯(cuò)的，降價(jià)優(yōu)惠是做未雨綢繆的打算，因?yàn)楝F(xiàn)在降價(jià)就能賣得動(dòng)，最怕的是挺到最后降價(jià)還賣不動(dòng)，那還不如早降。”在袁杰看來，盡管濟(jì)南市目前尚未有真正降價(jià)促銷的樓盤，但實(shí)質(zhì)上各家樓盤都在以其他方式進(jìn)行降價(jià)促銷?；鼗\資金導(dǎo)報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，與以往不同，一些降價(jià)樓盤沒有迎來高去庫存化，而是依舊“賣不動(dòng)”。這除了購房者信心不足、買漲不買跌的心理外，更大的原因是在樓市成交整體低迷的情況下，個(gè)人住房貸款不但沒有放松，反而收緊，增加了購房者的成本，房價(jià)下降被上浮的房貸利息吞噬。加上開發(fā)貸收緊，房地產(chǎn)業(yè)陷入“雙緊”困境。濟(jì)南一家國有銀行的個(gè)貸部經(jīng)理?xiàng)钜隳细嬖V導(dǎo)報(bào)記者，目前銀行對(duì)于房產(chǎn)的貸款仍然在緊縮，不僅要限制貸款的額度，還要對(duì)存貸比進(jìn)行嚴(yán)格控制，即根據(jù)存款來控制貸款的數(shù)量。過去是有多少房貸就放多少款，而現(xiàn)在是壓著不放，短的要一兩個(gè)月才放款，時(shí)間長的就更沒有定數(shù)。在貸款利率方面，對(duì)于房貸的優(yōu)惠越來越少，多數(shù)銀行對(duì)于房貸利率都要上浮。除此之外，限購依然沒放松，房產(chǎn)政策的不明朗也加速了開發(fā)商降價(jià)跑量的決心。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，不少城市的樓市近期出現(xiàn)降價(jià)明顯的項(xiàng)目，不同程度都存在前期定位過高的問題。因此，為回收資金做出價(jià)格策略調(diào)整實(shí)屬正常，并不意味著整個(gè)樓市開始進(jìn)入價(jià)格下行趨勢(shì)。

“從房地產(chǎn)供給來看，由于前幾年房地產(chǎn)商大量拿地蓋樓，市場上供給量充足，這在一定程度上也壓制了房價(jià)上漲的勢(shì)頭。”韓長吉分析。中國指數(shù)研究院的分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸未明顯放松，房價(jià)下跌的恐慌情緒逐步蔓延，部分開發(fā)商為回籠資金，采取“以價(jià)換量”策略，平價(jià)開盤項(xiàng)目居多，少數(shù)樓盤降價(jià)促銷，供應(yīng)有所增加;而多數(shù)購房者對(duì)后期市場預(yù)期不穩(wěn)，繼續(xù)保持觀望。上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，在銀行信貸緊縮的市場背景下，對(duì)于大型企業(yè)來講，此時(shí)布局區(qū)域內(nèi)個(gè)別樓盤大幅降價(jià)更多的是表現(xiàn)為戰(zhàn)略調(diào)整，而不是資金面短缺的市場表現(xiàn)。“開發(fā)商通過降價(jià)清盤盡快回籠資金，然后將回籠的資金投資到優(yōu)勢(shì)區(qū)域，同時(shí)，通過拿地?fù)Q倉謀求下一輪市場發(fā)展機(jī)會(huì)，最終實(shí)現(xiàn)布局戰(zhàn)略總體保持合理健康 。” 在他看來，開發(fā)商仍需在“量”上做文章，堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。