喊了很多年，央企退出房地產(chǎn)的步伐依然緩慢。

“目前78家非主業(yè)央企何時(shí)能清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，已并非關(guān)注的焦點(diǎn)，現(xiàn)在需要引起注意的是，房地產(chǎn)主業(yè)央企在市場中居于強(qiáng)勢地位，行業(yè)集中度也越來越高。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位分析人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

記者根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年至2013年這5年間，主業(yè)為房地產(chǎn)的央企，在房地產(chǎn)行業(yè)賺取的凈利潤達(dá)2000多億元。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析，支撐房地產(chǎn)央企高額利潤的，有其自身對(duì)市場的良好把控，但這些央企享有的“政策紅利”和“體制優(yōu)勢”也不可忽視。

“‘四萬億’計(jì)劃推出后，整個(gè)市場都出現(xiàn)了國進(jìn)民退的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為非主業(yè)央企對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的參與度大大加強(qiáng)，擠壓了民企的生存空間。這一現(xiàn)象發(fā)展到現(xiàn)在，非主業(yè)央企的原有資源大部分流入到主業(yè)央企，使得優(yōu)勢資源逐漸向房地產(chǎn)主業(yè)央企聚合。”上述國研中心分析人士說。

2000億凈利潤誘惑

目前，距國資委明確下達(dá)“78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退房令”已有四年，距國資委最早提出央企退房則時(shí)間更久。因涉及到各方的利益調(diào)整，央企退房不但進(jìn)展緩慢，就連國資委的這項(xiàng)政策也逐漸淡出人們的視野。

數(shù)據(jù)顯示，位列國資委清退名單的78家非主業(yè)央企共有房地產(chǎn)子公司227家，約占央企全部三級(jí)以上房地產(chǎn)公司數(shù)量的60%。

“一部分央企退出房地產(chǎn)之后，目前78家非主業(yè)央企涉房業(yè)務(wù)的比重有所降低，但房地產(chǎn)主業(yè)央企涉房部分的業(yè)務(wù)比重卻逐年上升，從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中盈利的能力也越來越強(qiáng)。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心人士表示。

據(jù)記者按年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，僅2013年一年，中海地產(chǎn)、華潤置地、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、華僑城等業(yè)務(wù)板塊主要為房地產(chǎn)領(lǐng)域的主業(yè)央企凈利潤就高達(dá)562億元。

此外，在中國中鐵、中國鐵建、中國中冶、葛洲壩、五礦集團(tuán)等業(yè)務(wù)板塊也涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的主業(yè)央企中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重也日益增加。

“從近幾年來看，這些房地產(chǎn)主業(yè)央企中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重一般占到30%左右，盈利所占比重甚至能占到40%。”一位了解情況的央企負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。按這一比例，2013年，其他房地產(chǎn)主業(yè)央企中涉房業(yè)務(wù)的凈利潤總和至少在140億元。也就是說，僅2013年一年，房地產(chǎn)主業(yè)央企在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上賺了至少700億元，這還不包括央企控股的房地產(chǎn)企業(yè)貢獻(xiàn)的凈利潤。

實(shí)際上，“四萬億”刺激計(jì)劃出臺(tái)后，央企、國企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)張較快。記者據(jù)年報(bào)保守估算，2009年至2013年，房地產(chǎn)主業(yè)央企涉房部分的凈利潤至少為2000億元，其中上述幾家業(yè)務(wù)板塊主要為房地產(chǎn)的主業(yè)央企5年凈利潤累計(jì)超過1800億元。

“強(qiáng)大的融資能力和極低的融資成本使央企在土地市場揮金如土，2009年的‘四萬億’計(jì)劃及超過十萬億的信貸，大部分流入到央企和國企，這些企業(yè)在2010年前后制造了大量地王，進(jìn)而推高房價(jià)，在市場不斷被推高的過程中，央企無疑成為最大的受益人。”上述不愿具名人士稱。

近幾年，房地產(chǎn)業(yè)整合度不斷提高，其中，房地產(chǎn)主業(yè)央企所占的市場份額也在繼續(xù)上升。根據(jù)2013年的房企業(yè)績，當(dāng)年銷售額過千億的房企增至7家，其中有3家為央企或央企控股企業(yè)。

央企的“政策紅利”

“央企扎堆投資房地產(chǎn)，是受利益驅(qū)動(dòng)。”國資委企業(yè)改革局原副局長周放生曾公開表示，“房地產(chǎn)開發(fā)利潤豐厚，能夠幫助央企做大資產(chǎn)規(guī)模，提高利潤，而這些又與央企負(fù)責(zé)人的考核、績效密切相關(guān)。”

近年，央企的考核指標(biāo)深化了對(duì)經(jīng)濟(jì)增加值的考核，即經(jīng)核定的企業(yè)稅后凈營業(yè)利潤減去資本成本后的余額。2013年公布的新考核標(biāo)準(zhǔn)中，經(jīng)濟(jì)增加值的權(quán)重提高至50%，利潤總額指標(biāo)權(quán)重下降為20%，同時(shí)取消了主營收入增長率指標(biāo)，相應(yīng)更換為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？己瞬贿_(dá)標(biāo)的央企負(fù)責(zé)人，將根據(jù)考核分?jǐn)?shù)扣減延期績效薪金。

在國有資本保值增值要求及上述考核體系下，央企的利潤率成為至關(guān)重要的指標(biāo)。而做大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，則成為了央企提高利潤率的“不二法門”。房地產(chǎn)開發(fā)的毛利潤通常高于其他主營業(yè)務(wù)，在基建、工程、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)阮愋偷难肫蟾侨绱恕?/p>

以中國建筑為例，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在營業(yè)收入中占比不足10%，但其利潤占比卻接近40%。相應(yīng)的，房屋建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)等主營業(yè)務(wù)收入的毛利率水平在8%-10%，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率超過44%。

中國中鐵、中國鐵建、中冶科工等央企的情形也大抵如此，工程類主營業(yè)務(wù)毛利率不足10%，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率卻超過30%，有效地拉升了整體毛利率水平。

“去年以來，國資委對(duì)央企退房、拿不拿地王都沒有過明確的表態(tài)，尤其是5月份之后，對(duì)于樓市調(diào)控的表述也相對(duì)較少了。”北京一房地產(chǎn)央企的內(nèi)部人士向記者表示，“與此同時(shí)，按照國資委的要求，從去年下半年開始，實(shí)現(xiàn)保增長的工作目標(biāo)被排在了首位。”

業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波表示，這一輪房地產(chǎn)周期中優(yōu)勝劣汰、強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢越發(fā)明顯，大型央企借助得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢，在“保增長”的大旗下，能夠獲得政策、資金等方面的傾斜，市場占有率份額將大幅提升，行業(yè)集中度加強(qiáng)。

“對(duì)于央企而言，銀行信貸、資本市場融資的路徑是通暢的，但其他主業(yè)利潤小不愿投，房地產(chǎn)就成為最好的出口。”陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖稱，央企習(xí)慣于做資源導(dǎo)向的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地、資金、政府關(guān)系等資源要求很高，正對(duì)其路，且利潤不菲。

主要做政府項(xiàng)目投融資的大岳咨詢總經(jīng)理金永祥透露，近兩年，大量央企通過舊城改造、產(chǎn)業(yè)園等名義進(jìn)入二三線城市。地方政府也更愿意將土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)、新城建設(shè)等業(yè)務(wù)，與當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)捆綁，一并與央企進(jìn)行合作。

“央企在土地、資金等資源上享有超國民待遇，在資源配置傾向于央企的情況下，政策更應(yīng)該引導(dǎo)央企在城市基礎(chǔ)設(shè)施、保障房建設(shè)上發(fā)揮更多作用，承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任。”上述國研中心分析人士表示。