杭州樓市究竟怎么了？能說(shuō)杭州樓市崩盤了嗎？為了撥開房?jī)r(jià)漲跌的迷霧，日前本刊房產(chǎn)研究中心一行數(shù)人來(lái)到了正處輿論漩渦中心的杭州，實(shí)地調(diào)研了幾十個(gè)樓盤，并走訪了政府、銀行、中介、研究機(jī)構(gòu)、數(shù)據(jù)中心等一系列相關(guān)部門和企業(yè)，終于解開了心中一個(gè)又一個(gè)的謎團(tuán)。

杭州的房?jī)r(jià)確實(shí)降了，如果說(shuō)此前的優(yōu)惠打折還是“猶抱琵琶半遮面”的話，這次則可以用“直降”來(lái)形容。從時(shí)間和范圍上看，這次的降價(jià)沖擊波明顯呈現(xiàn)出輪動(dòng)式向外擴(kuò)散，從北海公園和天鴻香榭里打響第一槍，到開元名郡正式宣布降價(jià)，再到近期的華元天鵝堡打折銷售，不到2 個(gè)月的時(shí)間里，已經(jīng)有三波了。雖然目前杭州中心城區(qū)房?jī)r(jià)的松動(dòng)還不明顯，但降價(jià)潮有進(jìn)一步蔓延的趨勢(shì)不容置疑，其中一些新開樓盤釋放出來(lái)的價(jià)格信息也相當(dāng)優(yōu)惠，這會(huì)對(duì)未來(lái)的區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生不小壓力。“起價(jià)都是浮云，實(shí)價(jià)才是王道”，原來(lái)的調(diào)侃之詞現(xiàn)在居然一下子成了杭州樓市的流行語(yǔ)，不由讓人備感唏噓。

如果搜索的范圍更廣一些，可以發(fā)現(xiàn)杭州樓市只是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，其他還有不少城市都不同程度地出現(xiàn)了成交量下降、房?jī)r(jià)打折的現(xiàn)象。21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰分析認(rèn)為，如果杭州降價(jià)的樓盤形成一定風(fēng)潮，有可能會(huì)對(duì)上海以及長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)生影響，甚至傳遞到北京等城市。

房?jī)r(jià)下跌有必然性

現(xiàn)在，很多人可能仍然還對(duì)2013 年樓市的火熱景象念念不忘，然而跨入2014年，市場(chǎng)中的一切都變了。有人感覺(jué)它突如其來(lái)，似乎是毫無(wú)預(yù)兆，然而記者在這里要指出的是，當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)這樣的境況有其必然的原因。

經(jīng)常閱讀《理財(cái)周刊》的讀者都會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前樓市的走向與本刊此前的判斷基本一致。而記者也曾多次提出這樣的觀點(diǎn)：當(dāng)前樓市的需求已被過(guò)度透支，市場(chǎng)出現(xiàn)階段性的下行已是必然。為什么這樣說(shuō)呢？很簡(jiǎn)單的道理，由于樓市長(zhǎng)期“高燒”不退，市場(chǎng)中的需求大多已被“逼”入市，而現(xiàn)在由于市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了變化，購(gòu)房需求終于出現(xiàn)了暫時(shí)的“真空”。

抑制需求的因素會(huì)有很多，在這里我們提幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。首先是投資層面。在當(dāng)前市場(chǎng)上，個(gè)人投資房地產(chǎn)早已風(fēng)光不再，目前房屋的租金回報(bào)率大多不到2%，而在互聯(lián)網(wǎng)金融“寶寶”們的帶動(dòng)下，市場(chǎng)資金的期望收益水平卻普遍趨升至6%~7%，這使房產(chǎn)投資難有大的吸引力。另一方面，即使有些投資者想把房產(chǎn)作為長(zhǎng)期的資產(chǎn)儲(chǔ)備，也有限購(gòu)這道門檻讓人很難逾越。

其次是最為關(guān)鍵的剛需層面，這是樓市的主力需求所在。雖然這些購(gòu)房者的需求不可逆轉(zhuǎn)，但其遭遇的現(xiàn)實(shí)困境卻是貸款趨緊，使他們無(wú)法順利購(gòu)房。據(jù)克爾瑞咨詢今年2月對(duì)全國(guó)22 個(gè)城市的69 家銀行分支機(jī)構(gòu)調(diào)研結(jié)果顯示，全國(guó)各城市銀行住房按揭貸款總體依然偏緊，利率普遍上調(diào)。相比2013年末，僅兩家銀行還有優(yōu)惠利率，近四成銀行的首套房貸利率上浮5%~15%不等，個(gè)別上浮20％。其實(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的疲軟，本質(zhì)上是對(duì)2013 年四季度以來(lái)信貸緊張導(dǎo)致按揭貸款利率上行的滯后反應(yīng)，未來(lái)房地產(chǎn)銷售的走向，仍要取決于貨幣政策的取向及銀行按揭利率的變化方向。

既然投資和剛性需求雙雙受壓，成交量下降就是最為直接的結(jié)果。然而開發(fā)商是不能一直等下去的，他們必須保持企業(yè)現(xiàn)金流的暢通，于是競(jìng)相打折促銷也就不足為奇了。對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，如果銀行信貸緊縮導(dǎo)致的“錢荒”持續(xù)超過(guò)6 個(gè)月以上，也就是到2014 年5 月之后銀行信貸緊縮環(huán)境仍然持續(xù)，那么，許多開發(fā)企業(yè)資金面緊缺的狀況就可能由預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，一些企業(yè)甚至可能會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。這就是杭州樓市打響馬年降價(jià)第一槍的真正原因。數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫(kù)存創(chuàng)紀(jì)錄地突破12萬(wàn)套，這不僅是2007年以來(lái)的最高存量指標(biāo)，更大大超越了去年杭州市區(qū)整年的成交量，存銷比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了不少一線城市。

崩盤論是混淆視聽

現(xiàn)在，我們已經(jīng)可以回歸本原，看清當(dāng)前杭州樓市的真相了。然而，一些城市的局部區(qū)域出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下跌真的有那么可怕嗎？特別是近一段時(shí)間以來(lái)，又有所謂的專家不斷拋出崩盤論，言之鑿鑿震耳欲聾，讓人實(shí)在是哭笑不得。

其實(shí)，潮漲終有潮落時(shí)，樓市有漲也有跌，這是符合市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，哪有只能漲不能跌的道理。有人說(shuō)過(guò)去的10 年是樓市的“黃金十年”，然而就是在這氣勢(shì)如虹的發(fā)展過(guò)程中，2005 年、2008 年，甚至是在2011 年，都曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)的下調(diào)整理。不過(guò)，市場(chǎng)并沒(méi)有因此而改變運(yùn)行的軌跡，仍然在不斷向前發(fā)展。什么是崩盤？難道房?jī)r(jià)一降就是崩盤，這不是嘩眾取寵又能是什么？

對(duì)此，浙江工業(yè)大學(xué)教授虞曉芬認(rèn)為，杭州樓市目前只是對(duì)過(guò)去多年過(guò)快持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整，自發(fā)地解決與部分老百姓購(gòu)買力脫節(jié)的問(wèn)題。當(dāng)然，這也是國(guó)家多年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的結(jié)果。這次市場(chǎng)的調(diào)整，其實(shí)是為了給該行業(yè)未來(lái)的發(fā)展留出空間，使其更加健康。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，不能把局部的現(xiàn)象說(shuō)成是整個(gè)樓市的現(xiàn)象。一些城市的房?jī)r(jià)調(diào)整，并非輿論反映的崩盤，而是樓市分化局面的進(jìn)一步顯現(xiàn)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲進(jìn)一步指出，我們觀察全世界房地產(chǎn)的發(fā)展，在快速城市化的過(guò)程中，崩盤情況是很少的，或者是幾乎沒(méi)有的。萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林更是一針見(jiàn)血地說(shuō)：“說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)崩盤只有兩種可能性，一個(gè)是這個(gè)人真的可能別有用心；第二就是智慧不夠。”

調(diào)整預(yù)期最為關(guān)鍵

很多讀者可能會(huì)問(wèn)，真相調(diào)查了、原因說(shuō)清了、方向辨明了，那么接下來(lái)我們究竟該如何應(yīng)對(duì)呢？對(duì)此記者認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，市場(chǎng)參與的各方都應(yīng)該保持理性，切莫因樓市的一時(shí)變化而亂了陣腳。站得高一些，看得遠(yuǎn)一些，你就不會(huì)被當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)的景象所困惑。

從政府的層面來(lái)說(shuō)，一方面應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的下跌做好應(yīng)對(duì)預(yù)案，另一方面也不用急于“救市”。其實(shí)，樓市調(diào)控的關(guān)鍵在于要改善人們對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期，而近期出現(xiàn)的市場(chǎng)變化正好提供了不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。一直以來(lái)，由于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持在上漲通道中，這使得人們形成了一種持續(xù)看漲的慣性思維。在這種氛圍的驅(qū)使下，使得原來(lái)許多沒(méi)有必要馬上購(gòu)房的人群也加入到了買房的隊(duì)伍中來(lái)，甚至出現(xiàn)了舉全家之力買一套房的情況。這種“恐漲”的心態(tài)無(wú)疑加速推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。所以，如果能改變當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)這種浮躁的預(yù)期，使購(gòu)買力能夠得到合理有序地釋放，對(duì)樓市的調(diào)控將會(huì)是十分有利的。

而對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)則要調(diào)整銷售策略和發(fā)展戰(zhàn)略。一方面，在市場(chǎng)成交量萎縮的情況下，可以通過(guò)打折讓利來(lái)推動(dòng)銷售成交；另一方面，由于目前市場(chǎng)的前景尚不明朗，所以應(yīng)該謹(jǐn)慎拿地，特別是所謂的“地王”更不能貿(mào)然介入了。

那么，購(gòu)房者該怎么辦呢？一句話，保持稍安毋躁的理性心態(tài)仍然最為重要。其實(shí)樓市的調(diào)整恰好給了不少剛需購(gòu)房者介入的機(jī)會(huì)，避免了此前在市場(chǎng)中追漲殺跌的尷尬。而如果你把樓市作為一個(gè)投資市場(chǎng)，那就更無(wú)話可說(shuō)了，投資本來(lái)就有賺有虧，市場(chǎng)也有漲有跌，這是在買房之前就應(yīng)該了解清楚的。

最后，我們終于可以厘清當(dāng)前樓市存在的種種亂象了，歸根到底，其中的要害仍然還是預(yù)期出了問(wèn)題。由于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲，一旦樓市發(fā)生風(fēng)吹草動(dòng)許多人便覺(jué)得不可思議：“房?jī)r(jià)居然還會(huì)跌？”無(wú)論如何，現(xiàn)在是到了該換一換腦筋的時(shí)候了！