上周，睿意德發(fā)布中國首個商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)。從指數(shù)趨勢來看，商業(yè)地產(chǎn)呈波浪形上升，其中一線城市發(fā)展最好，二線城市不夠均衡，三線城市前景較佳。
市場數(shù)據(jù)層面，盡管面臨電商的巨大沖擊以及階段性供應(yīng)量過剩，2014年第一季度，中國商業(yè)地產(chǎn)市場卻已蓄勢進入第二輪上升期，以年增長12.5%的增速繼續(xù)躍進，一季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)已達到133.9。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦表示：“最新的中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)反映了商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一輪狂飆后開始進入波浪形上升階段。同時，市場分化日趨加劇。
作為東北中心城市的沈陽，一季度經(jīng)濟增長壓力已在寫字樓和商鋪等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所體現(xiàn)。
一季度傳統(tǒng)賣場受到?jīng)_擊 地下商業(yè)競爭趨白熱化
隨著大量商業(yè)項目入市，及電商對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，一季度沈陽商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭日漸激烈。一季度，沈陽百貨零售業(yè)市場再現(xiàn)變局，0101流行館華府店于1月28日宣布閉店，這是繼伊勢丹、新瑪特(花季店)后，第三家閉店的百貨賣場。
記者調(diào)查了解，0101流行館華府店開業(yè)于2011年12月，面積為28，758平方米，以都市年輕時尚為商業(yè)定位。與華府天地購物中心僅一酒店相隔，金融中心購物廣場已經(jīng)開業(yè)并陸續(xù)招商中，而同樣離該中心不遠(yuǎn)的北站地區(qū)，沈陽新地中心陽光百貨的開業(yè)，無疑也對0101流行館帶來不小的壓力。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，0101流行館自入駐華府天地購物中心來，一直沒有擺脫人氣之困，經(jīng)營也始終沒有多大的起色，再加上電商的廣泛沖擊，市場環(huán)境大變化背景下，退出金廊商圈也是預(yù)料之中的事。
與0101流行館華府店同樣，受到電商快速發(fā)展與地下商業(yè)大量供應(yīng)雙重夾擊的 ，還有位于太原街的時尚地下商城。
2014年1月3日，沈陽時尚地下負(fù)一層和負(fù)二層的300多業(yè)戶商鋪集體歇業(yè)。部分業(yè)戶表示，他們此舉是抗議時尚地下商鋪管理費過高。
事實上，隨著電商的快速發(fā)展，時尚地下這種定位于低端潮流品牌的實體店，受到了前所未有的沖擊。而近些年來，沈陽大量地下商業(yè)的供應(yīng)也造成了其客源分流。
目前，時尚地下所在的太原街地區(qū)為沈陽地下商業(yè)開發(fā)熱點，除了已經(jīng)營業(yè)的時尚地下、地一大道外，未來還將有朗勤商道、華潤太原街廣場、沈陽站西地下商業(yè)廣場等項目相繼入市，未來的競爭也將趨于白熱化。
RET睿意德沈陽公司顧問部高級經(jīng)理夏季表示：截至到2014年第一季度，沈陽地下空間已經(jīng)竣工的1325個項目建筑面積約為1163萬平方米，目前在建的906個項目面積約為1485萬平方米。地下空間的建設(shè)能部分解決現(xiàn)在中街、太原街和北站區(qū)域的擁堵及停車?yán)щy等問題，有利于進一步提升商圈的競爭力。但是大量地下商業(yè)的供應(yīng)也將加劇區(qū)域的競爭。
商業(yè)市場整合趨勢明顯 體驗式商業(yè)時代回歸
隨著競爭的不斷加劇，沈陽傳統(tǒng)商業(yè)市場的市場化進程也在不斷加快，商業(yè)市場整合趨勢日趨明顯。
2014年1月21日至23日，如山創(chuàng)投以競價交易買入中興商業(yè)1300萬股份，占總股本的4.66%;2014年3月17日，如山創(chuàng)投又通過大宗交易增持中興商業(yè)1500萬股，占總股本的5.38%。此番舉牌，盾安系約投入3.4億元巨資，一舉躍居中興商業(yè)的第二大股東。
2014年2月19日，茂業(yè)在對商業(yè)城增持5年后，完成了對沈陽商業(yè)城的收購，成為其大股東。
在商業(yè)市場整合的同時，一季度以傳統(tǒng)經(jīng)營模式為主的夜市商業(yè)街等傳統(tǒng)商業(yè)有所回歸，體驗式商業(yè)市場勢頭漸起。業(yè)內(nèi)人士表示，傳統(tǒng)經(jīng)營模式和傳統(tǒng)品牌重新回歸消費者視野，是體驗式消費時代文化體驗消費的一種集中表現(xiàn)。
甲級寫字樓需求疲軟 空置率大幅攀升
據(jù)記者調(diào)查了解，2014年第一季度，沈陽共有43,000平方米的寫字樓新增供應(yīng)，與上季度相比，市場對甲級寫字樓的需求減弱，甲級寫字樓空置率從2013年第4季度的14.4%攀升至2014年第1季度的20.8%，上漲6.4個百分點。
從總體市場情況看，本季度沈陽寫字樓市場情緒穩(wěn)定，沈陽甲級寫字樓平均成交租金環(huán)比上升了1.9%，達到112.9元(18.37美元)。
而從區(qū)域來看，北站區(qū)域由于部分寫字樓集中對高區(qū)租賃進而拉高平均租金水平，成交價租金升至118.6元(19.2美元);五里河區(qū)域在去年整年平穩(wěn)態(tài)勢的驅(qū)動下，加之未有新項目入市此區(qū)域，業(yè)主改變以往保守的租賃策略，今年第一季度租金出現(xiàn)了上揚趨勢，成交租金環(huán)比上漲2.6%，至135.1元(21.9美元)，繼續(xù)領(lǐng)跑甲級寫字樓市場。
2014年，預(yù)計約有27.5萬平方米新增供應(yīng)入市，其中五里河區(qū)域的供應(yīng)約占總供應(yīng)的62%，其余則全部來自北站區(qū)域。兩區(qū)域的競爭優(yōu)勢也因辦公集群化而愈加明顯。夏季認(rèn)為，大量甲級銷售型寫字樓投入市場，將吸納目前租賃型寫字樓客戶進而加劇市場競爭，沈陽甲級寫字樓市場將在此推動下進入新的發(fā)展格局。
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