在政策性住房用地占土地供應(yīng)絕大多數(shù)的情況下，非普通住宅的改善型住房甚至豪宅日顯稀缺。不久前，泰禾北京院子作為豪宅熱銷，首期售罄即是今年豪宅受到追捧的先例。
近日，在西山藝境項目現(xiàn)場舉行的“西山別墅區(qū)之國際化衍進(jìn)”主題論壇上，資源的稀缺性再次成為業(yè)界熱議的話題。北京素有“東富西貴”的說法，上風(fēng)上水的位置和相對較好的人文環(huán)境，西山居住用地的持續(xù)減少和國家對別墅開發(fā)的嚴(yán)格限制，使得西山別墅供應(yīng)逐年下降，每年新入市別墅不過數(shù)百套，更加顯示出“物以稀為貴”的優(yōu)勢。
正是這種情況讓西山板塊的區(qū)域發(fā)展站在了新的“起跑線”上，墅區(qū)內(nèi)的每一寸土地都成為市場追逐的焦點。而改善型住宅的持續(xù)熱銷同樣有異曲同工之妙。
業(yè)內(nèi)預(yù)測改善型項目會賣得更好
提到改善型項目的熱銷，方興地產(chǎn)可以說嘗到了這方面的甜頭。近年持續(xù)蟬聯(lián)北京銷冠的“金茂系”產(chǎn)品正是瞄準(zhǔn)了改善型需求群體。據(jù)了解，“金茂系”產(chǎn)品多是大戶型，“悅系”產(chǎn)品主力為130平方米的三居到188平方米的四居，滿足了各類家庭的改善型需求。
今年2月，亦莊金茂悅項目以2.45億元的銷售額一舉成為當(dāng)月北京住宅“普宅”成交金額的銷冠。春節(jié)前，該樓盤首期亮相當(dāng)日就告售罄，開發(fā)商不得不應(yīng)需一月內(nèi)二次開盤。3月29日，亦莊金茂悅?cè)陂_盤，再次續(xù)寫了首日售罄的“金茂速度”。
融創(chuàng)集團(tuán)董事長孫宏斌3月26日在香港業(yè)績會上表示，北京的中高端改善型項目會賣得更好，在過去的幾年里大多數(shù)開發(fā)商都在做剛需項目，而政府現(xiàn)在集中力量做保障房，都是剛需類產(chǎn)品。相對而言，改善型產(chǎn)品則較少。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，目前北京一年的土地供應(yīng)量大概在1000萬平方米，其中30%的限價房，40%的自住型商品房，真正用于商品房開發(fā)的只有30%。這種用地規(guī)劃決定了商品房供給不足，特別是受此前政府調(diào)控政策和目標(biāo)影響，中高端樓盤供給嚴(yán)重不足、更為稀缺。
從需求側(cè)看，張大偉認(rèn)為，在2009年、2010年樓市成交高峰期購房的剛需家庭，隨著收入增長、生育子女，到2014年、2015年，他們對改善型住房的需求正急劇增加。同時，隨著單獨二胎政策放開，北京大約新增20萬戶生育二胎的家庭。“這個群體既有購房能力，也有強(qiáng)烈的改善型需求意愿。”張大偉說。
統(tǒng)計顯示：北京存量房仍以剛需和別墅為主，改善型120—200平方米戶型供應(yīng)不足15000套，面積占比極低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足這一市場的需求。
普通商品房項目蓄客難度加大
值得關(guān)注的是，今年北京自住房的上市，以及未來5萬套自住房供應(yīng)的承諾，讓不少剛需產(chǎn)品受到不小的沖擊。
通州一開發(fā)商趙某表示，自住房的大量上市，使大部分有資格的普通購房者，都會抱著“有便宜就要賺”的心理，去申請有投資價值的自住房，普通商品房項目蓄客難度加大。
目前北京共有恒大御景灣、金隅匯景苑和金隅匯星苑3個自住房項目，約7200套房源，超過117萬戶家庭進(jìn)行了申購。
北京工業(yè)大學(xué)副教授聶孝紅指出，自住型商品房優(yōu)勢明顯。它擁有獨立的產(chǎn)權(quán);而且價格在2.2萬元/平方米以下，讓剛需型純商品房失去了競爭力。此外，自住房將作為商品房項目的一部分，可以分享商品房周邊的交通等配套。
受自住房入市沖擊，近期北京不少剛需盤降價入市，爭取以價跑量。與剛需樓盤低價入市相比，受中高端產(chǎn)品供給不足影響，一些傳統(tǒng)核心區(qū)域和亦莊等新區(qū)的中高端樓盤卻出現(xiàn)了量價齊升態(tài)勢，成為此輪樓市調(diào)整的抗跌績優(yōu)股。
在中高端市場中，一些具有良好區(qū)位優(yōu)勢、品質(zhì)和配套的商品房更是受到市場熱捧。以熱銷的亦莊金茂悅項目為例，該項目位于北京南部新的核心經(jīng)濟(jì)增長極，高新技術(shù)和物流產(chǎn)業(yè)正快速集聚。更令購房者看重的是，從廣渠金茂府引入實驗二小，到望京金茂府、亞奧金茂悅引入景山學(xué)校，“金茂系”產(chǎn)品就開創(chuàng)了“名宅+名校”的模式，亦莊金茂悅項目有望再度引入名校也是該項目熱銷的因素之一。
