經歷過國際旅游島政策出臺后的短暫狂熱，三亞房地產市場近兩年趨于理性和平穩(wěn)。4月初，三亞市出臺停建80平方米以下小戶型商品住宅的決定，再次掀起不小的波瀾。小戶型“停建令”是否針對房價調控？將對三亞樓市帶來哪些影響？三亞房地產市場未來又將走向何方？

停建并非調控房價

4月初，三亞市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過《加強三亞市商品房戶型管理的決定》，確定三亞市域范圍內的居住類項目戶型設計建筑面積應達到80平方米（含公攤）以上。

“這意味著，未經規(guī)委會審議項目，三亞將不再批準80平方米以下小戶型。”三亞市規(guī)劃局建設規(guī)劃科科長何大哲說。

由于三亞樓市外向型特征明顯，小戶型“停建令”受到島內外廣泛關注。統(tǒng)計數據顯示，三亞購房者約85%來自島外。

三亞出臺小戶型“停建令”是否是針對房價進行調控？何大哲表示，目前三亞市房地產業(yè)整體保持平穩(wěn)運行狀態(tài)，商品住房的價格也基本保持平穩(wěn)，此次政策出臺并非考慮房價因素。

記者采訪了解到，三亞此次出臺小戶型“停建令”主要背景是商品住宅戶型結構不合理。

“三亞的小戶型商品房確實非常受歡迎，主要是以島外人群為主的度假需求。”何大哲說，度假式的小戶型銷售市場雖較好，但平時淡季空置率高，而在冬季等高峰期，又造成整個城市擁堵不堪。

小戶型停建，購房資金門檻將隨之提高。但三亞市規(guī)劃部門認為，停建小戶型商品住宅并不會“誤傷”本地剛需，因為三亞新建的保障房不受此次出臺的新規(guī)限制。

何大哲說，三亞本地居民主要通過保障性住房解決住房需求，少數本地居民購置商品住宅以大戶型改善型居多，小戶型“停建令”不會對本地居民的住房保障帶來影響。

短期影響暫未顯現(xiàn)

小戶型“停建令”將對三亞樓市帶來哪些影響？而“停建令”又將在何時解禁？

據業(yè)內人士預測，目前三亞已建成、在建和已經審批的小戶型住宅面積約300萬平方米，按照目前的銷售速度，大概需要三四年才能消化完畢，因此短期內三亞的小戶型住宅并不會出現(xiàn)短缺。

克爾瑞海南機構總經理沈虹認為，三亞小戶型商品住宅的市場存量較大，面對小戶型停建政策，開發(fā)商可能會推遲項目開發(fā)節(jié)奏，觀望下一步政策動向。

何大哲說，房地產項目的審批、建設和投入使用時間周期長，政策的實施效果需要經過一段時間才能體現(xiàn)出來。目前三亞的房地產企業(yè)都在積極配合修改自己項目的設計方案，達到80平方米的要求。

而三亞樓市去庫存化的速度也在下降。海南省統(tǒng)計局最新發(fā)布的數據顯示，今年第一季度，三亞市房屋銷售面積為25.85萬平方米，同比下降43.4%。三亞市超四成的銷售回落，造成銷售面積占全省的比重由去年同期的17.6%跌至10.6%。

有業(yè)內人士認為，小戶型“停建令”有可能將加快三亞樓市的去庫存化速度。

何大成說，政府將跟蹤關注小戶型“停建令”政策出臺后取得的成效，根據今后實施效果來確定政策持續(xù)時間，目前還尚未考慮解禁的時間。

市場正式轉型起步

近年來，三亞房地產市場廣受關注同時也備受爭議。記者采訪發(fā)現(xiàn)，以此次小戶型“停建令”為標志，三亞房地產市場已正式步入“轉型”階段。

三亞市市長王勇日前表示，三亞市2014年的供地主要傾向把地產和產業(yè)結合在一起，相關政策會更加寬松；如果是純商品房，供地的范圍、條件、門檻都要提高。

王勇說，三亞房地產已開始向充分發(fā)揮地理資源優(yōu)勢的旅游地產轉型，酒店式公寓、產權式酒店會有所增加，健康產業(yè)、智慧產業(yè)等都將是今后發(fā)展的方向；純粹的住宅產品則將逐步減少。

“三亞房地產業(yè)發(fā)展要符合國際旅游島建設要求。”三亞房地產業(yè)協(xié)會秘書長劉樹國透露，三亞市政府已制定財政扶持政策，對房地產與產業(yè)相結合的重點項目給予鼓勵和支持。

“三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游城市，三亞的建設目標是國際旅游島的排頭兵而不是"房地產島"。”何大哲進一步分析說，三亞房地產業(yè)的發(fā)展，總的要求是積極引導和發(fā)展與國際旅游島建設目標相適應的房地產業(yè)。

而具體來說，三亞房地產將通過加強產業(yè)引導進行轉型升級，純商品性住宅比例將進一步降低，新型產業(yè)與房地產業(yè)相結合是三亞未來的房地產業(yè)發(fā)展方向，通過總部經濟、金融、會展、文化、創(chuàng)意等新興產業(yè)的發(fā)展，推動三亞房地產業(yè)轉型升級。