保定火爆的樓市，在短短半個月內(nèi)，就經(jīng)歷了從“火山”到“冰窖”的雙重煎熬。
“原本是催著交首付的，截止日期是4月5日，臨時通知收款日子往后推遲了，說是8日以后再交款。但8日又通知交款日期延遲到12日以后。”一位最近剛交了定金的購房者告訴中國房地產(chǎn)報記者。
4月4日，記者調(diào)查走訪的幾個保定熱銷樓盤，已褪去了“火爆”場面，代之的是“封盤”，有的樓盤甚至關(guān)門歇業(yè)。
保定樓市的瞬間暴漲及混雜其中的“五證不全”諸多問題，已引起相關(guān)方面高度關(guān)注。中國房地產(chǎn)報記者獲悉，河北省住建廳已派工作組調(diào)研指導(dǎo)相關(guān)工作。
“最近太敏感，怕上頭查得緊。保定市政府4月3日臨時召集開發(fā)商開會，并以查五證為名，暫停銷售。”一位不愿具名的保定業(yè)內(nèi)人士說。
“從年后開始，稽查大隊就聯(lián)合工商局在調(diào)查五證不全違法銷售問題。”保定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位工作人員對記者說。
4月4日下午，記者在保定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一間會議室內(nèi)發(fā)現(xiàn)，約有上百個樓盤項目因“五證不全”被警告停售，被查處的房企正在簽訂承諾書。內(nèi)容大致為：“樓盤項目五證不全，違法銷售，責(zé)令暫停銷售，若再違規(guī)者，罰款處罰。”
亂象：跳漲
倒房五證不全
“眼見著一天一個價，一周時間每平方米漲了近2000元。這一周的房價漲幅相當(dāng)于過去五年的漲幅。”談及搶房經(jīng)歷，在保定生活多年的李衛(wèi)猶如“劫后余生”。“從沒見過這樣的陣勢。”他說。
以此次熱銷的公園時代項目為例，一年半前開盤價為4800元/平方米，近兩年的銷售遲遲不見起色，現(xiàn)價6800元/平方米一周內(nèi)被瘋搶。4月4日，中國房地產(chǎn)報記者走訪公園時代項目了解到，該項目僅剩下幾套尾房。
青山·公爵城項目，也是近半個月來漲價最猛的樓盤之一。據(jù)了解，在3月19日前報價為5400元/平方米，3月23日調(diào)到5700~5800元/平方米，到了3月31日已漲至9000元/平方米。銷售人員介紹，項目目前拿到了土地證和規(guī)劃證兩個證。
4月5日，記者走訪的南市區(qū)鑫欣文雅苑項目時發(fā)現(xiàn)，目前項目取得了四證，還有預(yù)售證沒有辦下來。據(jù)銷售人員介紹，2010年開盤時售價4900元/平方米，2013年底為5100元/平方米，3月30日漲至5300元/平方米，現(xiàn)價為6500元/平方米。
李衛(wèi)既慶幸，又擔(dān)憂。慶幸的是，他趕在房價跳漲前先搶買了一套；擔(dān)憂的是，突然跳漲的房價會不會突然跳跌，何況搶到手的是一個僅取得一個土地證的項目。“2017年底才交房，后市會不會生變，難料。”
五證不全是保定樓市的歷史痼疾。此前，保定人買房亦很少對五證細(xì)究。有購房者對記者表示，“主要看開發(fā)商之前開發(fā)的樓盤情況，信譽(yù)好的開發(fā)企業(yè)一般沒風(fēng)險。”
五證不全也給倒房者留下了鉆空子的縫隙。“上午買，下午賣。一個號就能賺1萬元。在房子被瘋搶的時候，購房者從售樓部買不到房子，但從倒房者手里卻能買到。”記者調(diào)研走訪的公園時代、青山公爵城等樓盤，售樓員均表示，已經(jīng)封盤。但在售樓處外面，記者見到有人拿著已交訂金的單子上來詢問是否要買房，表示可以加價3~4萬元轉(zhuǎn)賣，包更名。
4月9日，記者致電保定市稽查大隊。一位工作人員表示，對已交訂金或已購買了五證不全的項目，購房者可以拿著交款票據(jù)作為憑證，由稽查大隊協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題。“購房者可以退款或者以其他協(xié)商辦法解決。但購房者明知五證不全還購買的，責(zé)任自負(fù)。”
搞不清的數(shù)據(jù)
4月10日，記者查詢的保定市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示：目前有可售樓盤數(shù)為265個，可售套數(shù)48063 套，當(dāng)日簽約套數(shù)為23套。
另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：4月的前8天，保定新建住宅簽約套數(shù)為317套，從官方成交數(shù)據(jù)中并未體現(xiàn)保定樓市明顯升溫。這種銷量數(shù)據(jù)與某些樓盤號稱的一周銷量2000套并不相符。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，出現(xiàn)市場熱度超過官方數(shù)據(jù)熱度的原因主要有兩點：一是保定樓市非正規(guī)，近半數(shù)樓盤都為未進(jìn)入官方統(tǒng)計的五證不全房源；二是副中心概念刺激保定樓市，更多吸引來的是短期炒作。短期炒作更愿意買五證不全的房子，這類房源可以隨意加價轉(zhuǎn)手。而正規(guī)五證齊全的房源，不可以隨意炒作。
“五證不全登記備案環(huán)節(jié)很長，甚至要等到三四年之后。看交易中心的數(shù)據(jù)無法說明保定樓市成交情況。”一位保定業(yè)內(nèi)人士表示。
保定市住建局房地產(chǎn)市場管理處一位工作人員表示，最近網(wǎng)簽的人數(shù)明顯多了，但并未告知具體數(shù)據(jù)。4月4日，記者在保定市房地產(chǎn)交易中心發(fā)現(xiàn)，保定市地稅局貼出的一張臨時通知顯示：“近期房屋交易量出現(xiàn)異常波動，房產(chǎn)交易繳稅業(yè)務(wù)需求也隨之大幅增長。自4月8日起，北市區(qū)地稅局辦稅大廳均開辦房屋交易繳稅業(yè)務(wù)。”
針對保定樓市瘋漲現(xiàn)狀，4月3日，保定市市長馬譽(yù)峰主持召開了專題會議，與市直有關(guān)部門和10家房企負(fù)責(zé)人座談，分析研判當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢。據(jù)與會企業(yè)介紹，各樓盤售房高峰均出現(xiàn)在3月29日和30日，購房者大多為市區(qū)及周邊縣（市）的剛性需求人群。
風(fēng)險暗藏
“這半個月，消化了保定過去兩三年沒有消化掉的庫存，透支了未來兩三年內(nèi)的市場價格。”一位長期觀察保定樓市的業(yè)內(nèi)人士如是說。目前的房價，是保定市民很難承受和接受的。
“最近也沒見開發(fā)企業(yè)有拿地意愿。大概對后市也不樂觀。”該業(yè)內(nèi)人士表示。
之前萬科、恒大、陽光100等開發(fā)企業(yè)先后到保定考察市場，但最終都沒有在保定拿地開發(fā)項目。陽光100副總裁范小沖對中國房地產(chǎn)報記者表示，“保定具有很多資源優(yōu)勢，但此前考察的房地產(chǎn)市場和投資環(huán)境并不理想。后期也看市場如何變化，企業(yè)也比較謹(jǐn)慎。”據(jù)了解，目前保定的開發(fā)企業(yè)多是本土企業(yè)，外來的大型房企僅中鐵建一家。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“烈火烹油、鮮花著錦之勢能夠持續(xù)幾何？被透支的預(yù)期早晚要還回來。”
殷鑒不遠(yuǎn)。2009年的通州和2010年的海南，都曾因一紙規(guī)劃帶動房價在幾個月內(nèi)翻倍上漲，但又都因規(guī)劃推進(jìn)效率不高、遲遲未對區(qū)域帶來實際利好而泡沫破滅，房價重挫。“保定，是否將會是下一個通州甚或是海南？恐怕是個大概率事件。”郭毅說。
“房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)之間應(yīng)該像彈鋼琴一樣互動。產(chǎn)業(yè)還未落地，房價就先漲，大大不利于產(chǎn)業(yè)落地。”萬科集團(tuán)副總裁毛大慶表示，京郊地區(qū)承受高房價的能力遠(yuǎn)比北京脆弱得多。保定多數(shù)是農(nóng)民，房價跳漲，意味著他們將承受更高的生活成本。
張大偉認(rèn)為，目前北京的大興、通州等區(qū)域依然處于待開發(fā)階段，能夠外溢到保定的資源吸引力有限。另外，在北京樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象的當(dāng)下，承接北京溢出投資需求的周圍區(qū)域市場不太可能比北京更熱。
中國房地產(chǎn)研究會副會長暨房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會主任委員胡志剛表示，短期內(nèi)可能存在某個政策利好期內(nèi)房價上漲問題，但要警惕市場風(fēng)險。“長期看，河北的土地供應(yīng)量充足，完全能夠滿足承接北京轉(zhuǎn)移500萬人口的市場需求，房價不會大漲，開發(fā)企業(yè)和購房者要理性看待市場。”
