市場(chǎng)調(diào)查

 

熱銷不等于“旺場(chǎng)”

 

商業(yè)地產(chǎn)以“不限購(gòu) 不限貸”成為順德投資者的寵兒，同時(shí)順德正值城市升級(jí)之際，開發(fā)商瞄準(zhǔn)商機(jī)近年較為熱衷開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，記者曾統(tǒng)計(jì)順德將新增和在售的商業(yè)體約17個(gè)，幾乎遍布各鎮(zhèn)街，熱銷新聞也經(jīng)常見報(bào)。然而，記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，并非所有商業(yè)體的后期運(yùn)營(yíng)均能“大旺”。

 

滿鋪開業(yè) 人氣旺盛

 

“多中心”是順德的特點(diǎn)，十鎮(zhèn)街各有特色產(chǎn)業(yè)，各有經(jīng)濟(jì)實(shí)力。看現(xiàn)時(shí)商業(yè)體在順德布局呈現(xiàn)了“聚集大良，花開各鎮(zhèn)街”的局面。對(duì)于鎮(zhèn)街來(lái)說(shuō)，新型的商業(yè)體幾乎成為地標(biāo)性建筑，如：樂(lè)從天佑城（專題閱讀）、北滘商業(yè)廣場(chǎng)、龍江盈信廣場(chǎng)等。

 

走進(jìn)新型商業(yè)體，站在“高大上”的中庭里，周邊雖不是人流如織，但也是人氣旺盛。記者本周二早上來(lái)到了北滘商業(yè)廣場(chǎng)，樂(lè)購(gòu)超市已經(jīng)有不少家庭主婦選購(gòu)日用品或蔬菜。廣場(chǎng)的首層至四層剛剛開始營(yíng)業(yè)，人氣一般。特別是四層的電影院大門緊閉，餐飲店未正式營(yíng)業(yè)，但是在節(jié)假日，這里人氣非常旺盛，電影院常常出現(xiàn)買票的小隊(duì)伍。記者采訪了首層一中高檔鞋店的店員，她表示商場(chǎng)日常人氣一般，但是到了節(jié)假日人氣較旺盛，有時(shí)候一天能賣十多雙鞋子。記者在廣場(chǎng)內(nèi)走了一圈，除了零星商鋪在招租或裝修外，大部分商鋪都已租售。服務(wù)臺(tái)的咨詢員告知，首層男裝部、女裝部分別有一兩個(gè)鋪位未租售，若想購(gòu)買商鋪，需等待在租商家合約期滿。

 

北滘商業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)一年有余，累積了一定人氣。而新開業(yè)的商業(yè)體在謀求各種方法累積人氣。3月30日，樂(lè)從天佑城的海洋館試業(yè)，吸引了大批觀眾。記者于4月7日下午4點(diǎn)來(lái)到該館，就已經(jīng)看見五六米長(zhǎng)的等候進(jìn)場(chǎng)的隊(duì)伍。在海洋館的U型走道里，人流密集，家長(zhǎng)們帶著子女看魚兒。海洋館同層的商店也舉行了互動(dòng)活動(dòng)，買滿定額商品即送海洋館門票。此外，樂(lè)從天佑城內(nèi)的商鋪幾乎租滿，商家對(duì)經(jīng)營(yíng)也展現(xiàn)了信心。

 

經(jīng)營(yíng)不善 門店冷清

 

北滘商業(yè)廣場(chǎng)、樂(lè)從天佑城取得不錯(cuò)的人氣，但是并非所有新型商業(yè)體均能如此。容桂創(chuàng)富商務(wù)公寓曾在2009年熱銷，但是最近項(xiàng)目陷入“減租門”，項(xiàng)目酒店表示經(jīng)營(yíng)困難，原本約定的每月返還租金在3月至8月里減半，同時(shí)用酒店消費(fèi)券兌現(xiàn)。

 

位于大良老城中心的新暉天地廣場(chǎng)也遇到門庭冷清的情況。該廣場(chǎng)去年年初開業(yè)，記者在去年中下旬來(lái)到廣場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一層主道兩旁商鋪?zhàn)鉂M，但商家在店面貼著要求免租的告示。一時(shí)尚服裝店的店主告知，雖然廣場(chǎng)與新世界購(gòu)物中心隔路相望，廣場(chǎng)內(nèi)主要店面已經(jīng)進(jìn)駐了品牌商家，但是開業(yè)半年，廣場(chǎng)內(nèi)人流稀少，造成經(jīng)營(yíng)壓力巨大。本周二中午，記者再次來(lái)到該廣場(chǎng)發(fā)現(xiàn)情況有所好轉(zhuǎn)，一層主道兩旁部分商鋪已經(jīng)換上新品牌，部分商鋪在裝修。電梯后面的鋪位已經(jīng)掛上了某服裝品牌的招牌。二層除了去年年初已經(jīng)進(jìn)駐的餐飲店，還新增了一韓國(guó)料理和服裝店，其余的鋪位均無(wú)商家進(jìn)駐。整個(gè)廣場(chǎng)人流還是稀少，午飯時(shí)間人流稍微多些。中午12:30，原本空蕩蕩的韓國(guó)料理店已經(jīng)坐了五六桌人。二層經(jīng)營(yíng)服裝的女店主表示，與廣場(chǎng)簽訂了半年免租合約，感覺還是比較劃算的。

 

業(yè)界視角

 

經(jīng)營(yíng)商城應(yīng)“三權(quán)”捆綁

 

佛山中原地產(chǎn)代理有限公司董事總經(jīng)理余鴻

 

順德商城經(jīng)過(guò)熱銷后，進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段，有些人氣很旺，有些顯得很冷清，甚至出現(xiàn)商家集體退租的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象非常常見，在十幾年前的廣州、深圳亦同樣出現(xiàn)。這是開發(fā)商把經(jīng)營(yíng)權(quán)交給商家而造成的，商家無(wú)運(yùn)營(yíng)能力，租期不確定，使得商城日漸冷清。商業(yè)地產(chǎn)在銷售前期應(yīng)該與功能設(shè)定、布局定位聯(lián)結(jié)起來(lái)，將產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)進(jìn)行“三權(quán)”捆綁，才是運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的根本。商城后期運(yùn)營(yíng)很復(fù)雜，租賃者的能力不足，最好讓專業(yè)團(tuán)隊(duì)或公司來(lái)負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)。

 

電商對(duì)于百貨的影響很大，而對(duì)佛山的損害趕不上對(duì)一線城市的，并不是所有佛山人都習(xí)慣于網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)，商城應(yīng)該提升經(jīng)營(yíng)時(shí)的服務(wù)態(tài)度、意識(shí)。而現(xiàn)時(shí)業(yè)內(nèi)熱議的體驗(yàn)式消費(fèi)，成本很高，需因地區(qū)而定，不能一概而論。

 

以服務(wù)抗電商沖擊

 

高力國(guó)際商鋪服務(wù)高級(jí)經(jīng)理何健敏

 

商業(yè)地產(chǎn)的成功不是看前期熱銷，其成功在兩三年后才能體現(xiàn)，進(jìn)駐商家業(yè)績(jī)穩(wěn)步上揚(yáng)發(fā)展，這才是真正的成功。近三至五年，電商沖擊商城是必然的，但相信實(shí)體店銷售額比網(wǎng)上銷售額更多。對(duì)于電商的沖擊，商城不是簡(jiǎn)單地縮減業(yè)態(tài)，而是讓實(shí)體店有更多互動(dòng)，如：消費(fèi)者進(jìn)入店內(nèi)，店員就能記得消費(fèi)者的名字和喜好。在買賣過(guò)程里，消費(fèi)者不是簡(jiǎn)單地買了一件衣服，而是享受了商家與其的互動(dòng)。應(yīng)該以人以情以服務(wù)吸引消費(fèi)者，并非單純?cè)鰪?qiáng)商城硬件，創(chuàng)造只能維持一時(shí)熱鬧的配套。

 

此外，現(xiàn)時(shí)的商城面臨最大的問(wèn)題是經(jīng)營(yíng)管理，成功經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)比較鮮見。萬(wàn)達(dá)聘請(qǐng)了有百貨管理經(jīng)驗(yàn)的人，而這些人對(duì)于新商業(yè)體已經(jīng)不適應(yīng)。順德新商業(yè)體增加，管理者難得，這會(huì)形成惡性循環(huán)。

 

最后，建議商城增加新鮮的日?；?dòng)家庭式消費(fèi)，如：能聊天、玩樂(lè)的場(chǎng)所。