國家統(tǒng)計局4月18日公布的3月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有4個，持平的10個，上漲的56個。 同比僅一個城市下降。二手住宅環(huán)比價格下降的城市有14個，持平的14個，上漲的42個。同比價格下降的2個，上漲的68個。今年以來，房地產(chǎn)的整體走勢開始回歸理性。有分析認(rèn)為，在新的調(diào)控政策思路之下，市場為導(dǎo)向的樓市新局面已經(jīng)開啟。

“五一”樓市靠剛需支撐

“限購再加上目前不太明朗的市場行情，投資者觀望的情緒會比較濃，入市的大部分是自住的買家。”近日在踩盤時，對于即將到來的“五一”市場狀況，不少樓盤的銷售人員都向記者表示剛需是他們主要針對的購買群體。記者發(fā)現(xiàn)，今年的“五一”市場將比去年要熱鬧得多，甚至有開發(fā)商將“五一”作為試金石檢驗今年整體的市場走向。大量的樓盤將進(jìn)行推新，新盤量也非常大，其中剛需產(chǎn)品占據(jù)了絕大部分。自住買家的入市意愿成為“五一”樓市成敗的關(guān)鍵。

剛需樓盤表現(xiàn)不錯

“對于今年還是有點擔(dān)心，就看這個‘五一’市場表現(xiàn)如何了。”從化一個大型樓盤將在“五一”推出超過500多套住宅，該盤的銷售負(fù)責(zé)人坦誠地向記者表示，現(xiàn)時對于開售表現(xiàn)仍然沒底。

與今年一月牛氣沖天的情況不同，現(xiàn)時隨著樓市進(jìn)入了一個調(diào)整期，不少樓盤在一季度的表現(xiàn)都差強人意。為了沖擊市場，大部分樓盤的推貨都集中在了今年的“五一”假期，而今年的“五一”小長假又仿佛回歸了其原有的光彩，已經(jīng)被開發(fā)商們看作今年整體市場走向的一塊試金石。

近日，記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，一些在“五一”前搶閘開售的樓盤表現(xiàn)仍然不錯，例如中海譽城就在上周六進(jìn)行今年第一波的推新。“可以說得上是日光，除了少量大面積的戶型沒有賣完，中小戶型都被搶光了。”據(jù)中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，他們針對的買家就是自住型的剛需，所推出的產(chǎn)品戶型包括33平方米一房、 76平方米兩房、87平方米小三房、121平方米大三房、120平方米3+1房和140平方米四房，全部帶精裝修交樓。

除了搶閘推新的樓盤以外，一些預(yù)計在“五一”期間推出的剛需項目，目前仍然處于認(rèn)籌階段。“現(xiàn)在自住的買家占了絕大部分，已經(jīng)認(rèn)了800多個籌了。”位于蘿崗的新福港鼎峰的銷售人員向記者表示。

自住買家需求仍旺

“主要是價格，如果總價能接受買的可能性還是很大的。”梁先生已經(jīng)在幾個樓盤都認(rèn)了籌，在今年的“五一”買房成為他最主要的任務(wù)。據(jù)其透露，包括在番禺的諾德名都、萬科歐泊、蘿崗的新福港鼎峰、萬科東薈城都是梁先生現(xiàn)時的選擇對象。他告訴記者，對比過后如果價格合適他就會買。

盡管在今年樓市走勢比較迷離，現(xiàn)時仍然有樓市崩盤的論調(diào)出現(xiàn)。“很多朋友也叫我等一下，說可能過一段時間價格會跌。”但是對于置業(yè)，梁先生卻有著自己的看法。“反正是買來自己住的，主要是能承受，晚買不如早買。”選擇“五一”這個節(jié)點，梁先生同樣也是做足了功課。“前一段時間去看過很多盤，大部分都是在推一些舊貨，都說新的要等到‘五一’前后才推。”“五一”小長假的新貨集中成為像梁先生這樣自住買家出手的較好時機。“單是蘿崗我就有了三個盤可以考慮，番禺還有幾個。”

記者采訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時在廣州自住買家的需求仍然比較旺，他們將成為這個“五一”小長假支撐市場的主要力量。對于今年的“五一”置業(yè)，有分析指出并不能靠猜測影響了機會。“在去年‘五一’很多樓盤給出的優(yōu)惠都很少，而今年由于市場開始平穩(wěn)，開發(fā)商為了沖今年第一波的量會將價格放得比較低，優(yōu)惠力度也比較大。”珠江地產(chǎn)從化某項目的負(fù)責(zé)人向記者表示，“如果錯過了第一波推貨，后面漲價的可能性還是比較大的。”記者發(fā)現(xiàn)，以蘿崗為例，預(yù)計在“五一”發(fā)售的幾個新項目，最新的吹風(fēng)價都較此前要低，而這些樓盤的銷售普遍向記者表示，這個“五一”小長假開發(fā)商會以驚喜價搶客。

“雙向調(diào)控”思路登場

按照近三年的規(guī)律，每年的第一季度都將是政府對于房地產(chǎn)市場政策表態(tài)的關(guān)鍵時期，將為未來一年的政策走勢定調(diào)。而在今年，政策的態(tài)度則并非十分的明朗。即便是在兩會期間，針對房地產(chǎn)市場的信息也相較往年要少。而住建部部長姜偉新在接受媒體記者采訪時給出樓市“雙向調(diào)控”的四字謎語，則成為今年樓市調(diào)控較為關(guān)鍵的信息。隨后，住建部副部長齊驥對此詳細(xì)解讀，指出今年樓市調(diào)控會加強分類指導(dǎo)，既要防止熱點城市的繼續(xù)火爆，也要對住房庫存量過高的城市控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

根據(jù)今年兩會期間發(fā)布的《政府工作報告》，同樣也有雙向調(diào)控的內(nèi)容。據(jù)其指出，今年要“完善住房保障機制。加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。提高大城市保障房比例。增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。這意味著，住房問題的解決依然采取雙軌制，即高端有市場，低端有保障。

對于低收入者的住房保障，一方面需要不斷加大保障房建設(shè)力度，增加供給數(shù)量，同時還應(yīng)完善保障房的準(zhǔn)入、退出制度，以實現(xiàn)保障房的良性循環(huán)，使更多的保障對象應(yīng)保盡保。至于保障房對市場的影響，還取決于政策的力度以及保障房的數(shù)量等多種因素。如果保障房的數(shù)量足夠大，覆蓋面足夠?qū)?，對商品房市場會形成一定的沖擊，對平抑房價也會起到一定作用。

據(jù)媒體報道，包括黑龍江、福建、江西等多地正在研究雙向調(diào)控的思路。據(jù)稱，目前江西省就在內(nèi)部探討，研究如何雙向調(diào)控，雙向調(diào)控的核心是基于當(dāng)?shù)貙嶋H，更體現(xiàn)市場化。其認(rèn)為，像南昌等房價較高的城市將是本省調(diào)控的重點城市。

市場導(dǎo)向獲得強化

在去年黨的十八屆三中全會就提出“要使市場在資源配置中起決定性作用”。這種提法就預(yù)示著在未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，市場手段的作用將越來越突出。

調(diào)控市場化一方面是通過增加住宅土地供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)房企資本市場融資開閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式，積極增加市場供給能力。而另一方面則在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機性購房需求，使市場供求關(guān)系逐步恢復(fù)平衡，之后強制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。

就在去年十八屆三中全會提出市場起決定性作用后，在2014年初，住建部在安排全年房地產(chǎn)調(diào)控工作時，就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個住房市場供需矛盾較為集中的城市，要繼續(xù)從嚴(yán)實施限購政策和差別化的信貸政策。與此同時，住建部還下文要求房價下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開發(fā)規(guī)模，控制預(yù)售許可審批進(jìn)度。有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場化方向轉(zhuǎn)變，強制性行政手段調(diào)控可能逐漸淡化。

長效機制逐步建立

值得關(guān)注的是，現(xiàn)時的樓市調(diào)控政策行政命令的色彩已逐漸淡去，更多被提及的是“長效機制”。未來樓市長效調(diào)控機制將以稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu)，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促樓市回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。

今年，進(jìn)行不動產(chǎn)登記則是樓市長效機制的重要一環(huán)。早在2013年3月，住建部曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強城市個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知》， 要求地方做好個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作。在今年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥才公開表示，40個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成。下一階段的目標(biāo)是， 同時實現(xiàn)500個城市聯(lián)網(wǎng)。

從個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）聯(lián)網(wǎng)的作用和目的角度而言，房產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費的征收需要家庭房產(chǎn)數(shù)據(jù)的詳細(xì)數(shù)據(jù)作為依托，住房信息聯(lián)網(wǎng)是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的必要條件。從中長期來講，（40個或更多城市的）聯(lián)網(wǎng)為全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等做技術(shù)上的鋪墊已成為共識。

有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對于市場的實際作用并不明顯。但是，我們也應(yīng)該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產(chǎn)稅征收對象的范圍會明顯擴(kuò)大，這時，房產(chǎn)稅對于控制投資性、投機性需求會起到一定的市場調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)稅才會真正發(fā)揮它的作用。未來樓市長效調(diào)控機制將以稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu)，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促樓市回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。

樓市表現(xiàn)回歸理性

國家統(tǒng)計局4月18日公布的3月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有4個，持平的10個，上漲的56 個。同比僅一個城市下降。二手住宅環(huán)比價格下降的城市有14個，持平的14個，上漲的42個。同比價格下降的2個，上漲的68個。數(shù)據(jù)顯示，整個第一季度，全國商品房銷售面積2.01億平方米，銷售額1.33億元，同比分別下降3.8%和5.2%，其中住宅銷售面積、金額分別下降5.7%和7.7%。自2014年以來，全國商品房銷售面積及銷售額增速已經(jīng)連續(xù)3個月負(fù)增長。記者查詢得知，在2013年的第一季度，全國商品房銷售面積增長61.3%，銷售額增長37.1%。可以看出，市場的氣氛在今年開端變得有點異乎尋常。樓市“降溫”的態(tài)勢已經(jīng)變得越來越明顯。

除了住宅銷售市場以外，土地市場的表現(xiàn)同樣也令人失望。根據(jù)4月15日由中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年的前三個月全國主要監(jiān)測城市綜合地價增速為1.89%，同比下降了0.17%。這是近兩年以來漲幅的首次收縮。

值得關(guān)注的是，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布一季度樓市數(shù)據(jù)，3月末，商品房待售面積5.2億平方米，相比2013年增加了3000萬平方米。歷年的國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，這也是2005年以來，商品房待售面積的最高值。早在2005年，商品房待售面積僅為1.47億平方米，10年上漲近4倍。這表明，現(xiàn)時國內(nèi)住宅的庫存量已經(jīng)達(dá)到近十年來的新高。

對于后市， 行業(yè)里出現(xiàn)了多種擔(dān)憂之場，但有專家指出目前行業(yè)仍然比較樂觀，只是在回歸理性。“一季度市場是回歸常態(tài)化的增長。”廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲認(rèn)為。以廣東的樓市為例，蔡穗聲分析指出，“一季度廣東省商品房的銷售面積和銷售金額，同比雖然有比較大的回落，但還是高過以往3年的平均水平，為5年來的第二高度。”

信貸收緊成干擾市場因素

隨著“五一”的臨近，越來越多的項目進(jìn)入了推新的節(jié)奏，隨之帶動了市場成交的上升。記者了解到，上周（4月14日至20日）廣州全市住宅網(wǎng)簽成交量價齊漲。有分析認(rèn)為，隨著“五一”假期的到來，廣州樓市將進(jìn)入一個小高潮。然后，今年以來持續(xù)收緊的信貸政策將成為影響市場成色的關(guān)鍵因素。

假期前市場向好

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014年4月14日至2014年4月20日，廣州全市新建商品房住宅網(wǎng)簽1146套，環(huán)比之前一周（1024套） 增加12%，簽約面積為133313平方米，環(huán)比上漲14%，平均每套簽約面積為116.33平方米，全市一手網(wǎng)簽均價為15859元/平方米，環(huán)比之前一周（14238元/平）上升11%。

上周中心六區(qū)整體成交394套，環(huán)比前一周（277套）上升42%。其中荔灣以105套成交量領(lǐng)跑，對比前一周（51套）上漲106%。白云、 天河以86套、66套位居二、三位。而在郊區(qū)上周樓市成交也有小幅上漲，漲幅近1成，番禺花都分別成交199套、174套，花都上漲23%排名第一。整體樓市利好仍然沒擋住增城成交量下滑的步伐，增城上周整體成交242套，跌幅12%，從前三周的預(yù)售監(jiān)控來看，增城已經(jīng)連續(xù)三周零記錄。

在價格方面，上周中心六區(qū)均價相對比較穩(wěn)定，為27269元/平方米，對比前一周上漲1%。其中越秀和新黃埔兩區(qū)的均價上漲較快，達(dá)到7%。而越秀上周一手住宅網(wǎng)簽成交均價36273元/平方米更是成為廣州一手樓市均價最高的區(qū)。另外，天河、海珠成交均價分別為34312元/平方米以及30269元/平方米。

而近郊整體均價趨于平穩(wěn)，小幅上漲3%?；ǘ家馔庀碌?，均價重回9字頭，跌幅9%。南沙均價10959元/平方米，跌幅也有5%。番禺均價16773元/平方米，漲幅15%。

信貸因素影響后市

“樓市行情正在回暖，但后市仍是以穩(wěn)為主。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜在接受本報記者采訪時提出，現(xiàn)時廣州市場開始回穩(wěn)，但在年初取得較好業(yè)績的企業(yè)基本屬于快速銷售，以量取勝的房企。

以根據(jù)廣州樓盤較多的敏捷地產(chǎn)為例，據(jù)陽光家緣網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，敏捷地產(chǎn)廣州區(qū)域共成交各類商品房4102套，銷售面積為34.58萬平方米。另據(jù)克爾瑞房產(chǎn)測評中心4月1日發(fā)布的一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50排行榜，敏捷集團(tuán)加上中山、珠海以及順德、東莞、韶關(guān)等外地項目的銷售業(yè)績，一季度共實現(xiàn)銷售金額51億，銷售面積51.5萬平方米。

據(jù)敏捷地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人透露，今年的前三個月，該企業(yè)在廣州每月的銷售額都超過11億元。而在3月份，敏捷地產(chǎn)廣州區(qū)域共成交1300套，銷售面積11.36萬平方米，銷售金額達(dá)11.22億元。累計三個月的銷售數(shù)據(jù)，敏捷地產(chǎn)廣州區(qū)域第一季度共成交金額高達(dá)35.3億元。“關(guān)鍵因素在于敏捷地產(chǎn)一直堅持快速開發(fā)、快速銷售、定位剛需的開發(fā)思路。”對于較為良好的業(yè)績上述負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為。

盡管3月的市場數(shù)據(jù)較為理想，但對于后市走向，黃韜卻向記者表示，“仍將是平穩(wěn)上漲的趨勢。”事實上，記者采訪時發(fā)現(xiàn)，盡管業(yè)內(nèi)普遍的觀點對于樓市仍有較大的信心，但不少專家也表現(xiàn)出擔(dān)憂。特別是現(xiàn)時信貸政策的收緊以及公積金政策的變化都將有可能成為影響樓市的因素之一。有銀行個貸中心的人士向記者表示，現(xiàn)時針對房貸額度比較緊張，放款速度已經(jīng)變慢。目前也由于信貸廣州也有不少樓盤開始以開發(fā)商墊付形式進(jìn)行拉客，甚至在番禺，萬科旗下樓盤萬科歐泊更是引入信貸融資公司為業(yè)主提供十萬和二十萬兩種不同形式的貸款。有專家認(rèn)為，“信貸的緊張將有可能對樓市走勢造成更大的影響。”