萬(wàn)科在“事業(yè)合伙人”路上動(dòng)作相當(dāng)迅速。
記者掌握的一份資料顯示，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始著手在南京溧水項(xiàng)目啟用事業(yè)合伙人模式，而這將是萬(wàn)科第一次開(kāi)放同股同權(quán)的純股權(quán)項(xiàng)目，并計(jì)劃將于4月21日起開(kāi)始預(yù)約簽約。
“萬(wàn)科很精明。”不止一名專業(yè)人士在聽(tīng)到萬(wàn)科同股同權(quán)模式后，給出如此判斷。其中一位專業(yè)人士指出，利用同股同權(quán)模式，雖然對(duì)萬(wàn)科的收益會(huì)有所影響，但能保證高周轉(zhuǎn)快速大量推盤(pán)，可以用更少的錢(qián)撬動(dòng)更多的項(xiàng)目，“其實(shí)收益并沒(méi)有減少多少，反而投資風(fēng)險(xiǎn)還分散了。”
同時(shí)，資料還顯示，本次操作的南京溧水項(xiàng)目回報(bào)率相當(dāng)可觀，預(yù)計(jì)一年末回本44%，2年末累計(jì)回本88%，3年末回100%本金和35%收益。
“這應(yīng)該會(huì)吸引不少的投資者，但對(duì)項(xiàng)目的資金回本要求也會(huì)非常高。”一名長(zhǎng)期負(fù)責(zé)資本操作的房地產(chǎn)企業(yè)高管對(duì)本報(bào)記者表示，在目前樓市成交低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，這一項(xiàng)目是否能兌現(xiàn)回本和收益仍然是個(gè)未知數(shù)。
誘人的放權(quán)模式
改變過(guò)往的“大股操盤(pán)”模式，逐步向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，是萬(wàn)科現(xiàn)在重點(diǎn)操作的事情。
萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮日前表示，過(guò)去萬(wàn)科采用“大股操盤(pán)”模式，與其他公司合作項(xiàng)目時(shí)，大多是占一半以上股份，所費(fèi)的資金較多。轉(zhuǎn)型后，萬(wàn)科只占小股份，通過(guò)輸出管理和品牌提升萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率，這也意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，獲得更大的市場(chǎng)份額，進(jìn)而擺脫對(duì)股權(quán)融資的依賴。
此次第一次試水該模式的南京溧水項(xiàng)目，是萬(wàn)科今年2月下旬新獲取的項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)萬(wàn)科以11億元的底價(jià)將該項(xiàng)目攬入囊中，包括2幅純住宅用地，3幅商住混合用地，總面積21.9萬(wàn)平方米，樓面價(jià)2092元/平方米。
根據(jù)投資計(jì)劃，機(jī)構(gòu)投資人和個(gè)人投資人共同募集規(guī)模約為6.62億元的主基金，通過(guò)基金管理人萬(wàn)諾資產(chǎn)管理有限公司出資6.4億元，持有萬(wàn)科南京溧水項(xiàng)目50%股權(quán)，南京萬(wàn)科將同樣出資6.4億元持有溧水項(xiàng)目剩余50%股權(quán)。
資料顯示，萬(wàn)諾資產(chǎn)管理有限公司是萬(wàn)科與諾亞基金共同成立的合資公司，目前已有多個(gè)項(xiàng)目在操作。據(jù)介紹，除萬(wàn)諾二號(hào)未開(kāi)盤(pán)以外，其它投資的項(xiàng)目全部超越或符合預(yù)期，包括太遠(yuǎn)朗潤(rùn)園項(xiàng)目、太原藍(lán)山項(xiàng)目、杭州萬(wàn)科浦沿項(xiàng)目等。
“把35%的收益率平攤到每年，收益率大概是11%左右，這在行業(yè)水平中并不算高，但由于三年內(nèi)每年都分期還本，所以對(duì)投資者的吸引力還是不錯(cuò)的。”上述高管告訴本報(bào)記者。
信息披露，現(xiàn)在溧水周邊小開(kāi)發(fā)商毛坯房7600元/平米，萬(wàn)科的這一項(xiàng)目為精裝,明年開(kāi)盤(pán)價(jià)格為8600元/平方米，預(yù)期收益約1.38，內(nèi)部回報(bào)率為19.93%。如返還部分按10%/年重復(fù)投資，則投300萬(wàn)，3年后預(yù)計(jì)可拿回455萬(wàn)。
當(dāng)然，萬(wàn)科的收益也不少。上述熟悉資本運(yùn)作的專業(yè)人士更透露，與諾亞合作成立基金，再通過(guò)萬(wàn)諾對(duì)這些資金進(jìn)行管理，其實(shí)在這過(guò)程中，萬(wàn)諾和LP之間有一個(gè)超額分成安排，這其實(shí)令萬(wàn)科的收益有增無(wú)減。
該名人士進(jìn)一步解釋，GP與LP簽合伙協(xié)議的時(shí)候，會(huì)和LP談好年收益率，假設(shè)年收益率定為18%，一旦收益超過(guò)18%，那么超出部分LP要與GP分成。
但上述高管人士亦特別提醒，在同股同權(quán)模式下，對(duì)項(xiàng)目資金回本的要求變得非常高，因?yàn)橐荒曛缶鸵€本44%。這意味著該項(xiàng)目必須要在一年內(nèi)開(kāi)發(fā)預(yù)售，而且取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。
收益保證難料
如此一來(lái)，南京溧水項(xiàng)目能否賣(mài)得好，成為投資者最為關(guān)心的關(guān)鍵問(wèn)題。
眾所周知，目前長(zhǎng)三角區(qū)域樓市似乎整體陷入崩盤(pán)危機(jī)，樓盤(pán)降價(jià)、房企債務(wù)違約、資金斷裂等新聞不斷傳出，一片恐慌情緒迅速蔓延。
相比較而言，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況似乎相對(duì)穩(wěn)定些。一名深諳南京市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士透露，目前南京的供需比暫未出現(xiàn)失衡狀態(tài)?，F(xiàn)在南京的樓盤(pán)銷售情況尚可，雖然不像去年那樣瘋狂，但開(kāi)盤(pán)銷售一般都能完成七八成。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局4月21日公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，南京3月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比2月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲11.3%，漲幅比2月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。這也是南京新建商品住宅連續(xù)第22個(gè)月環(huán)比漲價(jià)。
不過(guò)這依然掩飾不了外界對(duì)南京市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的憂慮。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月份全市共成交商品住宅5022套，同比下降了四成左右。與此同時(shí)，自3月份以來(lái)，南京商品住宅的庫(kù)存量呈不斷增加趨勢(shì)。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，全市商品住宅庫(kù)存量已達(dá)3.8萬(wàn)套，創(chuàng)下最近6個(gè)月以來(lái)新高。
同時(shí)，開(kāi)發(fā)商跑路的消息也在南京出現(xiàn)。日前有消息稱，南京福地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司欠款可能不下數(shù)億，老板早已于去年6月“跑路”。另?yè)?jù)悉，南京跑路的開(kāi)發(fā)商并不止南京福地一家。
萬(wàn)科在給予本報(bào)記者的回應(yīng)中表示，該項(xiàng)目系股權(quán)投資，其收益會(huì)受到市場(chǎng)、政策環(huán)境等不確定性因素的影響。萬(wàn)科作為股東之一，將盡力發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，努力創(chuàng)造更多收益。
為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的順利進(jìn)行，并獲取較好的銷售業(yè)績(jī)，萬(wàn)科定下的事業(yè)合伙人跟投制度，似乎成為了應(yīng)對(duì)逆勢(shì)的“法寶”。
萬(wàn)科指出，與合作模式不同，合伙人制度在項(xiàng)目層面，目前主要體現(xiàn)為鼓勵(lì)公司員工參與跟投。而在本次的項(xiàng)目投資中，原則上要求項(xiàng)目所在一線管理層和項(xiàng)目管理人員必須跟公司投資。“這相當(dāng)于將員工利益和公司利益捆綁在一起，團(tuán)隊(duì)就會(huì)盡全力保證樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)銷售。”專業(yè)人士稱。
當(dāng)然，還可能會(huì)有最壞的應(yīng)對(duì)安排。“相信這個(gè)項(xiàng)目可能還會(huì)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，就算賣(mài)不到多少錢(qián)，也能用開(kāi)發(fā)貸款還給投資者。”上述房企高管表示。
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