房企稅負有多高？2013年，64家A股上市房企凈納稅額與凈利潤之比為1.15︰1。也就是說，房企每賺2.15元，政府要拿走1.15元，企業(yè)只拿到1元錢。

 

宋延慶/文

 

去年的“欠稅門”事件也有個好處，使公眾知道了房企稅負之高。房企稅負有多高？去年萬科實現(xiàn)凈利潤151億元，納稅額258億元，平均每天納稅7071萬元，這還不算名目繁多的各類雜費。統(tǒng)計顯示，算上各類規(guī)費、雜費，房企稅費支出大致是凈利潤的2倍左右。當然，高稅費必然最終轉(zhuǎn)移到房價上。許多人可能不了解的是，房企背負著沉重的高額稅負的同時，也有過半企業(yè)享受著名目繁多的各類政府補貼，真可謂亂象叢生。

 

稅負到底有多重？

 

去年央視根據(jù)一位李姓律師的推算，曝光說“房企拖欠土地增值稅3.8萬億”后，一石激起千層浪。華遠地產(chǎn)(華遠九都匯)董事長任志強怒斥央視“愚蠢無知”，多家涉事企業(yè)聲明“不欠稅”，國稅總局也出面澄清說“欠稅存在誤讀”。凡事有弊也有利。“欠稅門”后，稅務(wù)部門悄然加大了土增稅的征繳力度，但也使公眾得以了解到房企稅負之繁雜和沉重。

 

依照當前稅制，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費有11種。這些稅費包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、印花稅和契稅等。這11種稅費中，營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房企的三大稅種。

 

截至4月24日（距4月30日年報“窗口期”還有4個工作日），已有167家上市房企發(fā)布了2013年年報，還未發(fā)布年報的企業(yè)有43家，其中包括云南城投、萬方發(fā)展、三湘股份、金地集團等。一份年報從年初拖到現(xiàn)在，估計草稿中有不少數(shù)據(jù)前后不一致，可能需要進一步“加工”。建議這些企業(yè)，平時要加強運營管控能力，建立適宜、高效的計劃統(tǒng)計管理體系，推行標準化的計劃、統(tǒng)計報表（套表），提高統(tǒng)計數(shù)據(jù)的質(zhì)量和時效，不要再把精力過多地放在年報和季報“加工”上。

 

蘭德咨詢統(tǒng)計，截至4月20日發(fā)布年報的110家A股上市房企中，有64家企業(yè)有政府補助或補貼，占58%。對納稅額統(tǒng)計結(jié)果顯示，2013年這64家企業(yè)的平均凈利潤率是10.85%，去掉政府補助后的凈納稅額與凈利潤之比為1.15︰1。也就是說，房企每賺2.15元，就要被征收1.15元。另據(jù)新華社記者統(tǒng)計，2007年至2012年六年間，A股上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1︰1左右。

 

當然，因為不同房企的盈利能力及毛利潤高低相差較大，不同年份毛利率高低也不同，所以稅負也相差較大。2010~2012年間，萬科納稅額一般是凈利潤的2倍。2013年，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72個百分點（結(jié)算凈利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點）；納稅額258億元，與凈利潤之比是1.71︰1。招商地產(chǎn)2013年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率27.5%左右，同比下降約5.6個百分點；凈利潤55.1億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤42.02 億元,同比增長 26.64%。年內(nèi)，招商地產(chǎn)支付的營業(yè)稅及附加45.8億元，所得稅24.6億元，是凈利潤的1.28倍。融創(chuàng)僅所得稅開支就達21.9億元，占年內(nèi)凈利潤的67.2%。

 

中小房企的利潤額雖然比不上大企業(yè)，但毛利率并不比大企業(yè)低，因此稅負也不輕。年報顯示，金科股份“應(yīng)交稅費”與凈利潤之比0.89，宜華地產(chǎn)是1.32，天業(yè)股份高達3.95。特別強調(diào)的是，房企年報中披露的三大項稅費肯定是低于企業(yè)實際納稅額的，因為還有其他稅費。而且，“應(yīng)交的各項稅費”也往往只是實際納稅額的90%左右。

 

總體來看，近年來A股上市房企納稅額一直不斷上升，增幅遠高于利潤增幅。據(jù)新華社記者統(tǒng)計，2007年至2012年納稅額分別為233億、300億、415億、563億、830億和978億元，分別增長了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，2013年年前三季度增長28%左右。

 

而這，也僅是公開的法定稅費，還不包括各類名目繁多的規(guī)費、雜費。

 

雜費到底有多少？

 

某房地產(chǎn)項目臨近城市河道，我們曾為該項目的開發(fā)商做過濱水住宅產(chǎn)品線研究與咨詢。開發(fā)商拿地后，對500多米的河岸進行了公園化整治（當然也是為了提高產(chǎn)品溢價）。整治過程中，政府有關(guān)部門找上門來，開發(fā)商不得不繳納河道維護費和水土流失費。

 

綠化環(huán)境還要交水土流失費？或許不理解一線開發(fā)的人很難理解。還有更匪夷所思的。有開發(fā)商在項目用地“紅線”內(nèi)開挖樓座基坑，挖出了文物，于是上報。停工是必然的了。文物部門勘察現(xiàn)場后，派駐了考古人員。小鏟子、小刷子，一天天地仔細挖掘著。每耽誤一天工期，算上資金成本和給施工單位的怠工費，成本增加20多萬元。可把開發(fā)商急壞了，不得不找關(guān)系做工作。答復(fù)是，“可以快點，但要交加班費、文物保護費”。最終開發(fā)商還是不得不交。“今后再也不干這種傻事、實在事了。”開發(fā)商抱怨說。

 

還有很多雜費，可能很多非地產(chǎn)或非地產(chǎn)一線人員甚至沒有聽說過，比如白蟻防治費、新墻體材料發(fā)展基金、散裝水泥專項基金、面積測繪費、渣土外運費、燃氣管網(wǎng)分攤費、自來水新建管網(wǎng)費、防雷減災(zāi)費，防震檢驗費，等等。

 

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中到底有多少雜費？去年，恒大集團曾經(jīng)對公司有投資項目的全國130多個城市的審批狀況進行過統(tǒng)計。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從買地到竣工交樓，再到給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，雖然每個城市情況不一，但也少則蓋50多個章，多則蓋110多個章。當然了，幾乎蓋每個章，都要收費。據(jù)恒大統(tǒng)計，收費最少的城市也有37種雜費，最多的有157種。

 

有開發(fā)商戲言，只要不嫌麻煩想收費，幾乎每個政府部門都能找到理由從房地產(chǎn)項目上“揩油”，甚至計生部門也能以檢查農(nóng)民工的名義收費，而且大都有“紅頭文件”。沒有文件的怎么辦？也有辦法，最有效的辦法有兩個，一是堵工地，二是在辦公室糾纏不休。

 

與法定稅費一樣，各類雜費最終也當然要轉(zhuǎn)嫁到房價中。各類規(guī)費、雜費到底占房價的多少？據(jù)恒大統(tǒng)計，按平均值計算，收取的各類規(guī)費大約占房價的11%。在為房企做戰(zhàn)略及產(chǎn)品線研究與咨詢時，我們經(jīng)常做成本利潤和價值成本優(yōu)化分析，因此能掌握一些房企及其項目的稅費水平。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的11種稅費，約占房價的13%~15%；各類規(guī)費、雜費，約占房價的8%~12%——稅費全部加起來，約占房價的20%~25%，有些三四線城市甚至高于25%。

 

其實轉(zhuǎn)嫁到房價中的還有些隱性成本。因為各類稅費的征繳彈性較大，致使開發(fā)商不得不投入大量人力、精力。幾乎所有開發(fā)商都設(shè)有前期開發(fā)或報批報建部門，專事公關(guān)和辦手續(xù)。其間所投入的人力成本和時間成本，最終還是要轉(zhuǎn)嫁到房價中。

 

如果把納稅額理解為企業(yè)的“社會責(zé)任”的話，問題是，房企還要承擔(dān)著那些靠收費、罰款得以存在的單位的“運行責(zé)任”，還要房企流著道德血液的“道德責(zé)任”。

 

清理名目繁多的稅種和各類規(guī)費、雜費，確實已到了刻不容緩的地步了。在房企平均凈利率只有12%左右的“中利時代”下，這也是最有可能降房價的空間，而且也應(yīng)是今后征收房地產(chǎn)稅的前提和基礎(chǔ)。

 

有多少房企在坐享政府補助？

 

令很多人想不到的是，房企在背負著高稅負的同時，也有些企業(yè)在領(lǐng)著地方政府發(fā)的“紅包”，享受著高額的政府補助。

 

據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，A股上市房企中有58%的企業(yè)披露有“政府補貼（或補助）”。鑒于香港內(nèi)房股企業(yè)多數(shù)不披露補貼額，但估計比例可能更高。查閱上市房企過去幾年的年報，以及從蘭德咨詢的近百家上市房企客戶情況來看，享有政府補貼的，估計占到60%左右。

 

從披露有政府補貼的企業(yè)來看，64家企業(yè)去年補貼總額9.94億元，接近10億元。

 

對照上市房企過去幾年的年報，我們發(fā)現(xiàn)，享有補貼數(shù)額較大的有華僑城A、世茂股份、華潤置地(橡樹灣潤景公館)、招商地產(chǎn)、SOHO中國等。其中，華僑城去年獲得政府補助3.66億元；世茂股份（600823.SH）2013年（計入當期損益的）政府補助金額是7076萬元（占營業(yè)收入的0.7%，占凈利潤的4.3%），2012、2011年分別是8031萬元和4024萬元，三年累計1.91億元。SOHO中國2013年年報中未披露政府補助額度，但從前兩年年報中可以看到，2012年其經(jīng)營溢利中政府補助為2.03億元，2011年為2.01億元。招商地產(chǎn)在年報中載明的營業(yè)外收入的政府補貼，2012年是1635萬元，2013年是3380萬元。

 

總體來看，政府補貼占企業(yè)營業(yè)總收入的比例并不高，特別是大企業(yè)。但對一些中小企業(yè)來說，卻有明顯影響。新湖中寶（600208.SH）暫未發(fā)布2013年年報，但從半年報中可以獲知，其計入當期損益的政府補助金額是5458萬元，占（歸屬于上市股東）凈利潤的24%。而2012年上半年該公司獲得的政府補助高達2.18億元，占當期凈利潤的77.31%；2011年全年獲得政府補助更是高達4.85億元，占當期凈利潤的35.15%。知名度較高的企業(yè)中，2013年萬通地產(chǎn)(萬通龍山逸墅萬通新界·紫藤堡)也獲得2889萬元的政府補助，占凈利潤的7.6%；金科股份獲得補助額7726萬元，占凈利潤7.9%。另外，2013年榮盛發(fā)展、中華企業(yè)、上實發(fā)展等也獲得了較高的政府補助。

 

由于政府補助存在計入的滯后性，加之許多企業(yè)在年報中并未詳細列明，因此準確統(tǒng)計總數(shù)有相當大的難度。基本上，政府補助主要有三種情況：一是稅收返還款；二是土地項目整理返還款；三是其他，如廉租房補貼、采暖供熱補貼、職業(yè)培訓(xùn)補貼、危舊房改造、項目投資獎勵等。由于缺乏統(tǒng)一、透明的全國性標準，各家房企在獲得政府補助方面目前面臨最大問題是不公開、不公正，多數(shù)情況下需要憑關(guān)系、談條件，可謂亂象叢生。

 

正因如此，也給不少善于利用政策的企業(yè)留下了機會。有家西部地區(qū)的企業(yè)就非常善用“農(nóng)林水”等各類補助政策。在我們?yōu)樵撈髽I(yè)做戰(zhàn)略咨詢過程中，雙方共同研究、設(shè)計出了其城鄉(xiāng)統(tǒng)籌項目、農(nóng)業(yè)生態(tài)項目、新型城鎮(zhèn)化項目等的多項補貼方案，甚至開發(fā)項目中配建的文體館也能拿到建設(shè)補貼。粗略算下來，該企業(yè)實際每年拿到的各類補貼有3000多萬元。

 

這不得不讓我們思考，即使沒有統(tǒng)一、透明的全國性標準，地方政府是否也應(yīng)公示相關(guān)補貼政策？否則在“本分”企業(yè)與善用政策的企業(yè)之間就會不公平。另外要思考的是，除全國性大企業(yè)外，政府補助為何頻頻降落在那些盈利能力差的地方性中小企業(yè)上？而獲得政府補助多的那些地方性中小企業(yè)，盈利能力增強的又有幾家呢？

 

某種意義上說，房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間的關(guān)系確實扯不清，道不明，已形成了誰也離不開誰的共生關(guān)系，而這一共生關(guān)系還只是整個房地產(chǎn)價值鏈上的其中一環(huán)。事實上，房地產(chǎn)業(yè)已形成了一個復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)。在這一生態(tài)系統(tǒng)中，政府在食物鏈最上端，相當于占有一半左右明股和暗股的第一股東；開發(fā)商處于中游，算是既食草又食肉的雜食動物；而設(shè)計、營銷、咨詢等服務(wù)商，處于食物鏈末端，基本上只有“喝湯”的份兒。

 

（作者系蘭德咨詢總裁）