從去年的開盤價低于預(yù)期價，到今年的開盤價低于銷售許可證公示的“表單價”“備案價”，伴隨金三銀四樓盤上市量不斷增多，搶客戰(zhàn)隨即打響，開發(fā)商通過各種“組合優(yōu)惠”“多重優(yōu)惠”的方式提高開盤成交率，避免意向客戶因觀望而流失。對此業(yè)界認(rèn)為，優(yōu)惠雖然漸漸成風(fēng)，近期房價的走勢依舊平穩(wěn)。但樓盤的銷售壓力也將越來越明顯。

開盤“組合優(yōu)惠”“多重優(yōu)惠”屢見不鮮

進(jìn)入金三銀四以來，不少樓盤開盤優(yōu)惠的幅度和范圍明顯擴大，“組合優(yōu)惠”“多重優(yōu)惠”層出不窮，開盤成交價比銷許“表單價”低的狀況屢見不鮮。

3月23日，江北高新區(qū)樓盤朗詩未來街區(qū)開盤推新房源，銷許公示均價為9600元/平方米，當(dāng)天現(xiàn)場推出了“5000抵8000”、購房抵用券等一系列優(yōu)惠，實際成交價落在了9300~9400元/平方米，普遍有兩三百元不等的折扣空間。

3月29日，位于仙林湖的高科榮境加推二期小高層新房源，此前銷許公示價位在1.8萬-1.9萬元/平方米，開盤當(dāng)天推出了認(rèn)購4~6個點、按揭貸款3個點、5天內(nèi)簽約4個點等“五重優(yōu)惠”，優(yōu)惠折扣最高累計達(dá)到14個點，最終開盤成交價落在17600-17800元/平方米之間。同一天位于江寧的朗詩玲瓏嶼項目新推一批科技房源，公示均價19999元/平方米，開發(fā)商同樣推出了“7重優(yōu)惠”，成交價最終落在1.8萬多元/平方米。

3月30日江寧祿口開盤的翠屏城項目，新推出的400多套房源銷許均價是8830元/平方米，開盤當(dāng)日現(xiàn)場推出了包括7000元抵總價2個點、按時簽約30元/平方米等多項優(yōu)惠，算下來開盤當(dāng)天每套房都能享受到總價2萬-3萬元不等的優(yōu)惠額度。

4月4日晚，仙林湖的金地湖城藝境搶推項目首批高層房源，銷許公示毛坯均價16300元/平方米，開盤當(dāng)天給出了五重優(yōu)惠，最高為3.5個點，實際銷售均價落在了15700元/平方米左右，幾乎成為仙林湖在售的“谷底價”。

上周剛領(lǐng)取銷許的銀億東城，新推出的高層和小高層銷售許可公示毛坯均價為13191.32元/㎡和13992.06元/㎡，不過開發(fā)商此前就已對外宣傳最低9500元/㎡起、總價80萬起的消息。南京銀億建設(shè)發(fā)展有限公司副總趙曉華透露，9500元/平方米起售的是項目少量特價房，開盤還會有其他優(yōu)惠折扣，“實際成交價會低于銷許公示的價格，高層房源的銷售均價會控制在1.1萬元/平方米左右。”照此計算這批高層房源成交價位將比“表單價”低上2000多元/平方米。

銷售壓力大，開發(fā)商依靠優(yōu)惠拉動“簽單”

對于眼下樓盤優(yōu)惠力度不斷加大的現(xiàn)狀，多數(shù)開發(fā)商表示這主要是為應(yīng)對金三銀四的“搶客戰(zhàn)”，提高開盤時的“解籌率”“簽單率”，避免有效客戶流失。開發(fā)商表示，雖然眼下樓盤優(yōu)惠力度在加大，但蓄水量并沒有銳減，價格走勢依舊保持平穩(wěn)，與真正的“降價”不可同日而語。

南京銀億建設(shè)副總趙曉華表示，銀億東城4月份新推房源1.1萬~1.2萬元/平方米的預(yù)計價格與去年相比仍有小幅提升，而且項目二手房的目前市場價也穩(wěn)定在1.2萬元/平方米左右。高科置業(yè)營銷總監(jiān)夏小虎則表示，3月份高科榮境的開盤成交價位相比此前依舊有一定漲幅，“仙林湖板塊的改善需求目前還是很穩(wěn)定的，項目的蓄水量也比較理想。”金地集團南京公司副總劉婷表示，金地湖城藝境今年主推高層公寓房源，面對的主要是剛需客群，走毛坯房路線的定位也是為了吸納更多的剛需客戶，因為產(chǎn)品發(fā)生改變，不存在降價銷售。

榮盛置業(yè)有限公司副總經(jīng)理唐登洋分析認(rèn)為，今年的市場總體上是一個向合理回歸的過程，例如剛需市場此前中小戶型的供應(yīng)就比較短缺，很多中小戶型又做精裝修，開發(fā)商或多或少將精裝修作為漲價手段，但中小戶型購房者壓力都很大，裝修又加大了購房門檻，這顯然是不合適的，回歸毛坯銷售就是一種向市場合理狀態(tài)的調(diào)整。

雖然優(yōu)惠促銷與降價不能畫等號，但采訪中記者了解到，今年很多樓盤的推盤量較大，銷售任務(wù)也比較重，完成跑量目標(biāo)的壓力相當(dāng)明顯，例如金地湖城藝境今年將有1000套左右的出貨量，在南京市場全年要完成20個億的銷售任務(wù)。銀億東城今年要完成2000套左右的出貨量，全年預(yù)計的銷售目標(biāo)要達(dá)到15個億。

對此招商地產(chǎn)南京項目營銷總監(jiān)江波分析認(rèn)為，今年房價依舊會保持平穩(wěn)上漲，但相反的成交量卻會有所回落，這對于項目銷售來說還是相當(dāng)有壓力的， 需要想出更多辦法進(jìn)行突圍和破局，促銷優(yōu)惠是一個辦法，但最終著眼點仍然在項目上，只要產(chǎn)品和需求匹配度高，市場影響可以忽略不計。