與成交相對火熱的住宅不同，因東莞鎮(zhèn)區(qū)相對分散，人流難以集中，東莞商業(yè)項目難做是人們的固有印象。從2005年至今，已有天河城、銅鑼灣等多個百貨項目折戟東莞后黯然退出。

 

盡管如此，近幾年仍有許多開發(fā)商陸續(xù)扎根東莞，開發(fā)商業(yè)項目。如大連萬達目前已在東莞布局三個鎮(zhèn)街，其中長安萬達廣場已于去年開業(yè)；今年9月份，作為華南旗艦店的東城萬達廣場將開門迎客，厚街萬達廣場也將于明年入市。除了商業(yè)巨頭萬達外，萬科也將于今年開業(yè)5個商業(yè)項目。金地、卓越等發(fā)展商也將陸續(xù)推出自己的首個商業(yè)項目。除了上述已經(jīng)落定的項目外，3月底，被譽為國內(nèi)第一百貨的王府井集團與東莞市政府正式簽約，將在東莞城區(qū)打造一個50萬平方米建面的綜合體項目，目前初定在原會展中心舊址。一石激起千層浪，東莞究竟需不需要如此龐大體量的商業(yè)？業(yè)內(nèi)人士與自信滿滿的開發(fā)商觀點有所不同，很多觀察人士表示，二元結(jié)構(gòu)的東莞根本不需要如此龐大體量的商業(yè)。

 

三年后東莞四城區(qū)商業(yè)項目將超20個

 

按照東莞市行政劃分，南城、東城、莞城和萬江被列為城市中心區(qū)。受市政府各項市政配套利好，經(jīng)過十年的發(fā)展，這里已然成為東莞最繁華的區(qū)域，也是各大開發(fā)商爭相進駐的熱點區(qū)域。從2008年至今，城區(qū)住宅均價已從原來的“6字頭”飆升至“9字頭”，其中南城和東城住宅價格均突破萬元關(guān)口。

 

伴隨著居住人口的增多，商業(yè)項目也競相進駐。從早期的華南m all、海雅百貨、第一國際、萊蒙商業(yè)中心，到即將不久的彩怡百貨、星河城、匯一城，再加上即將開業(yè)的東城萬達廣場、寰宇匯金中心、卓越時代廣場以及剛剛簽約的王府井百貨，未來三年內(nèi)，據(jù)不完全統(tǒng)計，東莞城市中心區(qū)所有商業(yè)項目將超過20個。

 

目前，隨著商業(yè)扎堆出現(xiàn)，城區(qū)也形成了東城世博、南城鴻福、莞城西城樓和萬江華南m all為主的四大商圈，未來隨著萬達廣場、王府井百貨的落成，必將衍生出更多的商圈。在新增商業(yè)項目方面，目前東城萬達廣場主體工程已結(jié)束，簽約商家已進駐裝修，根據(jù)萬達方面消息，這個被定位于華南旗艦店的A級商業(yè)將于9月21日正式營業(yè)。而落戶于南城總部基地的寰宇匯金中心、浙商大廈預(yù)計將于明年正式入市。此外，剛與東莞市政府簽約的王府井百貨計劃于2016年開業(yè)。

 

長安厚街等經(jīng)濟發(fā)達鎮(zhèn)街亦是布局要地

 

除了城區(qū)外，東莞部分經(jīng)濟發(fā)達鎮(zhèn)街亦是開發(fā)商布局商業(yè)的要地，如長安、厚街、虎門以及塘廈等鎮(zhèn)。其中，全國經(jīng)濟百強鎮(zhèn)排名第一的長安目前已吸引萬達、萬科兩大巨頭進駐，其中長安萬達廣場已于去年開門迎客，據(jù)萬達商管方面透露的消息稱，周末長安萬達廣場人流量能保持在10萬人左右，遠遠高于最初的預(yù)期。今年8月份，籌備已久的萬科廣場也將正式開業(yè)，目前招商工作基本結(jié)束，已引進百佳超市、中影國際影城、江山酒樓、哈根達斯、必勝客、麥當(dāng)勞等品牌，招商率達95%。

 

厚街亦是如此。目前，大連萬達將在東莞的第三座萬達廣場落戶在這里，目前正在銷售商鋪。根據(jù)其規(guī)劃，厚街萬達廣場將于明年開門迎客。除了萬達外，已轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商的萬科在這里打造了兩個商業(yè)項目，分別是萬科廣場和萬科生活廣場。其中，萬科生活廣場已于月初營業(yè)。

 

據(jù)萬科商業(yè)管理公司總經(jīng)理楊衛(wèi)東透露，除了長安、厚街由商業(yè)項目開業(yè)外，今年其在塘廈打造的萬科生活廣場也將于10月份營業(yè)，目前正在前期籌備。塘廈作為外溢深圳客戶的首選之地，這里已云集了萬科、金地、碧桂園等多個房企。據(jù)南都記者了解，除了萬科在商業(yè)上動作頻頻外，此前已在東莞打造數(shù)個住宅項目的金地，也將在虎門打造首個商業(yè)項目。

 

商業(yè)項目如雨后春筍般不斷推出，未來兩年內(nèi)東莞究竟有多少商業(yè)出爐？南都記者從瑞峰置業(yè)市場部獲悉，今年東莞商業(yè)庫存量(商鋪+寫字樓)約為128萬平方米左右。而根據(jù)開工未入市商業(yè)項目來看，未來1-2年還有150萬平方米左右的供應(yīng)量入市，共計近300萬平方米。

 

此外，原有的許多舊商業(yè)項目為了迎合新形勢也陸續(xù)開始改造、升級。如東城中路舊小區(qū)低層商業(yè)被香港投資商長租后進行改造；南城西平未來世界項目的街鋪被天胤集團與香港盛世萬豐集團兩家企業(yè)合作投資，聯(lián)手打造女性時尚一站式體驗中心。南城塞納城市嘉園項目臨街商鋪打造以青少年為主題的商業(yè)，南城尚書銀座一樓商業(yè)也被更名為華爾街后用于租售?？紤]到未來還有很多三舊改造項目，東莞的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量還會大大增加。

 

東莞究竟需不需要如此龐大體量的商業(yè)？多位開發(fā)商在接受南都記者采訪時，均很自信地表示，藏富于民的東莞消費力很強，加上市鎮(zhèn)兩級的特殊行政結(jié)構(gòu)，需要更多的商業(yè)將其消費留在本地。但從事銷售代理等行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士似乎與開發(fā)商觀點并不相同，很多觀察人士表示，雖特殊二元結(jié)構(gòu)的東莞有著強勁的消費能力，但在同質(zhì)化競爭及距離相近商業(yè)體較多的情況下，未來很多商業(yè)項目的經(jīng)營或會很艱難。