有市場分析人士表示，三、四線城市房價開始出現(xiàn)調(diào)整先兆，多城房價環(huán)比下行，個別本地房企開始以房抵債

“我們幾家原來把錢集中起來借給了一家開發(fā)商，但兩年期到期后，這家開發(fā)商無錢還債，追繳半年多之后，無奈之下，我們接受了以房抵債。”吉林省長春市李先生向《證券日報》記者透露，“抵債的房子作價比市場高很多，我賣了半年也沒能以市場價格賣出去”。

事實(shí)上，正如李先生所言，現(xiàn)在多個三、四線城市房價開始走下坡路，庫存高企卻難以消化。此外，部分二線城市也由于大型開發(fā)商侵入，加之庫存急速膨脹，個別本地房企頂不住壓力開始下調(diào)在售樓盤銷售價格。

“營口、常州、連云港等多個三、四線城市樓市面臨崩盤，綠地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)以及保利地產(chǎn)(保利西山林語、保利新茉莉公館)等全國一線房企折戟連云港。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前多個大型房企已經(jīng)撤離三、四線城市，且集中退守一、二線城市”。

三、四線城市高庫存壓頂

“近兩年，多地政府都有造城計(jì)劃，甚至一個五線城市都在力爭旅游大盤項(xiàng)目落地。”某地方政府人士向《證券日報》記者透露，這種大盤開發(fā)計(jì)劃動輒幾十億元，甚至超過百億元。然而，有的項(xiàng)目開發(fā)不足30%就暫時停滯，再次動工時間卻無法確定。

“遼寧省營口市鲅魚圈至少有50個樓盤在售，若以每個樓盤20萬平方米的建筑面積估算，這里的開發(fā)面積已超過1000萬平方米。”張大偉向記者表示，該區(qū)域人口和外來人口都不足以消化如此巨量的供應(yīng)，該區(qū)域整體出現(xiàn)供給全面過?，F(xiàn)象。

事實(shí)上，2014年以來，自杭州首次出現(xiàn)房價下降之后，常州、營口、連云港甚至秦皇島等地房價都開始顯現(xiàn)出走下坡路的跡象。即使是房價堅(jiān)挺的北京，成交量也明顯下滑，且房企推剛需項(xiàng)目入市時已經(jīng)調(diào)低原定銷售價格，“平價走量”心理占上風(fēng)。

據(jù)悉，2月23日，常州雅居樂星河灣[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評][最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]率先降價，推出5、6、8、10四棟樓，最低價5380元/平方米。在這部分房源中，精裝房均價12500元/平方米，毛坯均價降至約7500元/平方米，個別房源低至5380元/平方米。

對此，張大偉表示，三、四線城市房價已經(jīng)明顯開始出現(xiàn)調(diào)整先兆。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國房價環(huán)比下調(diào)的城市達(dá)到了6個，其中大部分是三、四線城市，預(yù)計(jì)這些城市的樓市將會陷入整體低迷狀態(tài)。特別是庫存嚴(yán)重的城市，人口新增放緩的城市，房價短期內(nèi)很可能再度下調(diào)。

更為值得注意的是，《證券日報》記者獲悉，長春以及黑龍江鶴崗市都出現(xiàn)了以房抵債的開發(fā)商，尤其是個別本地開發(fā)商，資金鏈岌岌可危。

“從連云港樓市目前的市場情況來看，綠地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、卓越集團(tuán)等全國一線地產(chǎn)企業(yè)可謂集體折戟。”有業(yè)內(nèi)人士向記者如是表示。

大型房企退守一、二線城市

事實(shí)上，泰禾集團(tuán)董事長黃其森曾向記者表示，全國樓市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化。一、二線城市和三、四線城市出現(xiàn)分化，而且一、二線城市之間也已經(jīng)出現(xiàn)分化現(xiàn)象。

對此，張大偉表示，一、二線城市房價整體依舊上漲，但三、四線城市房價已經(jīng)平穩(wěn)，甚至顯得冷清。而從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三、四線城市市場醞釀崩盤風(fēng)險。

事實(shí)上，中原地產(chǎn)監(jiān)測的一組數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份，10家標(biāo)桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元，為近19個月新低。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是由于3月份土地供應(yīng)處于低位，加之今年春節(jié)以來樓市觀望氛圍濃厚，房企在銷售額達(dá)不到預(yù)期的情況下，購地?zé)崆榧彼偻藷议_始轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，尤其對三、四線城市的投資布局，大型房企可謂集體撤離。

“我們原來在石獅有多個項(xiàng)目，但經(jīng)過近兩年大型開發(fā)商的搶占市場的快速布局，我們認(rèn)為石獅樓市已經(jīng)接近飽和，因此已經(jīng)決定放棄石獅，快速消化現(xiàn)有尾盤存貨后，不再去新增項(xiàng)目。”某房企高層向《證券日報》記者表示，相反，“我們今年初就在上海拿了一塊地，一、二線城市將是我們今年拿地布局的重點(diǎn)區(qū)域”。

事實(shí)上，從泰禾集團(tuán)加速北京、上海拿地的舉動也可以窺見一二。今年以來，其所拿地塊除其大本營福州外，多數(shù)資金都投向了北京和上海。

中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年前3個月，10家標(biāo)桿房企在一線城市、二線城市、三線及四線城市的購地金額占比分別為62%、5%和33%。與去年下半年的占比情況相比，一線城市購地金額的占比增加了24個百分點(diǎn)，二線城市占比下滑了28個百分點(diǎn)，三線及四線城市占比微增4個百分點(diǎn)。

張大偉認(rèn)為，由此可見，標(biāo)桿房企對一線城市后市仍持續(xù)看好，而近期杭州、常州以及成都等城市降價風(fēng)潮的出現(xiàn)，致使開發(fā)商在二線城市購地轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。