一季度房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)近期陸續(xù)發(fā)布，前期一直為“崩盤陰影”所困的中國樓市確已出現(xiàn)量價增速雙雙放緩的跡象。在房地產(chǎn)開發(fā)貸和個人房貸“兩頭收緊”的信貸環(huán)境下，中國樓市將往何處去？
房地產(chǎn)一季報出爐：樓市成交量價增速雙降
近日，國家統(tǒng)計局相繼發(fā)布了“2014年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”和“3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)”。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的“一季報”，這組數(shù)據(jù)顯示，今年前3月，全國樓市成交出現(xiàn)量價增速雙降：
2014年1-3月份，全國商品住宅銷售面積17825萬平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2個百分點；住宅銷售額11075億元，同比下降7.7%，降幅與去年全年下滑34.3個百分點。
房價方面，3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份68個城市漲幅回落；與2月相比，4個城市的新建商品住宅價格現(xiàn)已下降。
DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，雖然一季度是傳統(tǒng)市場淡季，但2014年一季度樓市成交量下滑更重要的原因是，經(jīng)歷了2013年市場成交量和房價的大幅上升后，市場開始進入調(diào)整期。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生在20日舉辦的“2014年中國城鎮(zhèn)化高層國際論壇”上表示，今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)三大趨勢，一是房地產(chǎn)各項指標(biāo)仍處于高位，但房價、投資額、交易量等指標(biāo)的漲幅均在下滑；二是房地產(chǎn)資金總體緊張；三是不同城市、地區(qū)、企業(yè)間的分化將持續(xù)，“表現(xiàn)會有很大差距”。
地價高企或影響未來商品房供應(yīng)
數(shù)據(jù)同時顯示，雖然一季度土地購置面積出現(xiàn)下滑，但是土地成交價款卻仍大幅增長，可見土地均價增速之快。數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國土地成交價款9918億元，增長33.9%，增速提高2.4個百分點。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，一季度上海平均成交樓板價環(huán)比上漲17.9%，達到每平方米13400元人民幣。
首開集團(首開·國風(fēng)上觀首開常青藤首開國風(fēng)美唐)董事長劉希模認(rèn)為，北京的地價漲幅甚至比上海更高。“地價的上漲無疑將推動房價。”另一位房企老總告訴記者，“原來土地成本只占開發(fā)成本的三分之一不到，現(xiàn)在要達到一半了。”
聶梅生表示，土地價格的節(jié)節(jié)上漲，讓房企將大量資金用于拿地，由于目前商品房銷售增速放緩、成交量下降，房企的資金回籠慢，從而減少了對房地產(chǎn)的投資。她擔(dān)心：“我國房地產(chǎn)投資增速下滑，或?qū)⑼{今后的商品房供應(yīng)量，甚至有可能影響地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。”
由于土地資源的稀缺性，許多實力房企逐漸把項目開發(fā)重點轉(zhuǎn)向舊城改造。然而，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，舊改只能推高城市住宅均價，而不能改變供求關(guān)系。
戴德梁行認(rèn)為，考慮到其稀缺的區(qū)位優(yōu)勢、土地成本等因素的疊加，中心城區(qū)舊改一般會形成新的高端住宅大盤。從供需來看，市中心高端住宅大盤開發(fā)節(jié)奏緩慢，不會形成集中供應(yīng)，無法改變住宅市場的供需關(guān)系；從售價來看，中心城區(qū)舊改項目將使未來住宅均價的上漲幅度比較明顯。
信貸“兩頭緊”資金成剛需“緊箍咒”
自去年年底以來，房地產(chǎn)類貸款出現(xiàn)了“兩頭緊”的窘境。
聶梅生指出，今年一季度的特點是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的渠道和成本比較緊張，而購房者想獲得按揭貸款同樣也不容易。
一方面，在樓市成交整體低迷的大環(huán)境下，個人房貸政策絲毫沒有放松的跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的35個重點城市中，有25個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，占比超過70%。停貸銀行主要以中小銀行為主，如平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行等，國有銀行也大多處于半停貸狀態(tài)。
記者近日走訪上海多家銀行發(fā)現(xiàn)，各銀行雖然沒有明確已經(jīng)“停貸”，但審批周期“可能會比以前長一些”。
另一方面，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的審批日趨謹(jǐn)慎，使開發(fā)商在資金方面捉襟見肘。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金28731億元，同比僅增長6.6%，增速較去年全年回落20.3個百分點。
聶梅生認(rèn)為，樓市的剛性需求不僅包含無房者，還包括剛性的改善型需求者。政府應(yīng)當(dāng)允許、鼓勵和保障他們的購房需求，堅持實施差別化信貸政策，在金融方面給予支持。
