趕著22日最后一小時確認(rèn)申購金隅兩個自住房項(xiàng)目，昨天又奔向南四環(huán)內(nèi)去采育自住房確認(rèn)現(xiàn)場看地圖，手機(jī)上了今天上午10時的鬧鈴，提醒自己去申請通州于家務(wù)自住房。32歲的“剛需購房人”田曉，最近有點(diǎn)忙。

從去年年底開始，田曉就開始注意一個新名詞——“自住型商品房”。這種低于市場價30%的房子對他頗有吸引力，但也讓人有些疑惑，這些房子的價格是怎么定出來的？政府為何要鎖定“7折”這個價？

“在政府對住房保障和房地產(chǎn)市場供應(yīng)頂層設(shè)計(jì)中，要包括對‘夾心層’的住房供應(yīng)。按照市場價的70%供應(yīng)自住房，正好滿足了‘夾心層’的需求。”市住建委主任楊斌稱。

7折始于長陽國際城

“對于廉租房、公租房、經(jīng)適房、兩限房、自住房和商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的梳理和完善，其實(shí)和住房保障、住房供應(yīng)體系的頂層設(shè)計(jì)思路有關(guān)。”本周一，市住建委主任楊斌做客城市管理廣播“對話一把手”節(jié)目。在節(jié)目中，他公布了未來的計(jì)劃：“商品房定價會隨著市場波動，但自住房比周邊商品房價格低30%左右，這種定價方法將長期堅(jiān)持下去。”

這樣的鎮(zhèn)定和自信，源自3年前的布局和嘗試。那一年，本市首個“單限房”長陽國際城試點(diǎn)銷售，其每平方米1.25萬元的定價，是周圍同品質(zhì)房價的71.4%。3天內(nèi)銷售一空的場景，讓主管部門的心中有了底。這種只限價格、不限購房人收入的新型房源，就是自住型商品房的雛形。但是否能成為一種模式持續(xù)下去，政府還在尋找依據(jù)。

“7折的定位之前還有過試點(diǎn)嗎？”“市場上有很多聲音，認(rèn)為兩限房就曾經(jīng)是市場7折的定價。”2012年夏天，市住建委的一次主任辦公會上，房地產(chǎn)市場相關(guān)處室與住房保障相關(guān)處室負(fù)責(zé)人討論著。再往前半年，主管部門在網(wǎng)上作出回應(yīng)稱，北京市限價商品房的售價在按照“不高于同區(qū)域、同品質(zhì)的商品房價格80%”的原則下，主要由土地成本、建安及稅費(fèi)成本以及開發(fā)商的合理利潤構(gòu)成。

7折的定價，就是考慮到既讓市民得到最大實(shí)惠，又讓開發(fā)商有積極性持續(xù)拿地的優(yōu)選方案。經(jīng)過長達(dá)一年的調(diào)研，7折的定位先后出現(xiàn)在了可研性報(bào)告、調(diào)研報(bào)告、草案和最終獲批的方案中。

“當(dāng)年的兩限房，就是為了滿足買不了經(jīng)適房和商品房的夾心層；而如今的自住房，不僅面朝北京戶籍買不了保障房和商品房的夾心層，更是向非京籍家庭打開了窗口。”市住建委負(fù)責(zé)人說。

自住房定價公式三寸長

“順義這么遠(yuǎn)，怎么能定成接近兩萬元的價格？”“通州于家務(wù)那兒根本沒房子，怎么定的每平方米1萬元呢？”在“血拼自住房”論壇中，網(wǎng)友對于近期推出的自住房價格，有著不少疑問。

“市場價格”如何確定，又最終會有哪些因素影響自住房的最終定價？決定自住房價格的5個部門啟用了一套考慮到區(qū)位、新房價格和二手房價格、折舊系數(shù)的測算公式。

在這個公式中，會有一套用于調(diào)整的加權(quán)系數(shù)。類似于順義區(qū)住總正華滿庭芳這種屬于新園區(qū)、周圍沒有特別多同檔次住宅參照物的自住房，系統(tǒng)將自動擴(kuò)大搜索范圍，再根據(jù)區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度的不同乘以一個系數(shù)。

市住建委的房屋管理系統(tǒng)中顯示，位于后沙峪天竺新國展東側(cè)的蓮竹花園、位于順義區(qū)地鐵15號線空港工業(yè)區(qū)的藍(lán)星花園二手房距離住總正華滿庭芳最近，又都有中小套型。

“順義周圍有很多別墅和豪宅項(xiàng)目，如果將所有房屋的成交數(shù)據(jù)都計(jì)算在自住房的公式內(nèi)，肯定會拉高自住房價格。”在一間獨(dú)立計(jì)算房價的辦公室中，相關(guān)工作人員點(diǎn)開自住房定價計(jì)算軟件，只見計(jì)算公式從頭到尾足有三寸長。記者發(fā)現(xiàn)，每個小區(qū)都按照大套型、中小套型兩個層面分為不同的價格，在排除了大套型之后，蓮竹花園的中小套型均價為每平方米26623元，而藍(lán)星花園二手房的中小套型均價為每平方米27273元。

如果將這兩個數(shù)字簡單相加，再除以2，乘以0.7，得出的結(jié)果是每平方米1.89萬元。而在系統(tǒng)中，還有一個“折舊系數(shù)”，將二手房價換算到新房價格，進(jìn)而對結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

“已經(jīng)住了10年的二手房和新房價格不同。折舊系數(shù)主要是計(jì)算老房因?yàn)檎叟f而貶值的價格。”工作人員說。于是，舊房均價除以折舊系數(shù)，然后乘以0.7。最終區(qū)域自住房定價的結(jié)果為每平方米1.9萬元出頭。工作人員取整后，得出了每平方米1.9萬元的指導(dǎo)價格。

“無論對哪個項(xiàng)目定價，都要先經(jīng)過市住建委調(diào)研周圍的新房、二手房指導(dǎo)價，同時還要經(jīng)過發(fā)改、財(cái)政等部門協(xié)商，最終在國土局的定價會上確定，并寫入土地出讓標(biāo)書中。”這位工作人員說。

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13萬家庭確認(rèn)申購金隅自住房

本報(bào)訊 申購了本市第二批自住房的市民已經(jīng)開始進(jìn)行購房資格審核。昨日下午，匯星苑、匯景苑的現(xiàn)場核驗(yàn)已經(jīng)全部結(jié)束，共有13萬戶家庭確認(rèn)將申購。

開發(fā)商金隅嘉業(yè)(金隅萬科城金隅·觀瀾時代) 消息顯示，歷時29天的現(xiàn)場核驗(yàn)中，共有累計(jì)13余萬家庭參與了核驗(yàn)。其中匯星苑核驗(yàn)數(shù)量為12.8萬份，匯景苑則為11.6萬份，合計(jì)辦理24.4萬余份。而此前已經(jīng)在首個自住房項(xiàng)目御景灣項(xiàng)目進(jìn)行了現(xiàn)場核驗(yàn)的家庭，此次則不再需要核驗(yàn)。

據(jù)介紹，接下來市住建委將會同公安、民政、社保、地稅等部門對確認(rèn)申購家庭的購房資格進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)審查，通過審核的家庭可參加搖號。