2013年，全國84個(gè)重點(diǎn)城市土地抵押貸款達(dá)7.76萬億元，而2013年全國土地財(cái)政總收入是4.2萬億元。這是4月22日國土資源部（以下簡稱“國土部”）發(fā)布的《2013中國國土資源公報(bào)》給出的數(shù)據(jù)。
“全國土地抵押貸款金額相當(dāng)大，據(jù)我了解，土地抵押的收益率約為30%，遠(yuǎn)高于銀行貸款利率，只要土地市場(chǎng)不過度下跌，土地抵押貸款仍處可控范圍。”中國土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，“2014年一季度全國主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)環(huán)比增速為1.89%，漲幅在七個(gè)季度后首次出現(xiàn)收窄，較上一季度下降0.17%。這個(gè)時(shí)候土地市場(chǎng)有可能迎來拐點(diǎn)，所以需要注意土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。”
營口市人民政府副市長高煒對(duì)不斷增多的土地抵押貸款，也向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“地方政府不能完全依賴于土地抵押貸款，要多渠道進(jìn)行融資”。
地方資金鏈緊張凸顯
土地抵押貸款是指土地使用權(quán)的擁有者，用其持有的土地使用權(quán)做抵押，從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取貸款。在個(gè)別不發(fā)達(dá)地區(qū)，土地抵押貸款是某些開發(fā)商空手套白狼的重要“工具”。其實(shí)，土地抵押貸款不僅是企業(yè)行為，近年來各地上馬很多項(xiàng)目，急需大量資金，不少地方政府也以土地抵押獲得貸款。
國土部發(fā)布的《2013中國國土資源公報(bào)》顯示：截至2013年底，全國84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地40.39萬公頃，抵押貸款總額7.76萬億元。2013年全國出讓國有建設(shè)用地36.70萬公頃，出讓合同價(jià)款4.20萬億元，同比分別增長13.7%和56.3%。其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓33.88萬公頃，占出讓面積的92.3%；出讓合同價(jià)款4.04萬億元，占出讓總價(jià)款的96.2%。
分析上面的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，我國地方政府抵押貸款嚴(yán)重依賴土地出讓收入。反過來說，因?yàn)槿菀踪u地、賣高價(jià)地，這同時(shí)也推高了土地抵押貸款規(guī)模。
中國城市發(fā)展研究院常務(wù)副院長章惠生告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者：“在土地儲(chǔ)備與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，地方政府以高估值的土地作為抵押獲得貸款，投入土地儲(chǔ)備或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再以土地出讓回收資金獲得收益，并償還貸款。如果高地價(jià)無法維持，地方政府繼續(xù)獲得貸款或償還貸款的鏈條將難以為繼。”
2014年一季度，商服地價(jià)環(huán)比增長率較上一季度放緩0.56%，為1.73%；住宅地價(jià)環(huán)比增長率高于商服地價(jià)，為2.11%，但增速較上一季度回落0.53個(gè)%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：土地市場(chǎng)的緩慢增長會(huì)讓土地金融貨幣貶值，地方政府需要探索多渠道融資。
將推高房價(jià)
記者查閱資料了解到，自2009年起，土地抵押面積和抵押貸款金額就開始呈上升趨勢(shì)。其中，全國84個(gè)重點(diǎn)城市土地抵押面積由2009年的22.08萬公頃，增長到2013年的40.39萬公頃，而抵押貸款總額由2009年的2.6萬億元增長到2013年的7.76萬億元。
據(jù)記者了解，我國銀行貸款中，約半數(shù)貸款以房地產(chǎn)土地做抵押。一位河北開發(fā)商告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者：“近年抵押貸款土地量增長幅度高于土地供應(yīng)量增長幅度，說明土地越來越值錢，而土地的升值必然會(huì)助推房價(jià)的上漲。”
該開發(fā)商給記者算了一筆賬，土地收儲(chǔ)過程中地方政府將土地作為抵押貸款，這一部分大約是3%的利率，二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)商也需要靠地塊貸款融資，利率大約是5%，這一部分的利率最后還是需要購房者承擔(dān)，房價(jià)自然會(huì)上漲。
不過，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年一季度，商品房銷售面積2.01億平方米，銷售額1.33億元，同比分別下降3.8%和5.2%，其中住宅銷售面積、金額分別下降5.7%、7.7%。這樣的局面讓多家銀行在2014年對(duì)于開發(fā)貸的發(fā)放已從嚴(yán)把控，目前進(jìn)行的一些開發(fā)貸業(yè)務(wù)也多數(shù)是為了維護(hù)大客戶關(guān)系。中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松稱，二季度，城市間分化態(tài)勢(shì)將更為明顯，部分城市地價(jià)或?qū)⒅節(jié)q回落。
章惠生分析認(rèn)為局面形成會(huì)使2014年土地貸款抵押下降，土地金融貨幣或走向理性。
