近日，A股上市公司中糧地產(chǎn)公布了2013年的年報(bào)，2013年公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入101.79億元，突破百億大關(guān)，較上年同期增長(zhǎng)28.12%；利潤(rùn)總額12.27億元，較上年增長(zhǎng)23.21 %；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.34億元，較上年增長(zhǎng)4.58%；實(shí)現(xiàn)每股收益0.29元。期末公司總資產(chǎn)達(dá)到406.03億元，其中歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)54.08億元。公司2013年度分紅方案為每10股派現(xiàn)金紅利0.30元（含稅）。

 

公司2013年住宅共實(shí)現(xiàn)簽約面積72.70萬(wàn)平米，簽約金額112.67億元，繼續(xù)維持穩(wěn)定增長(zhǎng)；2013年結(jié)算面積達(dá)到75.29萬(wàn)平米，結(jié)算收入104.61億元；已售待結(jié)轉(zhuǎn)面積為54.02萬(wàn)平米。截至2013年年末，公司在建擬建項(xiàng)目共19個(gè)，權(quán)益占地面積418.43萬(wàn)平米，權(quán)益規(guī)劃總建筑面積604.93萬(wàn)平米。2014年，公司計(jì)劃新開(kāi)工項(xiàng)目有10個(gè)，新開(kāi)工面積104.81萬(wàn)平方米，同比增加11.6%。2013年公司新增4個(gè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目（南京中糧鴻云坊、北京孫河項(xiàng)目、成都中糧錦云、成都香頌麗都），占地面積31萬(wàn)平米，建筑面積68.57萬(wàn)平米。

 

相對(duì)地產(chǎn)板塊而言，公司2013年僅保持了一個(gè)中檔的增速，發(fā)展并不激進(jìn)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)平穩(wěn)，保持了公司一貫的穩(wěn)健作風(fēng)。2013年度公司毛利率有所回升，相比同期提高近三成。每平米銷售單價(jià)高于市場(chǎng)平均水平，說(shuō)明適銷對(duì)路的產(chǎn)品迎合了市場(chǎng)需求。只是由于公司規(guī)模化還有不足，業(yè)績(jī)未出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，但是公司正在堅(jiān)持的規(guī)模化發(fā)展將帶來(lái)未來(lái)的成長(zhǎng)空間。同時(shí)，公司戰(zhàn)略布局選擇相對(duì)合理，重點(diǎn)選擇一線城市和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為穩(wěn)定的二線城市，業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)的確定性較強(qiáng)，在當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控深化，城市開(kāi)始出現(xiàn)分化的背景下，公司穩(wěn)健進(jìn)取的作風(fēng)顯得尤為難得，合理的城市布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為公司股東提供了堅(jiān)實(shí)的保證。

 

城市拓展布局合理

 

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨穩(wěn)定

 

公司的發(fā)展一向比較穩(wěn)健，在業(yè)內(nèi)素以“精細(xì)化、深耕化”的操作方式著稱，戰(zhàn)略上以“北上廣深”一線城市為大本營(yíng)，深耕重點(diǎn)城市，擇機(jī)拓展新城市，強(qiáng)化城市分類管理，提升城市公司發(fā)展內(nèi)驅(qū)力，以一線和重點(diǎn)二線城市為主。目前集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入北京、深圳、廣州、上海、成都、杭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、南京、天津等城市，在地產(chǎn)板塊中，城市進(jìn)入的質(zhì)量排名前列，受地產(chǎn)調(diào)控影響較小，集團(tuán)的戰(zhàn)略布局目的基本達(dá)到，對(duì)于股東而言，既能做到風(fēng)險(xiǎn)可控，又能保證享有爆發(fā)性增長(zhǎng)的機(jī)遇。

 

另外在產(chǎn)品上，通過(guò)近幾年的積極轉(zhuǎn)型，公司的產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)已近日趨合理。傳統(tǒng)上，公司素來(lái)以開(kāi)發(fā)中高端住宅為主的房地產(chǎn)企業(yè)，例如成都的中糧·御嶺灣項(xiàng)目、上海翡翠別墅、長(zhǎng)沙的中糧·北緯28 等等都是其高端豪宅的典型代表,市場(chǎng)認(rèn)可度高,在豪宅市場(chǎng)有引領(lǐng)市場(chǎng)的號(hào)召力。公司根據(jù)自身戰(zhàn)略要求，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品線，著力打造首置首改的剛需型產(chǎn)品，形成了較好的產(chǎn)品線梯度。其中面向剛需型都市精品系列有:北京長(zhǎng)陽(yáng)半島、北京祥云、南京彩云居、南京頤和南園、上海奉賢項(xiàng)目、深圳鴻云、深圳錦云、天津中糧大道、成都香榭麗都等。產(chǎn)品線間互不干擾，形成了較好的產(chǎn)品線梯度。目前公司大力推動(dòng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作，頒布了《城市精品系列手冊(cè)》等標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)則。例如在深圳地區(qū)推出錦云項(xiàng)目受到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可后，公司迅速在成都、南京等城市進(jìn)行快速?gòu)?fù)制。成都錦云項(xiàng)目2013年7月獲得土地，2014年3月即開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。2013年公司獲得的土地儲(chǔ)備主要面向剛需產(chǎn)品，希望通過(guò)快速周轉(zhuǎn)的剛需產(chǎn)品加快公司規(guī)模化發(fā)展的節(jié)奏。同時(shí)，公司近幾年還積極關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，積極貯備資源。

 

同時(shí)，公司貯備有一定的金融資產(chǎn)也是公司的亮點(diǎn)之一，尤其地產(chǎn)業(yè)績(jī)的波動(dòng)期，持有的金融資產(chǎn)對(duì)于公司穩(wěn)定業(yè)績(jī)將起到至關(guān)重要的作用，截至2013年末，公司持有的金融資產(chǎn)賬面值在8億左右（初始投資僅7883萬(wàn)）。

 

前海地區(qū)潛在地王

 

穩(wěn)定持續(xù)獲得高端地塊

 

另外，公司在基本面保持穩(wěn)定的同時(shí)，最為資本市場(chǎng)看重的就是潛在持有的大量深圳前海地區(qū)的土地。根據(jù)中糧地產(chǎn)年報(bào)顯示，公司在深圳市寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑約120萬(wàn)平米，其中新安片區(qū)占地約30萬(wàn)平米，建筑面積約50萬(wàn)平米；福永片區(qū)占地約50多萬(wàn)平米,建筑面積約70多萬(wàn)平米。公司寶安區(qū)的項(xiàng)目位置靠近前海，受前海大開(kāi)發(fā)的影響，地價(jià)持續(xù)攀升，是公司近一階段舊改項(xiàng)目的重點(diǎn)。

 

公司持有的老工業(yè)土地將是中糧地產(chǎn)一筆巨大的隱形財(cái)富,這些老土地公司的歷史成本極低，公司不管是通過(guò)轉(zhuǎn)讓還是自主開(kāi)發(fā)都能從中獲得高額的收益。

 

另外從經(jīng)濟(jì)的角度，舊改項(xiàng)目也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了獲得高收益的途徑。近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，城市中心區(qū)地價(jià)不斷攀升，通過(guò)市場(chǎng)方式“招、拍、掛”獲得的地塊，利潤(rùn)已越來(lái)越薄，地價(jià)高的無(wú)利可圖，地價(jià)低的地塊往往又比較偏僻而配套不足。而舊城改造項(xiàng)目往往是過(guò)去的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，位于城市中心，配套設(shè)施齊備，這就給擁有舊改項(xiàng)目的地產(chǎn)商提供了一個(gè)既能獲得優(yōu)質(zhì)地塊，又能保障利潤(rùn)的良機(jī)。當(dāng)然舊改項(xiàng)目的缺點(diǎn)是資金占用大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、政府關(guān)系協(xié)調(diào)難度大，而這幾點(diǎn)又恰恰是中糧地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，所以不管從哪方面看，舊改項(xiàng)目對(duì)于公司都是極大的利好。

 

更為重要的是在土地特別是一線城市核心地段越來(lái)越難以獲得的今天，中糧地產(chǎn)通過(guò)參與城市更新，持續(xù)地獲得一線城市核心地段的土地。目前已經(jīng)啟動(dòng)寶安22區(qū)、25區(qū)城市更新項(xiàng)目及寶安67區(qū)中糧商務(wù)公園項(xiàng)目，這些在建項(xiàng)目對(duì)于公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定和面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的處理空間都得到了極大的增強(qiáng)，可以說(shuō)是資本市場(chǎng)應(yīng)該給與充分溢價(jià)的因素。

 

管理提升效率

 

公司將從量變到質(zhì)變

 

在管理上，隨著公司內(nèi)部精細(xì)化管理和項(xiàng)目全生命周期的深入，公司管理提升已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)從量變到質(zhì)變的過(guò)程，公司近期提出了以戰(zhàn)略和市場(chǎng)為導(dǎo)向，不斷優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品力，強(qiáng)化城市公司二級(jí)發(fā)動(dòng)機(jī)的作用，注重非常規(guī)發(fā)展模式，同時(shí)推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)快速的產(chǎn)品復(fù)制能力，在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)做好成本標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)項(xiàng)目分類管理，優(yōu)化流程，壓縮開(kāi)發(fā)周期，以目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)為抓手強(qiáng)化執(zhí)行，提升開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)效率，管理上的提升有利于公司強(qiáng)化戰(zhàn)略執(zhí)行能力。

 

由于過(guò)去中糧地產(chǎn)往往以中高端物業(yè)開(kāi)發(fā)為主，公司相對(duì)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的最大劣勢(shì)是周轉(zhuǎn)速度稍慢，中糧地產(chǎn)在周轉(zhuǎn)速度上開(kāi)始發(fā)生積極變化，中糧地產(chǎn)與賽普合作，引入地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期的運(yùn)營(yíng)管理，通過(guò)強(qiáng)化流程再造，加快項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)速度，確保項(xiàng)目的各個(gè)重大節(jié)點(diǎn)按計(jì)劃完成。公司不斷完善全生命周期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的計(jì)劃管理體系，探索計(jì)劃分級(jí)管理模式，由原來(lái)主要監(jiān)控工程節(jié)點(diǎn)調(diào)整為監(jiān)控項(xiàng)目全生命周期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，確保項(xiàng)目按期有序、有效搭接進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使每個(gè)階段都在監(jiān)控范圍內(nèi)。同時(shí)，公司在里程碑及一級(jí)計(jì)劃全覆蓋的基礎(chǔ)上，全面推行專項(xiàng)計(jì)劃，對(duì)價(jià)值鏈上的關(guān)鍵步驟進(jìn)行監(jiān)控，抓住關(guān)鍵路徑、確保計(jì)劃執(zhí)行。

 

公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)速度明顯提升。公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏更為緊湊，公司去年在成都獲得的崔家店地塊已于今年三月開(kāi)始銷售。全生命周期管理可以大大地加快公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是最重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，也是公司運(yùn)營(yíng)能力的體現(xiàn)，中糧已經(jīng)把全生命周期管理的經(jīng)驗(yàn)推廣到全國(guó)其他項(xiàng)目，管理效率逐步提升。

 

目前，隨著地產(chǎn)板塊整體的持續(xù)走低，地產(chǎn)板塊的投資價(jià)值也越來(lái)越大，投資者也應(yīng)該積極關(guān)注其中一些“錯(cuò)殺”個(gè)股，盡管部分城市的確將面臨較為嚴(yán)重的銷售下滑問(wèn)題，但作為地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)區(qū)域性較重的市場(chǎng)，中糧地產(chǎn)所選擇的城市是相對(duì)安全的，業(yè)績(jī)的保障性也來(lái)得更強(qiáng)，公司一貫積極穩(wěn)妥也收到了效果，隨著公司近兩年的積極轉(zhuǎn)型，基本面朝著更加健康的發(fā)展，公司的發(fā)展值得期待。