上海自貿區(qū)樓市普遍“降溫”

業(yè)內人士：“前期過熱”后理性回歸

4月下旬以來，上海自貿區(qū)土地流轉相關條例有望近期公布的消息，讓自貿區(qū)概念再度成為資本追逐的對象。有消息指出，條例出臺后，上海自貿區(qū)內大量存在的工業(yè)倉儲用地將被用于修建新的寫字樓，從而吸引大量的企業(yè)和人流。然而，對于早已透支的自貿區(qū)板塊的房價來說，這一消息并不能改變其逐步降溫的現狀。

“火上澆油”的自貿區(qū)房價

去年8月22日獲批的上海自貿區(qū)，總面積為28.78平方公里，范圍涵蓋外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)等4個海關特殊監(jiān)管區(qū)域。

“以這4個區(qū)域為支撐點，自貿區(qū)房產主要包括外高橋、川沙祝橋及臨港新城等板塊。”21世紀不動產上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔對記者介紹說。在自貿區(qū)掛牌前后，發(fā)展成熟的住宅市場一度受到市場的熱捧。

在上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍看來，對于自貿區(qū)房地產概念，業(yè)內呈現出兩種看法：其一認為自貿區(qū)是升級版的“經濟特區(qū)”，在此概念下將會迅速掀起產業(yè)企業(yè)進駐熱潮、人口消費涌入熱潮，并對可能產生的物業(yè)需求抱有極高的期待；另一種觀點認為自貿區(qū)表面上是經濟概念，但實質是一個由負面清單、國民待遇等支撐起的、力求進一步釋放改革紅利的行政改革試點，對區(qū)域樓市影響應從長期來看。

但縱觀去年這一地區(qū)的樓市表現，顯然前一種觀點更具號召力。

去年3月20日，陽光城控股全資子公司福建匯友源，以1.5億元競得外高橋新市鎮(zhèn)E06-03商業(yè)地塊。4月，陽光城旗下全資子公司福州濱江，再次以低價競得外高橋森蘭區(qū)域內的新市鎮(zhèn)G03-17地塊，出價1.005億元。有媒體根據周邊行情估算，在自貿區(qū)掛牌后，上述土地價格漲幅接近3倍。

“在自貿區(qū)概念沒有形成前，我們在售的周邊二手房均價在1.4萬左右，而現在要賣到4萬。一手房比如仁恒、綠城等價格都已經漲到了5萬到7萬。”陽光城置業(yè)顧問俞花在接受《中國經濟周刊》采訪時談道，目前陽光城位于外高橋板塊內包括陽光天地、陽光自由區(qū)兩個樓盤均已售完。

上海中原研究咨詢部提供的數據顯示，去年8月自貿區(qū)掛牌前，外高橋地區(qū)的一手房平均月成交量在1.3萬平方米，9月成交量達到峰值為5.5萬平方米、成交均價34611元/平方米。而臨港新城與祝橋板塊的成交量、成交均價與之高度類似。

“去年上海的樓市整體一直上行，自貿區(qū)在這個節(jié)點上掛牌，對于按捺不住的投資者來說，等于火頭上澆了一瓢油。”宋會雍說。

房價正在理性回歸？

樂觀者認為，隨著上海自貿區(qū)體制不斷完善，4個海關管轄區(qū)域相關聯板塊的寫字樓需求會不斷上升，由此也會繼續(xù)推升住宅、倉儲等房地產市場。但事實并非如此，數據顯示，這些地區(qū)房價已開始回歸理性。步入2014年，各地紛紛傳來樓市降價的消息，讓這一地區(qū)也感到陣陣寒意。

21世紀不動產高橋店在今年3月成交的一套潼港八村60平米左右的兩房，從1月份130萬元的總價下降至124萬元，降幅接近5%。高橋季景分行經理王忠歡發(fā)現，原自貿區(qū)管委會周邊的一些小區(qū)，春節(jié)過后的降價幅度要高于一般樓盤。

“往年的‘小陽春’今年看來是沒有指望了，據我們觀察，自貿區(qū)板塊4月份交易量的降幅環(huán)比3月接近30%，而且一些購房者與賣房也有5%左右的議價空間。”22日，21世紀不動產市場研究部高級研究主管蔡冠宇對《中國經濟周刊》記者說。

據上海中原研究咨詢部提供的數據顯示，自貿區(qū)板塊在去年八九月放量成交后，從10月開始逐步進入消退期，而到目前已經進入調整期——一手房方面主要表現在外高橋地區(qū)部分企業(yè)著力推出少量特價房，價格調整幅度接近15%；外高橋二手房價格也在3月份悄然下調1000元/平米。

“總體上看，以外高橋板塊為首的自貿區(qū)板塊，在進入2014年后，都普遍遭遇了跟全市相同的市場降溫。”宋會雍總結說，長期來看，自貿區(qū)周邊房價或將呈現理性下跌。

21世紀不動產統計數據顯示，截至今年2月12日，臨港新城板塊新房成交面積為0.8萬平米，同比下滑5.8%。與之相比，外高橋板塊下跌勢頭更為明顯，同期板塊成交新房同比大幅下滑38.1%，甚至超過全市整體跌幅36.1%。

“大環(huán)境”給自貿區(qū)樓市降溫

業(yè)內人士普遍認為，上海自貿區(qū)板塊遇冷主要是因為“前期過熱”。

宋會雍談道：“自貿區(qū)概念的追隨群體中，有著相當的遲鈍、盲從心態(tài)。去年3月這一概念被首次提及，至5月份開始對自貿區(qū)建設思路展開探討時，市場一直沒有反應。一直到8月份掛牌，市場似乎才恍然大悟，隨后投資者蜂擁而至。”

另一方面，目前自貿區(qū)建設尚處于初期階段，區(qū)域配套的不完善成為其中部分板塊不被看好的原因。房價的水平是由產業(yè)布局、生活配套、生態(tài)環(huán)境等多方面因素綜合決定的。盡管短期內這一地區(qū)的房價猛漲，但被透支的預期需要依靠自貿區(qū)的建設進行填充、夯實。

“沒有特殊的產業(yè)導入、沒有特殊的稅費優(yōu)惠、沒有大規(guī)模的開發(fā)投資。社會此前預期的繁華景象，一點一點地在期待中喪失耐心。”宋會雍對《中國經濟周刊》說。

黃河滔對今年房地產市場所持的基本觀點是：今年房地產市場將進入平穩(wěn)期，量、價增速將明顯放緩，甚至同比出現小幅下滑。原因是由于去年年末房價上漲壓力較大的一二線城市集中出臺政策收緊樓市，另外，今年開局后信貸層面緊張，也會拖累樓市復蘇的步伐。

而日前傳出上海自貿區(qū)土地流轉相關條例有望近期通過的消息，并不能改變其中板塊降溫的現狀。“對自貿區(qū)樓市來說，這是一個中長期利好。這一政策出臺后，一些倉庫可以改建寫字樓，這正是針對自貿區(qū)土地緊張的現狀，為滿足需求、盤活存量用地而制定的政策，”蔡冠宇對記者說，“但即使可以改建寫字樓，還需要開工、配套完善等過程，在目前貨幣繼續(xù)收緊的大環(huán)境下，投資者對這一板塊看跌、觀望的態(tài)勢仍然不會改變。”